人大经济法课件第五章：物权法(6)建筑物区分所有和共有

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第五章：物权法(6)共有与建筑物区分所有权

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第一部分 业主的建筑物区分所有权 一 二 三 四 五 业主的建筑物区分所有的概念 专有权 共有权 管理权 业主大会和业主委员会

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一、业主的建筑物区分所有权的概念 《物权法》第70条定义: “业主对建筑物 内的住宅、经营性用 房等专有部分享有所有权，对专有部 分以外的共有部分享有共有和共同管 理的权利。” 这是我国法律第一次对建筑物区分所 有权的概念作出规定。

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《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》法 释[2009]7号 (以下简称解释) 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8 号

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二、专有权 一、专有权的概念 专有部分所有权，简称为专有权，是指 区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性 用房等专有部分所享有的占有、使用、收 益、处分的权利。

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二、客体 即专有部分，是指具有构造上及使用上 的独立性，并能够登记成为分别所有权客体 的部分。 (一)具有构造上的独立性，能够明确区分； (二)具有利用上的独立性，可以排他使用； (三)能够登记成为特定业主所有权的客体 壁心说(对外)和最后粉刷层说(对内)

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案例一：某小区开发商在未征得小区业 主同意的情形下，将位于该小区内的一 幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了 A公司进行餐饮经营。小区业主得知后 感到十分气愤，认为既然开发商将该幢 房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就 应当属于小区的公共配套设施而归业主 共同所有，开发商无权擅自将其对外出 售。于是业主们分别找到开发商及A公 司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权 及使用权交还业主。

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然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确 实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计 入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺 过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开 发商当然有权对该幢房屋进行出售。同时，A 公司也表示，A公司作为该幢房屋的买受人， 在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已 经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权 向其主张该幢房屋的所有权。 业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋 的共有权利？

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《物权法》第73条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设 施和物业服务用房，属于业主共有。”的原则性规定使业主 与开发商之间对于建筑区划内特定配套用途的独立房屋究竟 应当划定为建筑物专有部分还是共有部分的争议 《解释》予以了明确界定，建筑区划内的房屋(包括整幢建

筑物)以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上 的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他 使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就 应当认定为专有部分。也就是说，除规划确定的物业管理用 房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其 他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求能够登记房 屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。 但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时， 就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允 诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格 的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发 商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。

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《解释》第2条 建筑区划内符合下列条件的房屋， 以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第 六章所称的专有部分： (一)具有构造上的独立性，能够明确区分； (二)具有利用上的独立性，可以排他使用； (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已 经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等， 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

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三、专有所有权人的权利和义务 1、权利 2、义务： (1)业主行使权利不得危及建筑物的安全， 不得损害其他业主的合法权益。 (2)业主不得违反法律、法规以及管理规 约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅 改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以 及管理规约外，应当经有利害关系的业主同 意。

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案例二：廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼， 因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。 但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经 营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻 的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得 七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。 为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯 协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进 行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人 无权干涉为由予以拒绝，而最近 …… 此处隐藏：691字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……