昆山2011年宏观经济情况、房地产市场、典型个案、土地情况综述

一、昆山2011年房地产市场综述

1.成交量大幅下滑，市场数度受挫

2011年限购令、限价、限贷、加息等一系列刺激政策陆续收紧的影响，受房市整体大环境影响，楼市交易阴晴不定。连环政策的袭击着实让开发商措手不及，纷纷选择降价出售。抛开1月份，2月份因为传统春节的原因，成交量平淡应在清理之中。从3月份开始的上半年表现平平，下半年中的“金九银十”与往年相比，都名不副实。除了8月份的小幅回升，下半年月均成交量不足2500套，成交量一度受挫。

持续严厉的调控政策组合拳使得住宅不再是房地产市场的主角，商业地产俨然由过去的“陪嫁的丫头”成为现在的“抢手的新娘”，昆山商业地产自然也乘风蜕变而崛起。 2011年昆山开发商实际开盘率仅为65%，与预期相差甚远。开发商动作明显放缓。

众房企纷纷厉兵秣马，大量楼盘盘纷纷展开强大营销攻势，其中有打亲情牌的世贸集团的“社区冬日温馨家庭节”，这次活动上将“家”的含义诠释的淋漓尽致，对业主起到了非常好的效果！还有楼盘甚至利用“明星效应”来宣传，但效果不佳。11年下半年开始，降价潮已充斥整个房地产市场。昆山也不例外，各大开发商纷纷以各种优惠形势或直接折扣降价来吸引客户购房。年末，开发商降价更为明显，主要是为了促进销售，回笼资金运转。

2.形势严峻、发展失衡、刚需受限

宏观面，调控政策持续高压。楼市拐点已然到来，市场预期受此影响，观望情绪浓重。此外，加息等一系列举措，企业资金链面临深度考验。

其次，成交量存在隐忧。昆山市场存在成交严重失衡状态，各区成交量差异较大。开发区从去年开始，迅速崛起，至今已经成为昆山商品房成交量的最主要贡献者，相比开发区的强劲增长，昆山其他区域则波澜不惊。如果开发区成交量下滑，短时间内难以有其他区域可以作为支撑，昆山楼市至少在数据面上将再度深跌，此种情况已经在花桥的身上得到过验证。

第三，刚需成为市场主力。从近期楼盘表现来看，标榜高端的项目开盘效果不算理想，反而是以高性价比和较低价位的刚需楼盘受到市场追捧，这也延续了2010年得趋势。随着改善性和投资性住房需求受到压制，市场主力已经变成刚

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需。而今年楼市的新增量却主要集中在了价位较高的项目，低价位楼盘新增量有限，这在很大程度上抑制了刚需的释放。

第四，热点板块轮转。昆山成交热点板块主要集中在花桥、玉山、周市等传统热点板块，而千灯作为新兴的土地崛起板块，预计将在未来成为市场又一主要活跃板块。土地市场亦主要集中在这些区域。其他各镇市场一般，潜力有限。 3. 政府规划带来直接利好

今年是昆山“十二五”的开局之年，在这五年里，昆山将在全国范围内率先实现现代化。此外，昆山的城市化建设也将进入“大城市”建设的阶段，城乡差距基本消除。伴随着这个过程，昆山的房地产市场必将在其中扮演重要角色。

就昆山区域市场来看，乡镇区域在2010年的表现可圈可点，整体呈升温趋势，2011年仍将继续延续这种势头。千灯作为昆山的沿沪产业园，社会经济基础雄厚，市场内部购买力较强。更由于其紧邻上海的地理优势，市场升温将不久到来。

周市搭上昆山商贸城建设和北部副中心建设的双重契机，房地产市场发展值得关注。除乡镇区域之外，传统强势区域的花桥可能会在来年焕发新机。随着虹桥映像、国基城邦、中宇项目、城开项目、都会新峰等项目的增推或是新开，花桥市场的供应将会明显增大。随着11号线花桥延伸段进入正式建设、各项生活配套的逐步完善，花桥楼市已经完成由以价取胜到以质取胜的转变，市场潜力将得到进一步的体现。

开发区在经历了2010年的大红大紫之后，2011年的热度依然不减。随着昆山轨道1号线的公布，开发区城东板块再度成为热点；开发区城南板块，土地资源稀缺，在去年年底时又拍出天价地块。加之坐拥绝佳的交通配套优势，城南的高端物业在来年的表现值得关注。

二、宏观政策对昆山市房地产市场的影响

1. 城市经济环境分析

（1）国民生产总值（GDP）

昆山国民经济保持平稳增长，年平均增长高达22%，远高于江苏省的增长率。2010年全市地区生产总值达到2530亿元，按可比价计算，比上年增长20%。

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图1-1 2004-2011年昆山市GDP和增速

（2）人均GDP和人均可支配收入

昆山的GDP和人均GDP均居苏州县级城市之首，尤其是人均GDP高出其它市较多。昆山2010年人均GDP（按户籍人口计算）超过30000元，按常住人口计算的人均地区生产总值达14.45万元（按现行汇率折2.18万美元），位居全国各县（市）之首。2011年昆山人均GDP超过23000美元。

随着昆山市经济的快速增长，人民生活水平也相应提高，人均可支配收入逐年稳步增长。2011年昆山人均可支配收入超过3000美元，居民购买力强。

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图1-2 2003-2010年昆山市GDP和增速

（3）财政收入状况

昆山财政收入持续大幅度增长，综合实力强。

图1-3 2003-2010年昆山市财政收入及增速

2. 房地产市场宏观环境分析

（1）房地产投资开发

昆山房地产投资持续高速增长，并在04年出现拐点而急剧增加。05和06年是政策调控年，因此房地产开发投资额有所下降。之后的07年和08年上半年楼市火爆，房地产开发投资额亦有所上升。2010年昆山房地产开发投资200.60

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亿元，比上年增长29.3%，已连续3年保持近30%的增长率。房地产投资的加大，在市场的发展的同时，也预示着未来几年的市场竞争的局势将更为严峻。

（2）房地产开/竣工情况

昆山商品房施工面积基本显现一个持续上升的趋势，08年更是创下了新高。商品房竣工面积03至06年持续上升，07、08两年都在下降，08年受到金融危机影响，放慢了工程进度，只相当于05年前的水平。2010全年商品房竣工面积408.65万平方米，比上年下降4.4%。

（3）昆山商品房销售

昆山商品房销售受宏观面影响较为显著，自2003年以来在各方面呈现发展的趋势，到2007年达到一个高峰后，受到金融风暴的影响，于2008年呈现明显的下降；09年在政策刺激下市场呈现报复性反弹，商品房销售出现历史新高，10年回归到历史正常水平。

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（4）昆山房地产市场总体特征

特征一：外地客户占有重要比重。昆山房地产市场在经过2009年的迅猛发展之后，量价都达到一个新的高度。但是作为长三角区域的价格洼地，依然吸引了大量投资性购房者的涌入。另外，随着沪宁高铁的开通及上海昆山城际地铁的规划的实施，昆山已经成为上海市场刚性外溢选择的第一站。

特征二：大型开发商大规模进入昆山市场。随着全国型房企浙江绿城地产进驻昆山后，嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等大型房地产企业已先后在昆山投资建设大型楼盘，销售业绩不错，华润、万科、华侨城绿城地产等著名开发商也在近两年近日入驻昆山，后续昆山房地产行业竞争将愈发激烈。

特征三：市场分化加剧。昆山作为上海后花园，原住宅市场主要是普通住宅市场及风景资源如阳澄湖、淀山湖区域的旅游度假类产品。随着外地开发商的进入，原普通住宅市场出现豪宅与普通住宅的分化。一些城市中心核心地段开始有大平层、高端精装修产品，如华润昆玉九里。

（5）2011年昆山房地产政策及其影响

主要政策：

2011年1月14日：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011年1月17日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领

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域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。

2011年1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。

2011年1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2011年1月27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

2011年1月28日：（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。

2011年2月8日：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2011年2月9日：住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%。

2011年2月18日：中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011年3月18日：中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011年04月05日：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

2011年4月17日：中国人民银行决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011年4月19日：国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月

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19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲臵房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。

2011年5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

2011年5月10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。

2011年5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011年5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

2011年6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2010年7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

2011年7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。

2011年8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

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2011年11月30日：中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011年12月4日：住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。

2011年12月9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。

昆山特殊政策：2011年初，昆山曾风传限购，引起抢购一片，然而时至年尾，低调的昆山最终未加入限购令名单。未限购的昆山，相对上海存在政策与价格优势，致使上海客群涌向昆山，沪上客群昆山购房蔚然壮观，然而随全国房价的下跌，昆山价格优势减弱，同时随着信贷及调控政策持续加码，昆山市场道阻且艰。

昆山主要受国家整体调控市场的影响，本地并无调控细则出台。昆山虽行政隶属于苏州，但苏州调控细则执行范围均不涉及昆山；昆山限购不限贷，标志性政策《昆山公积金贷款新规》于2011年1月17日起开始施行。

政策对影响：在国八条出台后，昆山市场供需量有所短暂下滑，从整体市场来看，11年市场供应量、成交量相比10年有小幅萎缩。随着调控政策的持续发力，短期内市场成交将继续维持现有水平，出现明显反弹的可能性不大。市场在未来一段时间内仍将保持目前相对低迷的状态。从目前客户情况来看，由于昆山市场一直是江浙沪投资客户聚集市场，在宏观调控的影响下，投资客比例锐减，出手谨慎，尤其以上海投资客为甚，在价格较低、升值潜力看好的项目，投资客略有成交。市场主力回归到昆山本地刚需类需求，占到成交总客户的七成以上。进入第四季度，面对空前的销售压力，不断有房企“以价换量”降价促销，降价幅度在20%左右。

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三、昆山房地产市场分析

1. 销售市场分析

（1）商品房供应及销售量

受政策影响，昆山楼市成交量有涨有跌。2011年成交量低于去年。与此相反，价格却略有上涨，呈现量跌价涨态势。05-09年，房地产市场逐步升温。其中不免08年国家出台一系列调控政策有所回落，而09年开始国家政策优惠颇多，是房地产市场最火的一个年份。 2010年开始直至2011年 ，国家政策又开始干预，成交量大跌。价格方面，昆山市场商品房均价逐年上升。

图：05-11年昆山商品房成交分析

2011年昆山仍旧处于供大于求状态，供应量288690套，比2010年增加40286套。成交量27256套，比2010年下降8835套。11年较于10年，商品房供应量增长16.2%，成交量下降24.5%。2011年昆山商品房市场供求之比约10.6:1，供远远大于求！受政策影响，客户呈现观望状态。纵观每月成交量图来看，1月与往年一样呈现出成交高峰现象，3152套的成交量位居2011年全年成交量榜首。原因在于政府在2011年调控楼市的决心坚定，购房者担心一系列新政颁发后对自己购房不利，纷纷选择出手。之后除了五一房展会拉动，以及八月份昆山或限购传闻导致成交量出现高峰外，其它各月昆山楼市成交皆不尽人意，“金九银十” 先后沦陷，以惨淡收场。

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图：2010、2011年昆山商品房供求分析

图： 2011年昆山商品月成交套数

（2）商品房价格走势分析

2011年昆山商品房成交量最大的为城东的开发区。价格最高的区域则是花桥镇，凭借紧邻上海的优势。据统计，昆山成交主力价格在7000-9000元/平米之间。2011年，开发区居成交榜首。可见目前昆山市场对开发区依赖较大。其次为玉山、花桥、周市、 千灯。玉山镇目前的均价为9413元／㎡，涵盖了市中心、城西和城北三个区域楼盘价格，其中市中心的价格已破万，达到11133元／㎡，为所有区域最高价格，城南区域依托昆山客运总站以及高铁南站的便利优势，价格直线上升，均价为10047元／㎡，仅次于市中心，城西均价8698元／㎡，城北均价为8400元／㎡。

在乡镇地区来说，花桥镇无疑是放量最高的乡镇，由于紧邻上海，占据地铁１１号线便利优势，花桥楼盘价格在上半年迅猛上升，均价为10676元／平米，周市镇上半年也涌现出了不少的新盘，打造城北的副中心，房价逐步攀升，达到7550元／㎡，张浦镇以6523紧随其后，千灯镇目前成交均价为6433元／㎡

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与张浦镇相差不大，而南部水乡区域的楼盘大多为别墅房，住宅相对而言较少，因此住宅均价为5787元／㎡。

图：各区域商品房成交量及成交单价

（3）各区域市场分析

玉山、开发区以及花桥稳坐前三宝座。由于受限贷政策影响，部分苏州、上海等已限购城市购房者被拒之门外，2011年昆山楼市成交量相比2009、2010年下滑严重，九大区域仅南部水乡一家增长。2011年昆山楼市与10年相同，东部开发区独占鳌头，全年共实现成交9654套，占全市总成交量的35%，位列全市区域成交之首，相比2010年仅减少了133套，跌幅1.36%。从各区域成交情况来看，开发区、玉山镇以及花桥镇依旧领先，周市镇、千灯镇、巴城镇等紧随其后。

图：昆山2009-2011三年各区域成交情况

（4）商业地产概况

2010年是商业地产迎来转机的一年，随着2011

年更为严厉的调控政策，较

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之一度受挫的住宅，商业地产则渐入佳境。昆山商业项目总成交超8000套，占据整年度成交的1/3之多。住宅受挫，年后商业地产成交量持续上升， 总成交超8000套！

由下表成交前十名可看出，第一名的港龙与第二名的建伟差距将近3倍，可见并非所有商业地产均易销售 。商业地产成交量持续上升原因在于商业项目不受政策限制，很多投资客倾向由住宅转向商业项目。

（5）重点案例分析

城北——昆山中航九方城

项目简介：九方城位于昆山城北萧林路以北，柏庐路、北门路之间，是一个50万方的综合体项目。项目融高档住宅、商场、SHOPPING MAL、BLOCK街区、5A甲级办公、五星级酒店、酒店式公寓、大型超市等多种业态于一体。项目由世界知名建筑景观公司RTKL、SWA倾心打造，携手格兰云天酒店等自有品牌，建成以后将成为昆山一座极具现代与时尚气息的新地标。项目沿萧林路长达1英里的临街面，将形成繁华的商业带，成为未来萧林黄金商业大道的主力承载点。目前项目在售的是第一期高层住宅产品。

销售情况：本项目经过一年的销售筹备期，之前定位为昆山城市中高端住宅，

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5月中旬开始进行正式营销推广，第一次释放价格信息为9000元/㎡以上。进入10月份后，昆山整体市场销售压力剧增，一方面是市场新增供应量创历史新高，另一方面是客户观望严重，接近年底开发商回款压力加大，在此市场背景下，中航实行了低价入市换销量的营销策略。一期推出400套高层公寓，面积85㎡-135㎡的中小户型，以6900元/㎡起的超低价格吸引前期积累客户，整体均价在8000元/㎡左右，10月22日开盘当天成交264套，当月成交325套。

客户情况：由于低价入市，中航集团内部员工成交近70套。一期市场正常销售客户多为城北区域型客户，其中公务员人群占45%，原住人群30%，台湾及其他区域投资客户占15%左右。

项目亮点：作为城北改造大型商业项目，区位及110万平米综合体大体量是本项目的核心竞争优势。规划设计上海，中航九方城项目由世界知名建筑景观公司RTKL、SWA打造，设计理念借鉴香港大都会模式，以12万㎡的主题商业九方城为中心，配合现代简约的建筑形态，以大围合架空园林的规划打造城北CBD。由于定位中高端市场，除了一期推出的88-140㎡的普通住宅产品，项目还规划了175-220㎡的大平层产品，但在目前的市场环境下，大户型销售缓慢。

SHOPING MAIL 写字楼 大卖场 城东——世贸东一号

项目简介：世茂东壹号位于昆山东部新城核心位臵，是一个集居住、旅游、休闲、购物、娱乐为一体的大规模综合社区。项目东起东城大道，西至夏驾河景观带，南临规划中的景王路，北靠前进东路，紧邻规划中的地铁S1线顺陈路站和夏驾河路站。项目总占地50万平方米，总建筑面积约75万平方米，规划总户数约6300户，包括多层电梯公寓、小高层、高层、花园洋房等多种业态。二期

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20万平米规划建造主题商业街区，集精装SOHO、餐饮、娱乐、大型超市、摩登商业街、儿童主题乐园、时尚健身中心于一体。

世茂东壹号三期约800套高层房源，目前还有大量房源在售，面积95㎡的两房，117-133㎡舒适三房，147㎡的豪华四房，6800元/㎡起价，均价7800元/㎡。二期房源尚有高层、多层电梯公寓、11层小高层少量房源在售，户型面积为100㎡-158㎡，高层均价8100元/㎡，一次性付款享受95折，贷款享受97折优惠。

2、土地市场

（1）供求市场

2011年土地成交较去年有所下降，减幅约32.4%。成交均价也由2931元/㎡降至2687元/㎡。原因在于11年政府调控严厉，开发商谨慎拿地。另一方面由于政府调控，楼市成交量严重下滑，不少开发商资金短缺。

图：2010-2011年土地成交情况

从成交类型上看，纯住宅的拿地量减少，原因在于对住宅类的限购政策从严从紧，而商住商办类的商业综合体性质成为开发商拿地的主流。

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（注:以上数据均扣除工业、服务用地）

各区土地市场成交量差异较大，花桥、千灯、玉山持续市场供应，成为未来热点板块。花桥成交量居各区之首。花桥紧邻上海，地理位臵优越。因此受各大上市及品牌开发商的青睐进驻，发展潜力巨大，预计将成为近几年市场热点。千灯位列第二。发展潜力亦不容小觑。千灯“西上海”之美名也同样受到各类开发商的广泛关注。玉山、周市，巴城作为传统热点板块，土地成交量依然较大，未来市场前景看好。张浦、淀山湖土地成交量较少。市场趋于饱和。

从各区各类土地成交分析来看，并非所有区域各类土地均有成交。其中玉山、花桥除外。商业类成交周市居首。周市紧邻昆山市区，地理位臵优越，商业发展潜力巨大，预计将成为近几年商业板块热点区域。商办类非花桥莫属。花桥不仅具有优越的地理位臵，目前是昆山的商务办公区，将来发展潜力亦不容小觑。商住类千灯、玉山、周市三大区域各领风骚。而住宅类土地仅有三个区域有成交，分别是玉山、花桥及陆家。张浦与南部水乡鲜有成交，接近饱和。