长春中海水岸项目后评估报告

中海 案例分析

长春【中海水岸项目】

后评估报告

齐梓贺

二○○九年十一月

中海 案例分析

长春【中海水岸项目】后评估报告

前言：

中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三

个小盘具体操作。项目于2005年2月完成全部的土地转让，项目销售于2003年9月7

日开始，至2009年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到86.23%，

（数据统计截止时间为：2009年6月）。

【核心内容提要】

【项目基本概况】

【项目后评估综述】

【项目营销工作评估】

【项目进度、工程管理评估】

【项目成本管理评估】

主 要 内 容 目 录

中海 案例分析

【核心内容提要】

。

一、 营销工作评估

项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提

炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功

树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产

在长春市场的领先地位。

二、 发展进度、工程管理评估

(一) 水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2003年5月28日开工，至2007年11月30

日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。成功克服了桩基础雨季施工、外

网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比

较成功。

(二) 在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作

中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长

春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。

三、 成本管理评估

水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因

发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比

略有增加。但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司

对此进行了较深入的总结分析。

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【项目基本概况】

一、 项目概况

(一) 中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项

目以南，项目总占地83.5万平方米。中海水岸项目是长春公司自进入北方城市首次

运作开发的项目，项目总体规划为三个版块分别为：水岸春城项目、莱茵东郡项目、

水岸馨都项目。其中水岸春城项目规划占地面积32.5万平方米，定位为西班牙风格

的多层住宅小区；莱茵东郡项目规划占地面积26.8万平方米，定位为巴洛克风格的

Townhouse与小高层、高层相结合的高档住宅小区；水岸馨都项目规划占地面积25.5

万平方米，定位为高档多层住宅小区，是歌雅园项目的升级版产品。

(二) 该宗地占地面积较大，虽地处城乡结合处，但交通便利，临河街的延展和南环路的开

通，以及临近城市主干线卫星路和亚泰大街使项目方便到达各个区域。项目自然环境

优越，临近长春城市母亲河---伊通河，并地处上游，上风上水，项目建设初期周边

配套一般，但有多个小开发商与我公司联动开发，迅速聚集了人气，配套也随之改进

很多。

二、 项目经济技术指标

22(一) 水岸项目占地835363m，综合容积率为1.16，总建筑面积期1014620 m。水岸春城容

222积率1.18，总建筑面积382484m，其中计容面积379900m，不计容面积2584m，建筑

2密度21.2％，绿地率37％；莱茵东郡容积率1.05，总建筑面积305458m，其中计容

22面积284582m，不计容面积20876m，建筑密度41.6％，绿地率37％；水岸馨都容积

222率1.25，总建筑面积326678m，其中计容面积308092m，不计容面积18586m，建筑

密度29.9％，绿地率38％。

(二) 本项目分为三个小项目，共十一期开发，住宅总户数5473户，其中水岸春城包括67

栋住宅楼，共2325户，车位1312个；莱茵东郡包括142栋住宅楼，共1113户，车

位1348个；水岸馨都包括58栋住宅楼，共2035户，车位1429个。

三、 项目开发周期

水岸项目用地通过挂牌出让方式获得，水岸春城2003年5月12日签订土地出让

合同后，于2003年5月开工建设，2003年9月7日开盘，2006年8月3日全部完成

竣工备案，2008年12月10日项目全部入伙；莱茵东郡2004年7月12日签订土地出

让合同后，于2005年5月开工建设，2005年5月3日开盘，2007年10月20日全部

完成竣工备案，2008年5月1日项目全部入伙；水岸馨都2005年2月4日签订土地

出让合同后，于2006年3月开工建设，2006年7月15日开盘，2007年11月30日

全部完成竣工备案，2008年8月30日项目全部入伙；建设期54个月，销售期68个

月。

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项目基本信息

水岸项目地块总面积83.5万平米，总体容积率为1.16，水岸春城项目由水岸春城、

莱茵东郡、水岸馨都三个项目组成。

水岸春城：

容积率：1.18

建筑密度：21.2%

总建筑面积：382484㎡

其 …… 此处隐藏：4440字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……