旭辉集团,成长型房企的新标杆

旭辉集团，成长型房企的新标杆

View:2013年，旭辉集团在“先做大再做强”的企业战略指导下，进一步加快在华东、环渤海地区和中南地区一、二线城市的布局。旭辉一直坚持以高周转率在一、二线城市开发刚需产品，顺应中国城市化发展的步伐和政府调控的整体意向。因而，在房地产市场整体向好的前提下，旭辉集团的战略使其进一步在行业前进。

一、资本市场的新宠儿，成长型房企的榜样

如何从平庸到卓越、从被动到主动,企业是应当先做大再做强、还是先做强再做大，是近几年困扰旭辉控股集团及众多中国房地产百亿规模房企的难题。旭辉集团董事长林中毅然的选择了寻求自身突破，企业向“先做大再做强”的方向发展，赴港上市即企业快速扩张的第一步。旭辉集团凭借近年的高增长，限价政策下的一、二线刚需定位, 以及上市以来数据的高透明度嬴得了券商及投资界的一片掌声。

进入2013年，旭辉集团继续以其高周转发展模式，保持行业地位，业绩实现了高速增长。截止2013年11月，旭辉合同销售金额达人民币142.5亿元,超额完成八月份上调的140亿元年度销售目标，同比上升66.9%，仅次于碧桂园，增速远高于同类企业，与一直以来业绩涨幅较大的融创中国相当，而其他重点企业涨幅一般都在15%-50%之间。旭辉集团2013年预计上市货量约为144.8万平方米，如果按照今年前10个月的销售均价12708元/平方米来计算，预计2013年销售金额大约为184亿元左右。

旭辉集团2013年企业业绩高速增长主要得益于：首先，企业在2012年成功上市之后，集资16.69亿港元，保证了2013年企业运营所需要的资金；然后，企业成功实施了高周转及高区划的业务模式，以占领强劲的刚需住宅市场和终端需求，符合政府政策调控意向，在市场整体向好的前提下，可预见旭辉的进一步发展；其次，企业前两年对土地储备结构的战略转型今年收到成效，企业将土地储备结构调整为两大主力产品：刚需住宅及销售型商办；最后，在土地收购方面，企业聚焦重点一线及二线城市，特别是长三角的重点城市土地，仅收购以保守的未来平均销售价格作为假设，在此基础上必须要产生具有吸引力的预期利润的地块，同时，与具有领导地位的大型地产开发商及投资机构进行股权合作拿地，分散风险。

观察今年以来旭辉集团的各月销售情况，可以发现其分为四个阶段：第一阶段是1-2月，是传统的春节假期淡季，销售量处于年度低谷；第二阶段是3月份“国五条”出台后，“末班车效应”致使市场走高续至6月份，旭辉集团也在这几个月集中释放供应，抓住了市场的窗口期；第三个阶段是在7-8月，在经历了四个月的市场疯狂之后，市场逐渐回调，旭辉也在这两个月逐渐盘存量，放缓速度，准备即将到来的“金九银十”；而最后一个阶段即已经过去的“金九银十”，旭辉集团单月成交量在十月创下今年的最高值，达18.3亿元，也刷新了旭辉集团单月成交金额最高的历史纪录。

图1：旭辉集团2013年月度销售情况

单位：万平方米，亿元，元/平方米

16014012010080

6040200

2009

2010

2011

2012

2013

10,60010,40010,20010,0009,8009,6009,4009,2009,0008,8008,600

资料来源：企业销售简报，中国房地产决策咨询系统（CRIC)

二、先做大再做强战略逐步落实，区域布局逐渐分散

2013年前三季度，旭辉集团先后在北京、杭州、合肥、嘉兴、上海、沈阳、重庆、苏州、天津和武汉等10个城市将优质地块揽入怀中，新增了16个项目，共新增土地储备285.34万平方米，投入资金86.11亿元。

从城市来看，这些地块主要位于一线城市的上海、重庆，以及苏州、沈阳、武汉等二线城市，以重庆项目最大，覆盖63.91万平米土地储备，而企业在杭州投入资金最多，前三季度就投入共46.93亿元。较2011年全年和2012年全年，企业拿地金额和拿地面积均有所上升，2013年前三季度较2012年全年拿地金额和面积同比分别上涨了632%和461%。

图2：旭辉集团2011三季度-2013年三季度新增土地储备

单位：万平方米

300 250 200 150 100 50 0

2011年

2012年

土地金额土地面积

2013年前三季度

资料来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC)

从区域布局进行分析，2013年企业企业布局分散华东、东北、西南和中南四个区域，

其中企业在华东地区的拿地占比最高，为42.9%，其次为西南地区，达24.5%，较2012年同期仅在华东地区取得地块相比，城市布局更为深入，单个区域风险被分散。

图3：旭辉集团2012年/2013年前三季度新增项目按地价区域分布

单位：%

2012年前三季度新增土地区域分布（按地价）

华东100%

2013年前三季度新增土地区域分布（按地价）

东北西南, , 2.4%

16.4%

, 华东, 54.8%

资料来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC)

虽然企业拿地量迅速增长，但旭辉集团在进行土地收购时仍较为谨慎，主要有以下四个特点：首先，聚焦位于重点一线及二线城市，特别是长三角的重点城市中高素质和位置优越及规模较大的地块；其次，企业以用户需求为目标，主要为中小户型的大众刚需住宅及销售型办公产品；然后，企业确保每个地块纵使以保守的未来平 …… 此处隐藏：1448字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……