世联_成都建发千岛国际(别墅豪宅)项目营销策略方案_174P_2010年

谨呈:成都建发房地产有限公司

惊艳●千岛国际深圳世联地产顾问股份有限公司 2010年5月

prerequisite

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大势研判

2007年的“9.27政策”与2010年的“4.15政策” 信贷政策 核心内容 市场效果 比较1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以 下的，贷款首付款比例不得低于20%; 07年的 2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米 连续16个月成 “9.27政策” 以上的，贷款首付款比例不得低于30%; 交量下降，成 交价格下降 3、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含) 以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,贷款 利率不得低于基准利率的1.1倍。 1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以 上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%; 10年的 2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不 “4.15政策” 得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首 付款比例和利率水平。

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2007调控的是信心，2010年调控的是能力

新政后一线城市市场情况在新政的强势作用下，北京市场成交量下降近4成，价格因经济适 用房与两限房的增加而有所下降，市场观望情绪愈发浓烈；2010.03-2010.5北京房地产市场成交套数走势 2010.03-2010.5北京房地产市场价格走势

受新政影响，商品房市场成 交套数下滑36%

受新政影响，经济适用房与两限房量 的加大，拉低了北京整体房子均价

近期市场表现：北京房地产交易管理网数据显示，新政出台后，在25个新 取证项目中，有14个项目至今处在零成交或近零成交状态，极度观望的情 绪已经完全笼罩了北京楼市。

新政后一线城市市场情况受新政影响，上海房地产商品房市场成交量急速下滑，跌幅达5成， 价格仍然坚挺，略有小幅上涨；2010.03-2010.5上海商品房市场成交面积变化 2010.03-2010.5上海商品房市场价格走势

受新政影响，商品房市场成 交面积跌幅达50%

近期市场表现：五一房展4天全市商品房共成交500套，成交面积41465平方米， 其中商品住宅成交65套。总成交未及单日日均量，创新低； 客户观望情绪浓，展会场面与往届相比显得冷清；

新政后一线城市市场情况受新政影响，深圳新房周成交套数跌幅达61%,更甚于北京上海， 均价受新政影响不明显，仍呈上涨趋势；2010.03-2010.5深圳新房市场周成交套数变化 2010.03-2010.5深圳新房市场周成交均价变化

新政前后两周成交套数 跌幅明显，达61%

近期市场表现：在楼市新政的影响下，五一假日期间，深圳新房成交惨淡， 三天时间里，全市共成交34套。5月3日，新房成交更是降至冰点，全天 成交仅1套，随着调控

政策的逐渐执行，市场的观望情绪越来越浓。

成都房地产市场新政前后市场变化情况受新政影响，成都商品房市场周成交面积，整体呈下降趋势，市场 观望情绪较浓厚；3.29-5.9日成都新房市场周成交面积变化

新政后别墅市场动态： 麓山国际原定5.8日开盘， 受新政影响，开盘时间已推 迟； 中粮御岭湾新政前上门量 为30-40批次，新政后为20 批次，市场的观望情绪浓；

(4.19-4.25)主城区商品住宅成交2796套，成 交面积为25.71万平方米，成交套数与成交面 积较上周分别环比下降4.5%和4.1%。

5月5-9日春 交会情况2009春交会 (33届)

开发商数 量

区县组团 数量

楼盘数量

参展中介 数量

成交套数

成交面积 商品房47.09 万平米；二 手房5.14万平 米 商品房44.63 万平方米； 二手房2.36万 平方米 ？

成交金额 商品房 24.14亿元； 二手房2.8 亿元 商品房 24.37亿元； 二手房1.50 亿元 ？

209家

12个

259个

-

商品房成交 4963套；二手 房成交623套 商品房成交 4581套；二手 房成交290套 ？

2009秋交会 (34届) 2010春交会 (35届)

160家

5个

201个

15家

170家

7个

223个

13家

回顾2008年成都市场发展情况受9.27新政与地震影响，市场信心不足，上半年市场供应与成交量 一度快速下滑，下半年市场波动较小；2008年年初，开发商尚未意识到9.27新政对后市的 严重影响，他们对后市仍充满信心，一月和三月一 手住宅市场新增供应量还分别高达128.74万方和 166.47万方；

2008年年初，9.27新政调控效果尚未显现， 市场观望情绪较弱，1月至4月市场成交量仍 显乐观；

受国家宏观调控的进 一步强化以及5.12地 震的影响，市场信心 严重不足，市场供应 量快速下滑；

受房交会刺激，供应量一 度回升，过后随着秋交会 的淡然落幕，市场供应重 归下滑之势；

受市场拐点论及地 震影响，市场观望 情绪浓，成交量一 路下滑；

随着地震影响的减弱， 银行利息税收等政策利 好的影响，成交量出现 一定幅度的回升；

回顾2008年成都南延线板块别墅市场发展情况新政与地震影响，08年上半年南延线别墅市场供应量与成交量大幅 下跌；下半年逐步回升；与07年相比08年整体市场表现相对低迷；

07年南延线规划利好释放，市场一片火红，供应量与成交量大幅 上升，价格也一路高扬。

08年受新政与地震影响，南延线板块泡沫被挤压，供应量与成交 量双双跳水，整体市场表现相对07年显得低迷。

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