规划设计 l

居住区规划中老年住宅选址思考Th u h nt e h u igst r h d l n ea e o g t o sn i f e midea dt g d o h eo t hi h l n n fr sd n i l u r r n t e pan ig o e ie t a t aq e

: 【 0摘

要】分析了国内居住区规划中老年住宅选址的现状以及老年人的居住需

求、住意向，并对居住区规划中老年住宅选址的一般要求以及两种不同居住模居 0式下老年住宅选址的各自不同要求，结合实际案例，自然环境、共服务设施、从公 交通、社会交往以及安全要求等几方面分别进行了探讨。

0【键词】老龄化；老年住宅；居住区规划：选址关萋 【 b t c】 h ae n l e e urn i aino o s gs e o emide A sr t T ep p r ay s h r t t t f ui t fr h d l a a z t c e su o h n i t ≮ a dteae epa nn feie t l u r rntecu t, s la o s g n gdi t l igo s ni at o nr a l s ui h nh n r d a q ei h y we h n

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dm n dn nosf eleyA nr qim n rednal ao e ad n t tn dr.so ee l ue etf setl ctn a ie i ot e l tg ar r h e sori i i of r h i dea dt ea e n ed fe e t e u r me t f o sn i o eed r o e d l n g da dt i r n q i t m h h r e n s u i gst f r h l e l o h e t y

≯ i i ee t dsc mbnn t rcia csste a e gv s i us ni nt df rn e,o iigwi pat l ae,h p r ie s si wo mo h c p dc o n

爰 t pc t aevom n pbce i ci sr s r s i ta一 h a e sfa r in et ul rc f ii,a p t o aie c e s ton u ln r, isv ea le tn o, c l r t nton nd s f t e uie e t, t i sa a e

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【 ew rsai;e dn abi i rh dr;l n g fe dni ae; K y od] n rs etlud g ot e eypa i s etlurr g g i i ln f e l l n n o r i aq tho ig ie usn st

2’个省 (区、市 )成为人口老年型地

0引言联合国把 6 5岁老年人口占总人口的比例达到 7的国家或地区称为老龄化国%家或地区。按照我国职工的实际退休年

区。从 2 0 0 1年到 2 2 0 0年将是我国快速老龄化阶段。在这 2 0年里，平均每年我国将增加 5 6老年人口，均增长速度 9万年达 32%,大大超过总人口年均 O6% .8 .6的增长速度。预计到 21世纪中期，我国老年人口数量将占总人口的 2%,届 8时国人每 4位中就有一个是老年人。中国老年人 I规模之大，老龄化速度之快， - 3 高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。

龄，通过回归分析换算，也可采用 6 0岁以上人口占总人口的 1%作为老龄化人 O口的临界值…。截止 1 9 9年 1 9 O月，根

据统计资料显示，我国 6 O岁以上老年人口已达 12 .9亿人，占总人口的 1 8 . 03%

6 5岁及以上人口为 9 2 07万，占总人 5.口的 7 1,标志着我国已进入老龄化社 .%会。国内大城市如上海，早在 1 7 9 9年就已跨入老龄化城市。目前，中国已有

老年人衣食住行等一切活动，都是围绕着住宅展开的，尤其是高龄老人，住宅及其周围环境是其生活的核

心内容。老年人因生理和心理的特殊变化而对住宅选址提出了特殊的需求， 我们在居住区规划设计中，应充分考

邹惠萍，同济大学建巩与城市规划学院博士毕业，现为同济大学经济与管理学 z - z -院博士后。

2 1 .3住宅科技 05 0 0/ 0

囊叠规划设计

虑这种需求。

老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅】因此，可以认为老年住宅是指为。

老年人是对抗自然环境侵害的弱势群

体，因此其生活基地的选择需要特殊考虑。老

年住宅基地的自然环境指标，包括绿地面积、空气质量、噪声响度等环境硬性指标应当良好，符合老人生理心理的需求。老年住宅一般不宜建在山区或坡度较大的地区，宜建在地势较平坦

1国内居住区规划中老年住宅选址现状目前国内的老年住宅规划选址普遍存在不合理的问题。长期以来我国老年住宅建设缺乏从中国老年人的特点和需求出发，定科学合理的建设规划。有的老制

老年人和老年人家庭设计的住宅。它是迎合老人喜好专门设计建造的公寓或居住单元，没有护理和公共活动设施 .一般仅适合于身体健康状况较好的、有生活自理能力的老年人居住。

年住宅虽然环境优美，但远离市区和亲友，交通不便，市政配套设施较落后，尤其缺乏相应的医疗设施。这种选址方式， 往往忽视了老年人与社会的交流，忽视了老年人对社区活动的参与意识，不利于老年人的心理健康。如在北京，朝阳、 房山、昌平、顺义、通州等偏远区域，老年住宅分布较多：而东城、西城、崇文等

居住区规划中老年住宅的选址，能应满足当代老年人对不同居住模式选择的

的地区。老年住宅基地应阳光充足，通风良好，视野开阔，应保证主要居室有良好的朝向，冬至目满窗日照不宜小于 2h旧。老年住宅宜与庭院结合绿化造 l园，组合成若干个户外活动中心，并配

要求。老年人绝大多数都愿在自己的寓所中继续独立生活，但由于社会和人口 结构的变化，老年人家庭的居住模式出 现了多样化的趋向。根据城市老年人居住意向调查，我国城市老年人理想的家庭居住模式主要有两种，一是同已婚子女同住 ( 4%)占 8,二是同已婚子女分住靠近，成网络式家庭 ( 7%)年住形占3 .8。老宅的选址应能为老少同居家庭提供适当 的住宅，为网络式家庭创造方便亲子共居的社区空间组织结构。另外，随着观念

备坐椅和活动设施。

22老年住宅选址对公共服务设施的要求 -由于老年人年老体弱，活动范围

较小，要求周围的公共服务设施具备较好的 可达性。因此老年住宅基地应考虑与城市公共设施的联系，包括与城市医疗设施的相对位置。其选址应能满足老年人生活密切相关的活动，如购物、会友、去政府部

城市核心区域，老年住宅则分布较少 ( 图 1 )】有的老年住宅则位于市区的高层 。塔楼内且周围建筑密度较高，使得老年人的活动空间较少。这些现状都给老年人的生活以及社会活动造成了不便。

的变化，越来越多的老年人将会选择社

门和邮政、银行办事等等，并能满足老年人的基本文化和交流的需要，如考虑与餐厅、酒店、图书馆、博物馆之间的位置临

2老年人居住需求、居住意向以及对老年住宅选址的一般要求居住是老人生活中的一个重要问题， 老年人住宅应当宜于老人居住生活，它 不同于普通住房，老年人因生理和心理的特殊变化而对居住条件提出了特殊需

会养老的方式，对独立老年住区的需求也将越来越大。一项针对上海 3岁以上 5

中年人年收入 1 元以上且父母健在， O万老年人家庭年收入 1 元以上人群的抽 5万样调查显示，5%的高收入人群有意向 5

近关系等。居住区内应有完善、方便的公共服务设施配套，如超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、药房等。

购买养老型住宅， 75的人愿意到郊区 5 .%老年住宅安度晚年】。

23老年住宅选址对交通的要求 .老年人的日常生活与对外活动交流都

求。根据《年人建筑设计规范》老，老年住宅指专供老年人居住，符合老年体能和心态特征的住宅。而根据国家标

基于老年人特殊的生理、心理特征，老年住宅在居住区规划选址时的一般要求可以从以下几个方面进行考虑：

离不开交通，且老年人行动迟缓，需要方便又安全的交通联系。因此老年住宅

的基地选择既应考虑交通方便，又不能有噪声干扰，最好选择在闹中取静的都市内或交通方便的近郊区。老年人所在居住区应当交通便捷，使老人外出或与子女、友人往来方便。

应注意住宅区内道路系统与城市交通道路之间的联系，

准《宅建筑规范》住，老年住宅指供以

21老年住宅选址对自然环境的要求 .

5 0 4 5 4 0 3 5 3 0

特别是通往商业步行街的道路。居住区内路网应合理设置，人车分流，并使老年住宅避开来自主干道的噪音。

2 5 2 0 1 5 l 0 5 0

¨。I I。。.| -_l _ -I .III。.1 I●I I I _

24老年住宅选址的社会交往要求 .从心里层面而言，老年人离开工作岗位后，他人交往的需要更为迫切。因与

此出于方便老年人社会交往的考虑，老年住宅的选址不宜太偏远，宜距离中心区较近且交通便利，以方便老年人与家人团聚，并方便老人购物、休闲、锻

O6住宅科技/0 .3 2 1 0 0

规划设计一

炼和娱乐等。如果市中心附近土地紧缺，可以选择在中学、幼儿园、公园和医院等公共设施附近。其中选址在幼

于其他普通的居住组团附近，既有分离，又有联系，共同构成完整的居住

活动中心、营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家政服务中心、幼儿园、绿色食品超市等，便利齐全的生活配套设施能够满足老人生活以及

区，老年人和其他年龄段的人共享居住社区内的公共服务设施，满足了社会参与的需求 引。

儿园旁较好，这样老年人可以在空闲的时候和孩子们游戏，消遣时光。老年人特别需要老少同乐的生活气氛，国际上提倡建设老年人与青少年一起活动的“明治”建筑，因此条件允许时，可三

家庭团聚的一切需要 ( 3)地 2城图。绿 1

孝贤坊除了依托绿地 2 1城 1 9万 m的配套设施外，在其组团内还特设老年

还注意适合老年人的公共空间的营造。整个绿地 2 1城绿化率高达 4%,绿化面 5

将老年住宅临近布置在儿童或青少年活动场所周围。

25老年住宅选址的安全要求 .对于老年人来说，安全性非常重要。因此，年住宅及其周围环境设施应实老

施无障碍设计。住宅区内应设置坡道联系室内外空间，以方便老年人轮椅的使用。

3普通居住区内的老年住宅选址要求A——国际社区 B——度假社区 C——商务社区

此类老年住宅一般设于普通居住区内，与社区医疗急救、体育健身、文化娱乐、供应服务、管理设施等组成健全的老

D一一孝贤坊老年居住组团 (尊老社区 ) 图 2老年住宅集中布局方式 (上海绿地 21城 贤坊 )孝

年生活保障网络系统。 根据老年住宅在居住区中的不同位置关系，大致上可以分为集中布局、分散布局和混合布局方式，其中混合的布局方

式是前两种布局方式的综合。集中布局方式是指在普通居住区中，一

定规模的老年人家庭，主要是单身老

年户或老年夫妇户，集中在同一组团的 住宅楼内居住：分散布局方式是指将老年住宅分散布置在普通居住区内某一片区域或是整个区域，在一栋普通住宅中拿出几个单元作为老年住宅。这种居住形式为老年人住户与其他普通住户之间的密切交往提供条件 i混合布置方式是在公寓适当位置布置老年人住宅，使之被全包围或半包围在一般住户之间，并临近电梯。 绿地 2城 贤坊属于居住区中老 1孝

年住宅集中式布局的典型代表，同时也具有“情社区”的概念。绿地 2亲 1城是由“际社区”“假社区”“老社国、度、尊区”商务社区”等系列组团组成的，孝、“贤坊作为一个尊老社区，和其他社区共同组成绿地 2城这个人文新镇 ( 2)作 1图。为老年人聚居的“贤坊”居住组团，位孝图 3绿地 21城 孝贤坊总平面图

2 1 .3住宅科技 0 0/ O

07

霸一规划设计

积达 1 O万 m O,引入吴淞江天然水系，

宅不宜直接邻近学校、儿童游乐场或青年与成年人活跃出入的娱乐区。另外老年住宅选址应注意周边活动安全，不应紧邻交通干线，保证老年人购物、逛公并园等一般活动不必穿过城市主要街道。

件，借助周围自然风光和风景名胜，创造一个适合老年人健康生活的环境

,并

并以地块内原有水网系统为骨干，塑造江、河、湖、溪并存的丰富水景系统。

提供便利的生活条件。我国近年未在北京、上海、嘉兴等全国率先进入老龄化的城市也兴起老年住区建设热潮，如北京的太阳城和东方太

居住区内特别为老年人开辟了垂钓台、

亲水平台、健康步道等休闲设施，为老年人在居住区内修身养性提供了条件。从上述分析可以看出，通居住区内普

4独立老年住区的选址要求独立老年社区是指具有相对聚集规模且相对独立的、居住对象以老年人为主

阳城、上海的亲和源、嘉兴的江南太阳城等。东方太阳城以“退休社区之先开

的老年住宅对选址的要求一般有以下几点：

31对居住区内自然环境的要求 .老年住宅应占据居住区内较好的地段，如靠近组团绿地或小区公园，最好邻近居住区的中心绿地或公共活动场所。

河，立晚年幸福之标准”为目标，坐落于有东方莱茵河之美誉的北京顺义潮白河畔，占地 2 4万 m 3,有 4 7 h林木形 6 m

的社区，包括社区内的老年住宅、老年公共服务设施、道路交通、无障碍设施、适

宜老年人的户外公共空间等内容。这种居住模式特点是老人相对集中居住在经过规划设计，居住环境优美，设施完善符合老年人体能心态的住区。此类社区

成天然绿色屏风，社区总规划建筑面积为 8 0万 m其中配套公建近 5万 m【1 o 2

32对居住区内公共设施的要求 .老年住宅应靠近住区服务中心，以方便老年人充分享用社区内的公共服务设施。老年住宅应与社区服务性设施如商场、银行、医疗点、居委会等有较方便的联系，并在居住区内开发老年学

全社区均为无障碍设计，社区安全保障与服务设施采用红外无线安防等高科技智

应具有良好的生活服务与医疗保障网络系统，使老年人具有安全感，不在身边的子女也比较放心。此类社区不仅应适合于居住，还应具有疗养、医疗、保健、学习、娱乐、交流、联谊、观

光的特征，可在老年社区内兴办交流活动中心、医疗康复中心、教育科研中心、 家政服务中心、生活供配中心、旅游休闲中心等。除本身要具有完整的服务功能外，独立老年社区与一般房地产开发

能产品。社区拥有超低容积率和极高的 绿地覆盖率，与北京市区的交通联系便捷通达。东方太阳城的规划设计既考虑了退休人土的身体无忧和精神丰盛，同时也考虑了完善的度假设施，从而为子女前来观光团聚提供了可能 ( 4图、5 )。 它旨在创建和实现一种全新的家庭生活结构观念和全新的老年人退休生活理念， 可以概括为全新退休生活的四个现代化： 环境生活自然化、起居生活便捷化、社区 生活丰富化、家庭生活层次化。

校、老年活动中心、老年医院等老年公共服务设施。

33对居住区交通的要求 .老年住宅应安排在住宅区内交通便捷的地方，以保证老年人及其亲属友人来往方便。住区内的路网应设置合理，车人

分流，道路要有清楚的方向性和明确的标志系统，为老人出行提供方便。有研究表明，6 5岁以上老人的平均行走距离是 3 O。因此应处理好交通站点与居 0 m

项目一样，还具有对外交通、通讯联络、商业服务及行政管理的功能，以与整个社会形成共享的发展格局，为老年人创造物质和精神生活条件。 如果独立老年社区选址在市区范围 内，住区选址可利用其不脱离城市和社会的优势，让老年人受益于周边环境，

从上述分析可以看出，好的老年住区，在选址上不仅考虑周边的自然环境，而且重视社区的人文环境；社区不仅配备齐全的公共服务设施，交通条件较好，而且住区环境设计也充分考虑了 老年人往日生活的延续性。因此独立老

住区出入口的衔接，以方便老年居民的出行，公交站点到老年住宅的最长步行距离不宜大于 3 0 0 m…I其中步行通道。坡度不宜大干 5%。

34对居住区社会交往的要求 .老年住宅的场地应有足够面积，以

定期

接受社会志愿者的帮助，从而让社区内的老年人更好地融入社会生活，同时还应考虑家庭聚会和亲友互访活动的

年住区在场地选择时应考虑以下几点：41对自然环境的要求 .根据欧美国家的经验，老年居住社区通常建设在城市郊区。这是因为：老年

满足老年人开展户外活动的要求，并在场地上布置供老年人使用的健身、娱乐和休息的设施。住区内应生活气息浓郁， 使老人们有相互交往机会，避免产生与

方便。在住区公共设施方面，可利用市区内现有的社会保健、社会福利、商业网点、教育及文化娱乐设施，以减少不

人注重生态环境，而郊区的自然环境较好，如空间较为开阔，污染少，噪声小，

社会隔绝、被社会遗弃的消极心理。考虑到老人喜欢和子女共同居住以享受天伦之乐的习惯，可研发两代居或多代居的产品，在开发一个小区时可规划几栋这样的住宅。 35对居住区安全的要求 .出于对老年人安全的考虑，老年住

必要的投入，集中力量兴建档次较高的老年服务设施，创造特色服务，吸纳周

比较符合老年人的生理与心理需要；老 年人活动半径小，在退休之后，基于工作需要的区位选择不如年轻人敏感，市区并

围地区的老年人共享。也可在成熟社区附近开发新的老年住区，以便利用成熟

不是最佳选择：@郊区土地相对便宜，迎合老年人的消费心理。 这种从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了独立

社区的商业、医疗和交通设施。如果独立老年住区选址在近郊和远郊则应充分利用地形、地貌的有利条

08住宅科技/0 .3 2 1 0 O

规划设计露

房，其选址应适宜于老年人的居住和生活。面对汹涌而至的白发浪潮，我们在

居住区规划中，应根据老年人的生理、 心理特点以及居住需求和居住意向，对老年住宅的选址进行科学合理的规划， 使老年人“有适居”以保持老年人老，的活力，提高他们的生活质量，使其安度晚年。

参考文献：

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临的机遇与挑战 .重庆建筑大学学报(科版 ) 01 2 (:88~ 9 社，2 , 0 1) 0.

f1国老龄工作委员会办公室.中国人 3全口老龄化发展趋势预测研究报告.2 0 . 0 7.图 4东方太阳城总体规划平面图

『1汪勇 .国内外老年住宅对比分析 .中 4 指院西南分院的博客 . 2 0年 9月 1 09 6日 f1中华人民共和国建设部，中华人民共 5和国民政部 . I 1 2 9 .老年人建筑 Gl2— 9 设计规范 .北京：中国建筑工业出版社 . 1 9. 99

齐全，如超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、银行、邮政及药房等。大

型、特大型老年社区由于其服务半径经常放射到整个区域，周围可利用的设施较少，因此其选址应从综合开发的角度出发，为相应配套设施留有余地。

『1建设部，国家质检局. GB5 3 6 6 0 8— 2 05 0 .住宅建筑规范.北京：中国建筑工业出版社 . 2 0 0 6.

43对交通的要求 .尽管老年人对交通的要求不高，但由于老年住区中有很多社区服务人员工图 5东方太阳城老年住宅组合布局

f1柯鹏 .5 7%高收入中老年家庭欲购养老房，房地产商欲造百万平方米老年社区 .焦点上海房地产网. 2 0—1—6 05 . 2

作，另外晚辈也有探望老年人的需要，因此较为便捷的对外交通应当予以保证。 交通安全是老年人聚居的住区需特别考虑的问题，为此居住区内以及周边的道路

『中华人民共和国建设部.G T53 0 8 1 B/ 04—2 0 .老年人居住建筑设计标准 .北京： 03 中国建筑工业出版社，2 0 . 03 f1地集团 .面向 2世纪的人文新镇 . 9绿 1绿地 2城网站 . 1

老年住区的选址应该考虑具有良好的生态环境，有较好的日照、空气和通风条件，远离有害气体和强烈噪声源的地段，且基地内不宜有过大

、过于复杂的高差。

规划应便于控制非本地居民通向老年社区，应建立缓；带并设立识别标志，中地 以利于形成相对内向性的住区空间。

f0 1 1绿地集团.绿地 2城孝贤坊楼书. 1绿地 2城售楼处. 1

42对公共服务设施的要求 .老年住区与周围环境应有良好邻接关系。中小型老年社区的基地选择首先考虑邻近有可利用的城市公共设施，如商

44对社会交往的要求 .独立老年住宅选址应尽量考虑与附近

『1 1 1中华人民共和国建设部.9 O平方米以下住宅设计要点(求意见稿1.建设征部网站 . 2 0—1 0 7—9.

普通住宅小区之间的联系，以方便居住区内的老年人和周围其他人群的相互交往。

业网点、交通站点，活动中心，公园绿地及医疗服务设施等，以补充基地内服务设施的不足。该类社区应靠近地区级的公共服务设施如保健服务、文娱设

I2北京东方太阳城房地产开发有限责任 115结语老龄问题不仅是老年人的自身问题，也是涉及到每个人、每个家庭和整个社公司.项目概况 .东方太阳城网站 .

(稿日期收

:2 O一0 01 2—01 )

施、大型医院等，以满足老年人的身体机能需求。住区自身或周边商业设施应

会的重大问题。老年住宅不同于普通住

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