房地产业所包含经济活动的分类体系和增加值估(3)

这主要表现在:对于除房地产开发经营企业外的其他各种类型单位及城乡居民住户以营利为目的的房屋出租活动,由于资料不完整而无法统计其增加值;对于城市房地产管理部门提供的居民住房服务,则由于按低租金计算总产出而导致增加值偏低;对于企业、事业、行政单位向本单位职工及其家庭提供的住房服务,则是作为该企业、事业、行政单位所属行业的产出,没有计入房地产业增加值;对于自有住房服务,则按房屋原值的折旧额计算总产出,这明显也会导致增加值偏低。由此可见,目前我国对很多缺陷,的一部分,～

年间房地产业的增加值。

(二)我国房地产业增加值的估算11估算方法之一:市场房租法

值高出6000亿元左右,在GDP中的比重也要平均上升7个百分点。表1

年份

城镇住房市场房租价格的计算

1996

1997

1998

1999

2000

城镇住户人均财

　　11210　　12414　　13219　　12817　　12814

产性收入(元)城镇住户人均房租收入(元)城镇口万2810

3412

394118

4419

45844

(100642013126529210151240611162612311205990815

)

租赁住房人数(万人)人均使用面积(平方米)③城镇居民租赁私房面积(万平方米)

私房每平米平均年房租(元)

43114

44319

45513

46617

55017

12131310131614121419

这种方法采用市场房租价格来估算城镇存量住房租赁活动的增加值,其思路如下。城镇住户人均财产性收入是居民全部年收入(城镇居民全部实际收入,包括经常或固定得到的收入和一次性收入)中的一项,其中有一部分是私有住房的房租收入,据估算在1996～2000年间这一比例约从25%上升至35%(通过国家统计局城调队的相关数据推算)。因此我们可以得到城镇住户的人均房租收入,将其乘以城镇总人口,得到城镇住户的总房租收入。城镇人口中约有112%的人数租赁私房,这样可以得到租赁私房人口数,将其乘以城镇人均住房使用面积,得到城镇出租私房的总面积。将总房租收入除以出租私房总面积,得到私房每平米每年的房租。我们将其视为市场房租。

将城镇总人口乘以城镇人均住房使用面积,得到城镇居民住房总面积。将此总面积数乘以市场房租价格,就得到了城镇居民住房的总房租收入,即总产出。

参照房地产开发与经营企业的增加值率51%,我们得到城镇存量住房租赁活动的增加值。用此增加值替换掉原来房地产业增加值中的这一部分,就可以得到估算的房地产业增加值。下面根据上述方法估算1996～2000年我国房地产业的增加值,见表1。

采用这种方法可以把我国目前房地产业中的城镇存量住房租赁活动核算里没有包括的内容和低估的部分一起补充进来,同时也对城镇居民自有住房服务进行了重新估价,克服了利用自有住房折旧计算产出和增加值的不足。

从上面的计算结果可以看出,如按照市场房租方法来计算,房地产业的增加值在1996～2000年间大约处在

5200～10100亿元的范围内,在GDP中所占的百分比在712～1013%之间,平均为818%。这个结果要比原有增加

530612577013619211662712819619

1891721913244122451425113

城镇居民住房使

用面积(万平方44218510米)

总房租收入(即总产出,亿元)城镇房地产租赁活动增加值(亿元)

原有房地产业增加值(亿元)①估算房地产业增加值(亿元)原有增加值占GDP比重(%)估算增加值占GDP比重(%)

8387