写字楼基础知识

写字楼基础知识

写字楼基本概念

一、写字楼功能构成

1. 收益部分：

可以出租收取租金或出售的部分包括办公室、停车场、商业部分、仓库等。其中为客人服务的餐厅、厨房、理发、商店等可以由大楼管理部门自己经营，但大多向专门经营者出租，收取租金。

2. 非收益部分（公摊）：

指大楼内部用房和免费公用房，包括交通、服务、管理、维修和营运5个部分。这部分的总面积小于出租部分，但种类之多、功能之复杂，远远超出出租部分。

提示：业主往往较重视收益部分，实际上现代办公楼的管理系统比较复杂，需要在大楼内或旁边的附属楼内为他们设臵合适的工作地点。

3. 附：出租办公楼的功能构成图

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4. 常见的公摊部位

首层大堂、主、次出入口公共门厅、公共走廊、过道；

各层电（楼）梯前室、电梯间、楼梯间、电梯井；

各层空调机房、弱电小室、杂物间；

各层通风井、电管井、管道井、公共走道、公共卫生间、排烟机房； 消防控制中心

套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）及外墙墙体水平投影

面积的一半；

屋顶水箱间、膨胀水箱间和电梯机房、卫星电视接收机房；

所有的物业管理用房和行政管理用房（含地下部分）；

地下部分：电话间；风机房；冷冻站、筏门井、排水加压泵房、变电所、楼

宇控制中心、变配电室、环网柜室；中水站房；消防、生活、废水水池用房、中水站房、进、排风机房等。

5. 使用率：

所有的公摊一般情况下，写字楼的使用率不会超过70％；

注意：并不是使用率越高越好，真正高档写字楼是只租不售的，服务内容全面广泛、硬件设施标准高，因此公摊也较大，使用率只能做到60～65％，个别项目的使用率小于60％。

二、标准层平面

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通常包括

办公空间和公共走道、楼梯等

1. 标准层平面包括：

电梯间及前室、卫生间、开水间、空调机房、各种管线竖井。（核心筒） 标准层制约因素：

自然采光的制约：单面采光的办公室进深不大于12米；双面采光的办

公室两面的窗间距不大于24米。

防火分区的制约： 高层一类建筑，每层每个防火分区最大允许面积

1000平方米，设有自动灭设备的防火分区面积可增加一倍。

安全疏散最大步行距离的制约：房间门至最近的外部出口或楼梯间的最

大距离；位于两个安全出口之间的房间为40米；位于袋形走道两侧或

尽端的房间为20米。

2. 核心筒概念：

核心筒主要承担的功能有：

生活功能（卫生间、开水间等）

流线功能（电梯厅、走廊、楼梯间等）

设备功能（空调机房、管道井等）；

核心筒的设计的重点在于：

向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及表示标准层出租面积比的效率性。一般情况下，核心筒大约占标准层面积的20-30%（日本参考值）和18-25%（国内设计参考值）。

3. 各部分的指数指标