统计研究

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StatisticalResearch

2003年第8期No.8　2003

房地产业所包含经济活动的分类体系和增加值估算

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刘洪玉

　郑思齐putforwardaclassificationsystemofeconomicChina.Twomethods———costmethodandmarketingmethod———areintroducedtorevisetheexistingaccountingsystem.

　　关键词:房地产业;增加值;GDP

　　目前在我国标准国民经济行业分类中,房地产业所包含的经济活动被分为三大类:房地产开发与经营活动;房屋出租活动;房地产经纪与代理活动。这种分类方法比较符合目前我国房地产业的现状,但同时也存在着一些问题,主要是与国际惯例不一致,分类原则不明确,漏掉了目前房地产业中新出现、且日益重要的一些经济活动(例如物业管理)等。另外,由于在我国房地产业增加值的核算中,城镇居民住房服务的核算存在着很大的问题,从而导致增加值偏低。近几年来房地产业增加值在

GDP中的比重一直维持在1～2%的低水平上,而在美国

11大类,属于第三产业。在ISIC3

11中,房地产业被分为

拥有或出租物业的房地产活动和以收费或合同为基础的房地产活动两组。拥有或出租物业的房地产活动包括:买卖、租赁和经营自有或租赁房地产,房地产开发(不包括其中涉及的建筑活动,这些活动属于建筑业)或房地产细分等等;也包括土地开发(不包括拆迁和土地平整活动,这些活动属于建筑业)和出售,酒店式公寓和活动住宅场地的经营。以收费或合同为基础的房地产活动包括:房地产代理和房地产经纪人的活动,以收费或合同为基础的房地产买卖和租赁中介,以收费或合同为基础的房地产管理,房地产估价服务,房地产托管代理。

(二)北美

这一比例大致为12%,加拿大为16%,韩国为11%,泰国为5%,印度也有4%。显然我国房地产业增加值在GDP中的比重难以反映其在国民经济中的实际地位。

本文即针对上述两个问题,首先在介绍国际上对房地产业内部经济活动的分类方法的基础上,从我国实际出发提出了一种新的分类方式;然后针对导致房地产业增加值偏低的最主要原因———城镇居民住房服务核算中存在的问题,重新估算了1996～2000年我国房地产业的增加值及其在GDP中的比重。

美国、加拿大和墨西哥从1997年开始采用的《北美产业分类标准(NAICS)》将全部经济活动分为9大类,房地产业和信息业、金融与保险等一起作为第5大类,也属于第三产业。NAICS从活动主体的角度把房地产业所包含的经济活动分为三组,第一组是房地产出租人(将自有住房也看作是房屋所有者租赁自己的住房),包括住宅建筑的出租人、非住宅建筑的出租人(除小型仓库外)、小型仓库和自有储存单元的出租人和其他类型物业的出租人。第二组是房地产代理和经纪机构。第三组是与房地产相关的其他活动,包括房地产物业管理者、房地产估价机构和其他与房地产相关的活动。

(三)香港

　　一、联合国、北美和香港产业分类标准

中对房地产所包含经济活动的细分

　　(一)联合国

联合国《国际标准产业分类(ISIC311)》将全部经济活动分为17大类,房地产活动和租赁、商业活动一起作为第

在香港的经济核算中,房地产业包括地产业和楼宇业权两部分。地产业从事地产发展、租赁、经纪和管理服务,包括为建筑工程提供资金及安排建筑商、建筑师、设计师等,兴建住宅和非住宅楼宇(但不包含可能涉及的建

3基金项目:国家自然科学基金重点项目“房地产业与社会

(79930500)经济协调发展研究”