浅谈国内外物业管理

物业管理

浅谈国内外物业管理

09物业班 杨希 20090716126

从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。经过一百多年的发展，国外的物业管理业己经比较成熟，具体表现在：

国外物业管理具有以下的特点

1、自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速，政府公屋逐渐由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。

2、物业的所有权与管理权分离。业主与物业管理公司的关系是雇用与被雇用的关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，选择时要认真考察公司的信誉、专业知识及管理、财务、法律水平、管理费用社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，也必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会被淘汰。

3、物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等情况而不同。

4、各国(地区)的物业管理模式均结合自己的国情，符合各自的特点。如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式；巴西采取的公寓式的物业管理方式；韩国汉城物业管理讲究“四化”——规范化、社会化、商业化和自律化等。

5、政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。

一、英美两国的物业管理

英美两国的物业管理已成为社会化的服务行业，这些物业管理公司或管理机

物业管理

构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后，物业使用全过程的管理。业主或用户委托物业公司进行物业管理，管理方式也十分灵活多样。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成，而大、中修工程则采取承包方式转给别的专业公司完成。整体项目或工程可单项承包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法可依时间长短，也可按次计费。物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费收入，甚至有政府补贴。管理公司(机构)人员精干、效率高、固定人员少，一些项目尽可能临时聘请人员，可对外承包的项目就不设固定人员，以节约开支。

二、巴西的物业管理

巴西主要是采取公寓式的物业管理方式：人员少、分工明确、管理井井有条。住宅小区通常以每栋住宅楼为单位实行物业管理。管理者一般以每栋楼的门卫为主，再配几名负责卫生工作的女工。门卫与住户打交道最多，是住户最熟悉的人。他们的任务主要是负责楼房的安全，24小时值班。每个住宅小区只设一条道路进出，万一小区内有什么事情发生，警察就会很快赶到。几个负责卫生工作的女工，上班时间一直不停地在楼道、电梯和门厅里擦洗玻璃门窗、喷洒香水、用打蜡机给地板打蜡。管理费用由楼内住户平摊，每户每月一般需要支付的费用在200—300雷亚尔；需要其他服务，则再另外收费。巴西的住宅小区内，各项配套服务设施完备齐全，一般都有小型超市、药店、面包店，饭馆、酒吧、照相馆。家电维修部，银行，书报亭以及设有由专人看管的地下停车场等。总而言之，井井有条的管理、整洁的环境、温馨的服务以及有效的安全防范措施，这些都让居民住在这里感到舒适、放心。

从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式

物业管理

中国的物业管理行业发展分为三个阶段：上世纪80年代到90年代初期，是物业管理的萌芽起步阶段，在深圳、广州等改革的前沿城市，物业管理起初是作为房地产开发、销售的售后服务环节而存在，以物业管理部的形式出现在房地产公司，但是后来随着香港投资者对国内房地产市场的介入，带来了物业管理的概念。第二阶段是90年代中期以后，借房地产开发的热潮和人们对居住品质和条件的要求，国内物业管理的发展进入了突飞猛进的阶段，并逐渐形成了一个行业。进入二十一世纪，物业管理行业如今正处于规范、调整、创品牌的阶段，这是第三个发展阶段。

在我国，虽然有些城市成立物业管理企业早一些。但从全国范围来说，通过改革普遍地建立社会化、专业化的 …… 此处隐藏：496字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……