房地产企业融资课件

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房地产企业融资

目录一、房地产企业的融资环境 二、房地产金融市场及金融机构体系 三、房地产企业的融资渠道 四、房地产传统融资方式 五、房地产融资创新

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第一章

房地产企业的融资环境

资本市场房地产企业基本概况 目前，全国房地产开发企业– 超过5万家，投资规模在10000亿元以上; – 在沪深两市公司已超过800家

房地产公司上市公司中– 首次公开发行股票并上市企业 – 通过买壳上市的企业几乎各占一半

房地产业资本市场发展历程回顾 1994年以前– 房地产企业曾经是证券市场的一个亮点

从1994年下半年开始– 国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列 政策

1995年中国证监会明令– 对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假 村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以 上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批5

房地产业资本市场发展历程回顾 1996年– 在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、 房地产行业企业暂不受理

1997年– 继续沿用了这一规定 – 房地产企业上市暂停了5年时间

由于受到增发条件的限制，以及房地产企 业高负债对业绩的不利影响，房地产企业 在当时实现股市融资还有一定的操作难度6

房地产业资本市场发展历程回顾 2001年– 国内资本市场恢复 – 房地产企业IPO,也只有部分企业得以上市， 其中很大部分都是国有股份控股。

许多房地产公司不得不选择到– 境外上市 – 借壳上市

房地产业资本市场发展历程回顾 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的 势头：– A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量 直线上升 – 仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发 资产臵换方式借壳上市

房地产业资本市场发展历程回顾 房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行 业：– 不仅房地产类上市公司为数众多 – 涉足房地产领域的非地产公司也为数众多

据统计，按照深、沪两市分类的20个行业 中– 除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都 有行业内公司涉及房地产业务9

房地产业资本市场发展历程回顾 其中：– 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务 的上市公司(含房地产业上市公司)八百多家 – 占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司 的60%以上 数据截止时期2011年

房地产业资本市场发展历程回顾 上市公司参与房地产业务的另一种方式是 持有物业：– 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 – 截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7 亿元的物业

房地产业资本市场发展历程回顾 国内众

多企业集中投资房地产行业的原因 为：– 一是相对较高的行业毛利率 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72% 仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%

– 二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。 – 三是民间投资渠道窄，经营环境差

我国房地产企业资金来源 银行贷款是最主要的融资渠道– 我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于 银行贷款的比重大约占55% – 超过30~40%的国际水平

这种以银行贷款为主的融资状况对房地产 企业和金融业都有不利影响

我国房地产企业资金来源 房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道 过于单一，则– 房地产金融风险就会集中在商业银行系统内 – 房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅 速蹿升为经济泡沫 – 直至经济泡沫的“灾难式”破灭

房地产融资渠道 企业自筹 定金及预收款 贷款 个人按揭贷款 其他资金等

我国房地产企业融资环境 住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执 行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上 限制了房地产开发企业可用的资金来源 如果这些政策有效地执行下去，那么经过 不太长的时间就会对房地产开发企业的融 资环境产生致命的影响，各上市公司资金 链压力可能不断上升