刘洪玉等:房地产业所包含经济活动的分类体系和增加值估算

25

筑活动),以及提供管理、出租、经纪工作所收取的佣金和费用;楼宇业权包括私人业主出租物业得到的租金收入,以及住户、政府和私人非盈利机构自有房屋的虚拟房租。

从上述三种分类方法中可以看出,房地产业所包含的经济活动按其性质不外乎两大类:一类是以物业为标准的买卖和租赁,从买卖差价和租金中获得收益;另一类是在物业买卖、租赁和管理的过程中提供服务,从服务费中获得收益。第一类主要是由房地产自身创造产出,第二类则是由人的劳动创造产出。按照这样的原则来进行房地产业内部经济活动的细分,种分类中,联合国的ISIC本文将依照。

易管理等活动。

21房地产中介活动。指以收费或合同为基础的房地

产买卖和租赁过程中所发生的中介活动,包括经纪、代理、估价、咨询、拍卖等。

31物业管理。指物业管理企业提供的以收费或合同

为基础所从事的各种类型物业的管理、维护和保养活动。

这种细分方式的优点在于分类简明清晰,与国际惯,,有利(ISIC311)

》中的房地产业细分,也和北美与香港的细分方法类似,和国际惯例接轨有助于进行国际比较。另外,随着房地产业的发展,会不断有新的经济活动出现,那时可以很方便地将其归于两大类中的一类,这时只需要在这一类中添加细分项,可以有效地避免分类混乱和不一致。

需要特别加以注意的是“自有住房服务”这一项经济活动。对于居民居住自有住房来说,本来没有发生出租行为,但按国际惯例都是将其视为对本住户提供了住房出租服务,而纳入房屋出租活动进行核算(我国也是如此)。这主要是由于在不同的时期,自有住房与出租住房的比率是在时刻发生变化,而在不同的国家之间往往差异也很大,在国民经济核算中,为了保证住房服务的生产和使用以及居民消费水平的历史可比性和国际可比性,都将居民居住自有住房视为对本住户提供了住房出租服务,而纳入房屋出租活动进行核算。在我国目前官方统计的房地产业增加值中,平均有70%的部分都属于自有住房服务,因此这一部分的核算是否合理对于准确把握房地产业增加值至关重要。

需要强调的是,本文所做的细分只是一种理论上的分类,目前实际的核算在短期内无法完全涵盖房地产业的所有活动。并且这种细分方法适合中国的国情,例如由于我国房地产开发正处于繁荣阶段,因此将房地产开发经营单列出来;鉴于我国城市房地产管理部门的特殊职能,列出了非营利性租赁和房地产管理的细分项。

　　二、对我国房地产业所包含经济活动的细分

　　目前国家统计局对于房地产业边界的界定是很明确的,但是对房地产业所包含经济活动的分类,仍处在不断发展完善的过程中。根据我国目前房地产业发展的实际情况,参照国家统计局对房地产业边界的界定,以及ISIC、

NAICS和香港核算体系对房地产业的界定和分类,本文将

房地产业内部经济活动分为“买卖或租赁物业的房地产活动”和“以收费或合同为基础的房地产活动”两大类,具体细分如下:

(一)买卖或租赁物业的房地产活动

11房地产开发经营活动。指房地产开发企业及其他

各种类型单位在进行房地产开发(土地开发,住房、生产经营用房和办公用房开发)过程中所从事的商业性服务活动,例如土地买卖、房地产开发和房地产买卖。但不包括它可能从事的土地平整、改良和房屋的建筑等活动,这种类型的活动属于建筑业。

21存量房地产买卖活动。指各种类型单位和居民住

户关于存量房地产(土地、住房、生产经营用房和办公用房)的买卖活动。存量房地产买卖过程中的主体是拥有物业的企业、单位和居民住户。

31存量房地产租赁活动。根据我国具体情况,房地

产租赁活动又可以分为营利性租赁(包括房地产企业、各种类型单位及城乡居民住户以营利为目的所从事的房地产出租活动);非营利性租赁(包括城市房地产管理部门提供的居民住房服务和企业、事业、行政单位向本单位职工及其家庭提供的住房服务)和自有住房服务(包括城乡居民居住自有住房所形成的住房服务,利用虚拟房租计算)。

(二)以收费或合同为基础的房地产活动

11房地产管理活动。指行使政府职能的房地产管理

　　三、对我国房地产业增加值的重新估

算

　　(一)目前我国房地产业增加值核算中存在的缺陷

受资料来源的限制,目前我国房地产业增加值的核算存在着较大的缺陷。这些缺陷主要体现在对存量房地产租赁活动(即上述细分方式中第一大类的第三部分),特别是城镇存量住房租赁活动的核算上。

国际惯例是用市场房租价格来计算城镇存量住房租赁活动的总产出,但目前我国在这方面的核算无论在范围上还是在方法上都与国际惯例存在着相当大的差距。

部门所从事的土地使用管理、房地产登记、拆迁管理、交