房地产估价第10章_写字楼评估

房地产估价(第二版) 房地产估价(第二版)曲卫东 叶剑平 编著

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第十章

写字楼评估

学习指导 重点掌握写字楼评估的方法、特点、 重点掌握写字楼评估的方法、特点、技巧以及注 意事项，了解主要评估参数的选取和经验取值。 意事项，了解主要评估参数的选取和经验取值。

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10.1 写字楼概述 10.1.1 写字楼的定义

写字楼是高价值商业房地产的重要类别之一。 写字楼是高价值商业房地产的重要类别之一。所谓的高 价值商业房地产指的是净收益性房地产， 价值商业房地产指的是净收益性房地产，它的价值主要 是由在评估基准日现存的和潜在的收益能力决定的。 是由在评估基准日现存的和潜在的收益能力决定的。 广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用 广义的写字楼是指国家机关、社会团体、 于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。 于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。 商务写字楼是指为商业类型的公司、商社、企业、 商务写字楼是指为商业类型的公司、商社、企业、办事 联络处所提供的，用于商务、 处、联络处所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的 设备、设施、场地，是以出租、出售、 设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单 元性房地产。 元性房地产。

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10.1.2

写字楼的分类

根据建筑形式，可以把写字楼分为多层、高层和超高层。 根据建筑形式，可以把写字楼分为多层、高层和超高层。 根据产权情况，可以把写字楼分为独用和分用。 根据产权情况，可以把写字楼分为独用和分用。 根据使用方式，可以把写字楼分为租用和买断。 根据使用方式，可以把写字楼分为租用和买断。 根据销售情况，可以把写字楼分为内销和外销。 根据销售情况，可以把写字楼分为内销和外销。 根据使用功能，可以把写字楼分为单纯型写字楼、 根据使用功能，可以把写字楼分为单纯型写字楼、商住两 用写字楼、综合型写字楼等。 用写字楼、综合型写字楼等。 根据物业等级，可将写字楼分为高档物业( 根据物业等级，可将写字楼分为高档物业(顶级写字楼与 甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼) 低档物业( )、中档物业 甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写 字楼) 高档物业又可细分为两个部分： 字楼)。高档物业又可细分为两个部分：顶级写字楼和甲级 写字楼。 写字楼。

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10.1.3 1. 区位因素1. 位置

写字楼的价值影响因素

根据影响位置的特征可以将写字楼的位置划分为如下几种： 根据影响位置的特征可以将写字楼的位置划分为如下几种： la位置 写字楼的最佳区位，交通便捷，信息通畅， 位置： la位置：写字楼的最佳区位，交通便捷，信息通畅，基础 设施非常完善。 设施非常完善。 la位置 位置： la相邻 同样是交通便捷、信息通畅、 相邻， 次la位置：与la相邻，同样是交通便捷、信息通畅、基础 设施完善。 la不同的是区域的主导地位 属于la 不同的是区域的主导地位， la的从属 设施完善。与la不同的是区域的主导地位，属于la的从属 地位。 地位。 lb位置 与较好的次la位置相邻，具备良好的基础设施。 位置： la位置相邻 lb位置：与较好的次la位置相邻，具备良好的基础设施。 其他位置：非常好的交通条件，接近居民区， 其他位置：非常好的交通条件，接近居民区，拥有较大停 车场。

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10.1.3

写字楼的价值影响因素

1. 区位因素2. 交通条件 进出写字楼快捷有效的通道能极大地方便在其内部工 作的人员。因此，写字楼与公共汽车站、地铁、 作的人员。因此，写字楼与公共汽车站、地铁、高速 公路之间的交通方便程度是影响其价值的重要区位因 是否有足够的停车位也会影响写字楼的易达性。 素。是否有足够的停车位也会影响写字楼的易达性。 一般来说，中央商务区的写字楼停车位较少， 一般来说，中央商务区的写字楼停车位较少，但周围 往往有方便快捷的公共交通。 往往有方便快捷的公共交通。

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10.1.3

写字楼的价值影响因素

1. 区位因素3. 周围环境 写字楼的价值往往还受其周围建筑及环境的影响， 写字楼的价值往往还受其周围建筑及环境的影响，如 果周围环境恶劣，将会大大降低该写字楼的吸引力。 果周围环境恶劣，将会大大降低该写字楼的吸引力。 理想的写字楼周围环境既不要求繁华热闹，也不宜美 理想的写字楼周围环境既不要求繁华热闹， 丽幽静，而应该整洁气派，有现代化的都市气氛， 丽幽静，而应该整洁气派，有现代化的都市气氛，能 够充分发挥集聚效应。 够充分发挥集聚效应。

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10.1.3

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