昆山2011年房地产及土地市场总结

昆山2011年宏观经济情况、房地产市场、典型个案、土地情况综述

一、昆山2011年房地产市场综述

1.成交量大幅下滑，市场数度受挫

2011年限购令、限价、限贷、加息等一系列刺激政策陆续收紧的影响，受房市整体大环境影响，楼市交易阴晴不定。连环政策的袭击着实让开发商措手不及，纷纷选择降价出售。抛开1月份，2月份因为传统春节的原因，成交量平淡应在清理之中。从3月份开始的上半年表现平平，下半年中的“金九银十”与往年相比，都名不副实。除了8月份的小幅回升，下半年月均成交量不足2500套，成交量一度受挫。

持续严厉的调控政策组合拳使得住宅不再是房地产市场的主角，商业地产俨然由过去的“陪嫁的丫头”成为现在的“抢手的新娘”，昆山商业地产自然也乘风蜕变而崛起。 2011年昆山开发商实际开盘率仅为65%，与预期相差甚远。开发商动作明显放缓。

众房企纷纷厉兵秣马，大量楼盘盘纷纷展开强大营销攻势，其中有打亲情牌的世贸集团的“社区冬日温馨家庭节”，这次活动上将“家”的含义诠释的淋漓尽致，对业主起到了非常好的效果！还有楼盘甚至利用“明星效应”来宣传，但效果不佳。11年下半年开始，降价潮已充斥整个房地产市场。昆山也不例外，各大开发商纷纷以各种优惠形势或直接折扣降价来吸引客户购房。年末，开发商降价更为明显，主要是为了促进销售，回笼资金运转。

2.形势严峻、发展失衡、刚需受限

宏观面，调控政策持续高压。楼市拐点已然到来，市场预期受此影响，观望情绪浓重。此外，加息等一系列举措，企业资金链面临深度考验。

其次，成交量存在隐忧。昆山市场存在成交严重失衡状态，各区成交量差异较大。开发区从去年开始，迅速崛起，至今已经成为昆山商品房成交量的最主要贡献者，相比开发区的强劲增长，昆山其他区域则波澜不惊。如果开发区成交量下滑，短时间内难以有其他区域可以作为支撑，昆山楼市至少在数据面上将再度深跌，此种情况已经在花桥的身上得到过验证。

第三，刚需成为市场主力。从近期楼盘表现来看，标榜高端的项目开盘效果不算理想，反而是以高性价比和较低价位的刚需楼盘受到市场追捧，这也延续了2010年得趋势。随着改善性和投资性住房需求受到压制，市场主力已经变成刚

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需。而今年楼市的新增量却主要集中在了价位较高的项目，低价位楼盘新增量有限，这在很大程度上抑制了刚需的释放。

第四，热点板块轮转。昆山成交热点板块主要集中在花桥、玉山、周市等传统热点板块，而千灯作为新兴的土地崛起板块，预计将在未来成为市场又一主要活跃板块。土地市场亦主要集中在这些区域。其他各镇市场一般，潜力有限。 3. 政府规划带来直接利好

今年是昆山“十二五”的开局之年，在这五年里，昆山将在全国范围内率先实现现代化。此外，昆山的城市化建设也将进入“大城市”建设的阶段，城乡差距基本消除。伴随着这个过程，昆山的房地产市场必将在其中扮演重要角色。

就昆山区域市场来看，乡镇区域在2010年的表现可圈可点，整体呈升温趋势，2011年仍将继续延续这种势头。千灯作为昆山的沿沪产业园，社会经济基础雄厚，市场内部购买力较强。更由于其紧邻上海的地理优势，市场升温将不久到来。

周市搭上昆山商贸城建设和北部副中心建设的双重契机，房地产市场发展值得关注。除乡镇区域之外，传统强势区域的花桥可能会在来年焕发新机。随着虹桥映像、国基城邦、中宇项目、城开项目、都会新峰等项目的增推或是新开，花桥市场的供应将会明显增大。随着11号线花桥延伸段进入正式建设、各项生活配套的逐步完善，花桥楼市已经完成由以价取胜到以质取胜的转变，市场潜力将得到进一步的体现。

开发区在经历了2010年的大红大紫之后，2011年的热度依然不减。随着昆山轨道1号线的公布，开发区城东板块再度成为热点；开发区城南板块，土地资源稀缺，在去年年底时又拍出天价地块。加之坐拥绝佳的交通配套优势，城南的高端物业在来年的表现值得关注。

二、宏观政策对昆山市房地产市场的影响

1. 城市经济环境分析

（1）国民生产总值（GDP）

昆山国民经济保持平稳增长，年平均增长高达22%，远高于江苏省的增长率。2010年全市地区生产总值达到2530亿元，按可比价计算，比上年增长20%。

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图1-1 2004-2011年昆山市GDP和增速

（2）人均GDP和人均可支配收入

昆山的GDP和人均GDP均居苏州县级城市之首，尤其是人均GDP高出其它市较多。昆山2010年人均GDP（按户籍人口计算）超过30000元，按常住人口计算的人均地区生产总值达14.45万元（按现行汇率折2.18万美元），位居全国各县（市）之首。2011年昆山人均GDP超过23000美元。

随着昆山市经济的快速增长，人民生活水平也相应提高，人均可支配收入逐年稳步增长。2011年昆山人均可支配收入超过3000美元，居民购买力强。

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