资产评估案例资料(5)

⑦工作环境a7—0.90（高温、灰尘、振动）；

（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；

（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95(17－5.05)年； （6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率

实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100% ＝11.95/17×100% ＝70%（取整）

2．确定现场勘查综合技术鉴定成新率。

经现场观测技术鉴定，其成新率为75%。 3．确定综合成新率。

综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%

＝70%×40%＋75%×60% ＝73% 四、确定评估价值

评估价值＝重臵价值×综合成新率 ＝206800×73% ＝150964元 5．1综合实例（房地产评估）

评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。

一、基本情况

（一）估价对象概况

此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1．估价对象的登记和权属状况。

根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：

权利人：××有限公司 坐落：××路××号

土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略）

土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,032m 建筑面积：6,791m

2

2

房屋类型：工厂

建筑结构：钢混

未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2．估价对象四至情况。

估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。

3．估价对象土地利用状况。

估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（二）影响因素说明 1．个别因素分析。 （1）建筑物状况

根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

（2）厂区内状况

估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（3）交通条件

估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。

（4）基础设施状况

估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生