2012中国房地产百强企业研究报告

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了九年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

中国房地产百强企业研究

百强企业整体发展特点分析

(1)销售业绩稳步增长，市场份额持续提高

基于对房地产市场运行趋势的准确判断，百强企业主动调整市场定位和经营模式，依托灵活的销售策略、均衡的市场布局和多年积累的品牌效应，推动业绩较快增长。2011年销售总额16583亿元，销售面积16679万平方米，同比分别增长17.5%和11.2%，均高于全国平均水平5个百分点左右。百强企业市场份额持续提升，内部阵营间分化继续加快，百亿阵营再度扩容，700亿以上的百强企业有5家，较上年增加了4家。

(2)资产增长注重质量，规模提升扩大布局

2011年，百强企业资产规模持续增长，总资产均值为445亿元，同比增长28.7%；净资产均值为118.6亿元，同比增长26.8%。百强企业有效控制了负债的增长速度，有效改善了资产增长质量。2011年，百强企业布局的城市数量进一步增加，为规模化扩张打下重要基础，综合实力TOP10企业平均进入城市数量达40.5个，较2010年增长5.8个。

(3)盈利规模持续增长，高效运营保障盈利质量

百强企业2011年的营业收入和净利润分别同比增长29.5%、26.2%，盈利规模不断提升。盈利质量方面，百强企业2011年的净资产收益率(ROE)均值为19.5%，与上年相比下降0.3个百分点。2011年，百强企业净利润率和周转率均有不同程度的下降，但部分百强企业通过积极改善成本管控、调整营销策略等运营措施保障了盈利质量的提升。

(4)成长速度回归常态，均衡布局促进发展

2011年，百强企业保持了较快的增长态势，房屋销售面积增长率为11.2%，领先全国近6个百分点；同期百强企业净利润增长率为26.2%。在经历近年来的高速增长之后，百强企业正稳步向常态化发展回归。百强企业调整新开工规模与拿地节奏，新开工面积增长率为12.5%，明显低于全国增长速度；2011年末土地储备规划总建筑面积均值达到1035.0万平方米，增长率为5.1%，增幅下降1.0个百分点，但仍领先于全国土地购置面积2.6%的增长水平，有效保障了土地规模的稳定增长。

(5)财务风险基本可控，现金流管理显著加强

2011年，百强企业的负债结构较为稳定：资产负债率均值为71.8%，带息负债率均值为34.6%，资产流动风险基本可控。百强企业短期偿债能力略有下降，但明显强于2008年，未来仍需通过加速回款来保障财务安全性。

因新开工项目的大量投入，百强企业2011年经营现金流净额与2010年持平，为-5.2亿元。百强企业纷纷加强现金流风险控制，通过收缩土地购置以及逐渐降低项目开工速度，在一定程度上减轻了现金流支出压力；2011年，百强企业预收账款大幅增加32.8%，一定程度上保障了百强企业今明两年的营业收入和利润额。

(6)企业融资优势凸显，助推综合实力稳增

2011年，百强企业筹资活动现金流入均值达到49.7亿元，同比增长18.2%；新增银行授信额度均值也达到58.1亿元，同比增长10.7%。在银根紧缩的情况下，银行授信更青睐综合实力强、品牌信誉佳的百强企业。百强企业在融资方面优势凸显：内源性融资能力明显加强，自筹资金增长率均值达到34.7%，较全国水平高出7个百分点；拥有多元化的融资渠道，积极通过海外融资、信托、保障房融资等方式获取资金注入；在融资成本上也具有明显优势。

(7)社会责任勇于担当，积极参与保障房开发

2011年，百强企业在依法纳税、保障房建设、慈善公益方面继续走在行业前列，全面展现出领军企业的良好风范。百强企业2011年缴纳营业税金及附加均值为6.5亿元，所得税均值为7.5亿元，合计14.0亿元，同比上涨18.0%；慈善捐赠额均值同比增长21%，并组织参与各类公益活动；还积极参与保障房建设，为当地安居工程做出卓越贡献。

2012中国房地产百强企业TOP10研究

中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，评价产生了2012中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”和“年度社会责任感企业”。

2012中国房地产百强企业“综合实力TOP10”

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2011年，综合实力TOP10企业以其规模大、盈利和融资能力强、运营效率高、发展稳健、成长良好的全方位优势，成为全国房地产企业的标杆。综合实力TOP10企业规模持续增长，2011年销售额均值和总资产均值均高于同期百强企业平均水平2倍以上；盈利规模不断提升，净利润同比增长45.1%，净资产收益率均值为23%，高出行业均值3.5个百分点，周转率指标均高于百强企业均值；财务安全优于同行，融资优势凸显，负债水平更加合理，资金风险可控，不但更易获得金融机构青睐，还实现了融资渠道的多元化。

2012中国房地产百强企业“规模性TOP10”

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规模性TOP10企业凸显了强者恒强的特点，2011年总资产均值为百强企业均值的3.3倍，净资产均值提高41.2%，为同期百强企业均值的3.3倍，进一步拉大了与其他百强企业的差距。规模性TOP10企业均为全国性布局的标杆企业，平均进入城市近40个，比2010年增长近30%，有效推动了企业规模的扩张。

2012中国房地产百强企业“盈利性TOP10”

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2011年，盈利性TOP10企业盈利能力稳步增长，净利润均值为49.8亿元，同比增长34.5%，达到百强企业净利润均值2倍以上；净资产收益率均值达23.4%，比同期百强企业高出3.9个百分点；营业利润率均值为33.3%，高于同期百强企业1.5个百分点。盈利性TOP10企业通过控制成本、创新业务和调整销售策略等措施，在2011年取得了良好的盈利水平。

2012中国房地产百强企业“成长性TOP10”

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成长性TOP10企业以较强的业务扩张能力实现了快速增长，2011年房地产业务收入增长率均值达到56.3%；销售面积增长率为41.5%，近于百强企业销售面积增长率均值的4倍。通过深耕投资吸引力城市和均衡布局策略，成长性TOP10企业表现出良好的发展潜力。

2012中国房地产百强企业“稳健性TOP10”

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稳健性TOP10企业负债规模较百强企业更加合理，2011年资产负债率均值为65.2%，远低于同期百强企业的平均水平；对短期负债也具有良好的偿还能力，其2011年流动比率均值为1.98，近三年流动比率均值为2.01，远高于行业平均水平；另外，2011年，稳健性TOP10企业预收账款均值为168.2亿元，是同期百强企业的1.87倍，确保了企业实现稳健发展。

2012中国房地产百强企业“融资能力TOP10”

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融资能力TOP10企业2011年融资优势更为明显：在融资额度方面，全年筹资活动现金流入均值同比增长32.6%，融资优势明显；融资方式更为多元化，利用信托、海外贷款、保障房融资等多种方式吸引资金注入；融资成本也有明显优势，帮助企业进一步优化财务结构

2012中国房地产百强企业“运营效率TOP10”

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运营效率TOP10企业2011年保持了效率领先优势，其总资产周转率均值为0.38；存货周转率均值为0.47；存量资产周转率均值为0.59，均高于百强企业平均水平。运营效率TOP10企业科学应对市场变化、积极调整运营战略，获得了较高的经营绩效。

2011-2012中国房地产年度社会责任感企业

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年度社会责任感企业在行业中积极倡导企业公民理念，用纳税等实际行动履行关注民生、促进社会和谐发展的责任，在保障房建设方面的成绩更加抢眼。公益慈善方面，年度社会责任感企业捐款额同比增加近九成，并相继创立公益品牌，

将慈善事业做得有声有色。

2012中国房地产百强之星

在2012中国房地产百强企业研究中，一批发展战略明确、专业能力突出、注重产品创新的企业被挖掘出来，成为百强之中的明星企业。

依托区域优势、深耕本地市场。百强之星企业大多都是实力较强的区域型企业，牢牢占据本地市场优势，持续深耕本地市场，成为区域知名品牌。同时，百强之星企业以品牌为依托，由核心城市向区域内其他城市辐射，优化区域布局。

提升专业能力，强化核心竞争力。在市场竞争日趋激烈的形势下，百强之星企业形成差异化发展模式，部分企业主营业务突出，专业能力不断增强，另一部分企业业务模式趋于多元，协同增长效应显著。

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2011年的房地产市场变化加快了结构调整进程，行业整合态势更加明显。宝龙、红星美凯龙、龙湖等企业已形成成熟的产品系列，商业开发运营模式也日趋成熟。以天安数码城、华夏幸福基业、银湖科技等企业为代表的产业园区运营企业运营产品综合化，开发模式集约化和专业化，已开始了全国一二线城市的品牌扩张；以龙湖为代表的企业实行依赖自然资源开发的旅游地产模式，打造一系列优秀的旅游地产产品。另外，优秀房企在当前环境下，依靠合理的区域布局和业务调整取得了优异的业绩。首开、新城控股等企业分别深耕北京、上海等一线城市多年，规模优势及品牌优势明显；融创、保利、佳兆业等企业分别强势入驻重庆、成都等二线城市，提升当地市场发展水平；绿城、杭州中江则发挥自身优势，保持了在杭州市场的领先地位。

中国房地产策划代理百强企业研究

策划代理百强企业整体发展特点分析

(1)百强企业代理市场份额提升至15.3%，标杆企业行业地位得到巩固

近年来，百强企业一手物业代理业务规模持续提升，2011年实现销售面积均值达到168.1万平方米，同比增长13.1%。尽管百强企业代理业务规模的增速延续了上一年放缓的态势，但仍明显高于同期全国商品房销售面积4.9%的增速，使其在全国商品房销售规模中的市场份额提升至15.3%，同比增长1.1个百分点。百强企业作为专业房地产项目营销机构，销售能力在低迷的市场环境中更显突出。

(2)顺应市场需求，主动调整业务结构

近年来，百强企业积极拓展策划顾问业务，并集合优势资源提升服务质量，2011年策划项目总建筑面积均值达到2915.1万平方米，同比增长27.4%，增速比2010年高出7个百分点。

扩大服务项目中商业项目的规模，是百强企业顺应市场形势做出的又一重要业务调整。2011年，百强企业代理商业项目总建筑面积在其代理总建筑面积中的占比为11.2%，代理写字楼项目总建筑面积的比例为3.8%，总计达到15.0%，比2007年提高4个百分点。

(3)代理费率提高，服务能力认可度上升

作为衡量策划代理企业专业能力受开发企业认可度的重要指标，百强企业代理费率在连续两年下降后，2011年迎来小幅回升，从2010年的1.03%升至1.14%，并高于2009年1.12%的代理费率水平。这说明，在目前市场状况下，百强企业代理业务所创造的价值受到的认可明显提升。

在策划业务需求增长的背景下，随着开发企业对策划代理企业在策划顾问专业能力方面认可度的提高，百强企业2011年策划项目平均收费涨至59.9万元，同比增长20.4%，有力保障了策划业务收入的快速增长。

(4)合同储备项目总建筑面积突破500万平方米，发展资源充足

2011年，百强企业合同储备项目规模延续了自2008年以来的快速增长态势，合同储备项目总建筑面积均值达到511.1万平方米，同比增长14.3%。百强企业合同储备项目规模快速增长有主动与被动两方面原因：主动原因是百强企业凭借突出的专业能力和品牌优势，积极进行市场拓展，2011年新增签约面积均值达到571.2万平方米；被动原因则是受制于市场调控，房地产市场观望情绪浓厚，开发企业普遍放缓了项目开发节奏，大量原定于2011年开盘的项目推迟至2012年。

(5)探索经营模式创新，推动行业转型升级

近年来，许多策划代理企业或组建二手房经纪机构，或联合市场现有的经纪企业，以适应外部环境的变化，把握行业发展先机。

2011年，多达30家策划代理百强企业开展了二手房经纪业务，同比增加12家，呈现快速增长态势，其中已开展二手房经纪业务的百强企业的二手房经纪门店均值为55个，与2010年基本持平；经纪人数量均值为259人，同比增长

5.5%。

研究组在全国范围内针对主要房地产开发企业进行了调查，结果显示近80%的开发企业希望通过二手房经纪企业的渠道进行一手物业的销售，中原地产、链家地产、我爱我家、21世纪不动产和满堂红在调查中最受开发企业青睐。

2012中国二手房经纪优秀企业

现阶段，百强企业在业务探索和完善过程中，逐步形成了富有特色的业务模式。同策咨询构筑了商业地产领域的资源整合平台，为持有商业物业产权的业主提供综合服务；金网络以营销代理为核心业务，成立了商业管理、资产管理以及物业管理专业平台，提供整合型服务；华燕地产自主研发推出信息化创新服务平台“房盟中国”，形成了地产金融新模式。

从长远发展来看，随着我国城市化率继续提升并最终达到平稳水平，存量房规模将不断扩大。策划代理企业应结合当前的发展现状和特点，适时调整发展策略，充分利用已售的一手房源和积累的客户资源，重视其未来转化为二手房市场的潜在机会，从资源储备的角度形成一定的竞争能力。

2012中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10分析

2011年，面对低迷的房地产市场，中国房地产策划代理综合实力TOP10企业凭借市场布局优化、业务产业链的扩展以及资金实力的增强，市场抗压表现更好，行业领先地位进一步巩固。世联地产、易居中国、同策咨询、合富辉煌连续八年蝉联综合实力TOP10企业；思源经纪、策源地产、新聚仁、金网络、新景祥、新联康也再次跻身综合实力TOP10。

2012中国房地产策划代理综合实力TOP10

从主营业务来看，综合实力TOP10企业的领先优势更为突出。一手物业代理实现销售额近6500亿元，占全国商品房销售额的比例达到11.0%，同比提高1个百分点。与此同时，在行业面临较大考验时，综合实力TOP10企业市场扩张步伐更快，进入城市数量均值达到38个，高出百强企业均值14个；新增签约面积均值达到1677万平方米，是百强企业均值的近3倍。

此外，上海中原、金丰易居、瑞尔特、中铁新业、成都正合、同创联行、重庆尚峰、精诚中国、厦门蓝火、江苏蓝风国际等凭借出色的经营业绩也成功入围2012中国房地产策划代理百强企业。

2011年，房地产行业在一系列市场调控政策的影响下进入深度调整期，市场呈现出持续低迷状态。为顺应外部环境变化，百强企业纷纷寻求应对策略，保障企业经营业绩和行业领先优势稳步提升。进入2012年，房地产市场调控政策仍将持续，企业将面临更加严峻的考验，策划代理百强企业需积极应对，提升项目营销策划能力的同时，凭借人才战略提高创新能力，创新业务模式，持续推进二手房经纪业务的发展以拓宽营销渠道，实现企业的可持续发展。

结语

中国的房地产企业正从过去十几年的高速成长期步入一个平稳发展期，从依赖地价与房价上涨获得高额利润，向依靠综合开发能力逐步过渡。在此背景下，百强企业顺势而为，交出了一份优秀的成绩单：市场份额提升至28.1%，规模与盈利持续增长，融资优势凸显，整体稳健水平好于2008年，企业发展更趋理性。

2012年将是一个转型之年，百强企业的业务布局、产品体系、盈利模式和管理模式将发生深刻的变化；百强企业需制定科学的发展策略，以持之以恒的产品创新、品质塑造，打造未来发展的核心竞争力，实现企业的持续健康稳定发展。

宏观调控之下，中国房地产市场风险与机遇共存。百强企业应满怀“中流击水、浪遏飞舟”的万丈豪情，直面困难，抓住时机，转型升级，继往开来，在中国房地产市场的新形势下，实现更精彩的跨越！