房地产业所包含经济活动的分类体系和增加值估(4)

成本法也涵盖了所有城镇存量住房租赁活动的内容,拓展了目前住房服务核算的范围,但其估价方法(采用折旧额作为增加值)过于保守。成本法计算的房地产业的增加值在1996～2000年间大约处在2570～3890亿元的范围内,在GDP中所占的百分比在314～316%之间,平均为315%。这个结果要比原有增加值高出1720亿元左右,在GDP中的比重也要平均上升117个百分点。

31对两种方法的讨论

重是比较合适的。

　　四、结论

根据国际上对房地产业所包含经济活动的细分方法,可将其分为买卖或租赁物业的房地产活动以及以收费或合同为基础的房地产活动两大类。第一类中又包含房地产开发经营活动、存量房地产买卖和存量房地产租赁活动(营利性租赁、非营利性租赁和自有住房服务),第二类中又包含房地产管理活动、房地产中介活动和物业管理。这种细分方法简明清晰,有利于和国际惯例接轨,并易于扩充。

通过采用市场法和成本法两种方法对现有的城镇存量住房租赁活动核算方法进行修正,得到的房地产业增加值在1996～2000年间从3890亿元上升到7000亿元,占

GDP的比重大约为611%。与现在的118%的比重相比,

这两种方法都是估算,因此不可避免地存在着一些局限性。在数据上,一些参数并不是很准确。例如私有住房的房租收入,是按城镇住户人均财产性收入的一个比例估算的;城镇人口中租赁私房人口的比例和房屋造价被假设为在计算期间内保持不变,这就不可避免地带来了误差。

在方法上,用市场租金价格来计算城镇存量住房租赁活动的总产出会高估增加值。由于我国城镇的居民住房尚处于短缺阶段,因此市场房租价格一般偏高,用这种价格来估算的增加值就会偏高。因此所估算的占

GDP818%的比重是偏高的。但用成本法来计算又会低估

显然上升了很多。由此可见,我国目前房地产业的核算方法存在着较大的问题,增加值被大大低估了。重新估算的房地产业增加值显示,房地产业已经在我国的国民经济中占有相当重要的地位。

作者简介:刘洪玉,清华大学房地产研究所所长,教授,博士生导师。

郑思齐,清华大学房地产研究所,博士研究生。许宪春,国家统计局国民经济核算司司长,经济学博士。

增加值,这主要是因为它仅仅考虑了折旧额,将劳动者报酬、生产税净额和营业盈余都忽略掉了,而这些也是城镇居民住房服务增加值的必要组成部分。另外计算得到的总成本属于历史成本,没有考虑房地产价格逐渐上涨的情况,这本身就是偏低的。因此所估算的占GDP315%的比重又是偏低的。但就目前的统计数据而言,尚无法确定这两个估计值究竟偏高多少,或偏低多少,因此只能采用取两者算术平均值的方法粗略估计房地产业的增加值

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