世联地产城市综合体顾问业务介绍

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2009.3.15

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世联 观察

国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事； 外表貌视强大、营销推广美伦美奂、实则积重难返 商业地产归根到底就是财务线的问题

开发商在开发综合体项目时面临的主要问题 修订物业指标:已有的物业指标的市场可实现性？ 物业价值最大化：市场可实现的物业配比？通过怎样 的规划布局能充分发挥价值聚集？

核心问题？

资金的进入和退出机制：合理分期？合理的租售比？ 实现短期回现与长期现金流之间的平衡？ 招商和销售：顺利实现商家的入主？引爆商业销售， 实现资金回笼？ ……商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，其中最需要的就是 资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很 难做的，即使能做，也走不远。

财务线-现金流

现金流

商业地产代表财务线图

SOHO

海岸城

万象城

万达模式

时间

2

世联 观点更新理念，明晰差别，有的放矢

01

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01 万象城模式

深圳华润中心〃万象城案例分析 “最”之模式1 2 3 4 5

项目背景介绍项目整体定位 物业类型配臵 管理经营模式主力店铺形态 财务运营分析

6 7

价值KPI体系

深圳华润中心· 万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、 居住等诸多功能于一体的商业建筑群华润集团在深圳投资开发的 “深圳华润中心· 万象城” 是集零售、餐饮、娱乐、 办公、酒店、居住等诸多功 能于一体的大规模、综合性、 现代化、高品质的标志性商 业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿 港币。 深圳华润中心· 万象城位于 深圳市罗湖区——深圳金融 商业核心区域，地处深圳市 东西贯通的两条主干道深南 大道和滨河大道之间，与"地 王大厦"隔深南大道相望。交 通便利，地铁一号线大剧院 站有地下通道直接相连，周 边共有巴士线路30多条。

华润中心

深圳华润中心· 万象城以商业作为核心驱动力，首期开发：商 业中心“万象城”、5A甲级写字楼“华润大厦”华润· 万象城——在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特 色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。应有尽有，为消 费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消 费中心，是市民和游客均向往的好去处。

华润大厦——国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万 平方米，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国 曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。 进驻企业——已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻，其 中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日 本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四 大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市 公司Michael Page以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、 韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。

二期开发：五星级商务大酒店、酒店式服务公寓，华润中心 形成以商业、办公、酒店、公寓为一体的高价值物业配比深圳君悦酒店——设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公 司 Wilson Associates 担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的 餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。 由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有, 为宾 客提供非一般的饮食享受。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设 施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和 社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无 线上网系统。酒店还设有完善的Hyatt Pure Spa 水疗, 室外恒温泳 池，健身中心等设施， 为客人提供舒适的休闲享受。

幸福里——深圳唯一的都市综合体内的高尚住宅，总建筑 面积约11万平方米，由3栋49层165米的超高层住宅组成。

华润· 万象城经营模式——总部进驻，定义形象、海外招商， 一线品牌、只租不售，长期经营华润总部进驻，为华润面 向全国的形象典范。 直接在海外进行招商，且 国际招商与项目建设同步 完成。 50%的国际一线品牌;30% 的亚洲一线品牌,20%的国 际二、三线品牌及国内一 线品牌。

管 理 经 营 模 式

只租不售，长期经营。

华润· 万象城主力店铺形态—— 提供一站式购物、休闲、餐饮、 娱乐服务华润· 万象城主力店铺：

RéEL时尚生活百货 Olé超级市场 嘉禾深圳影城 冰纷万象滑冰场

万象城是华润中心是深圳最大的购物及娱乐中心。它整合了众多资 源，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。 华润· 万象城主力店铺： 1、RéEL时尚生活百货： 专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。 2、Olé超级市场： 华润万家旗下的第一家新概念超市，以“ …… 此处隐藏：2151字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……