住宅工程质量分户验收实施指南

目一.住宅分户验收制度出台的背景 二.分户验收的概念和实施意义 三.分户验收的组织机构 四.分户验收的内容 五.分户验收的条件 六.分户验收前的准备工作 七.分户验收的方式和程序 八.分户验收的实施

录

九.分户验收合格项判定一○.分户验收的结论和处理 一一.分户验收的监督管理

一、住宅分户验收制度出台的背景为加强住宅工程质量管理，保证住宅使用功能和观感质量。 维护住户的合法权益，根据《建筑法》和《建筑工程质量管理条 例》及《关于住宅工程实施分户质量验收的指导思想》(建建发 [2008]193号),嘉兴市规划与建设局结合嘉兴市实际制定出台了 《嘉兴市住宅工程分户质量验收管理办法》,同时为了配合管理

办法的实施，又出台了《嘉兴市住宅工程质量分户验收实施指南》。

二、分户验收的概念和实施意义

分户验收的概念分户验收是指住宅工程在单位工程竣工验收前，按照国家规范要求 内容，对每一户及部分公共部位质量进行的专门验收。

分户验收的意义1)减少投诉率

2)提高工程质量

三、分户验收的组织机构

分户验收由建设单位组织实施，监理单位、施工单位(含分包单位)有关专业人员参加。已选定物业公司的，物业公司也应派出专业人员 参加分户验收工作。设计单位可依照合同约定参加分户验收工作。 分户验收人员应具备的相应资格：1) 建设单位参验人员为项目负责人、专业技术人员等。 2) 监理单位参验人员为总监理工程师、相关专业监理工程师、监理员等。 3) 施工单位(含分包单位)参验人员为建造师(项目经理)、项目技术负责人、 质量员、施工员等专业技术人员。 4) 物业公司和设计单位参验人员为项目负责人、专业技术人员等。

四、分户验收的内容1、室内空间尺寸偏差，包括室内净高、净开间、净进深、对角线等偏差。

2、楼板结构层厚度。3、楼(地)面、墙面、顶棚面层，包括粘结质量、观感质量等。 4、门窗、栏杆安装，包括门窗安装、栏杆安装、玻璃安装等施工质量。 5、防水工程，包括外墙、外窗、楼(地)面、屋面等部位的防渗漏功能。 6、给水排水工程安装，包括管道渗漏、堵塞、坡度、预埋管道标识、安装固定、 配件安装、地漏、存水弯、卫生器具等施工质量。 7、室内电气工程安装，包括插座、接地、户内配电箱安装、照明、等电位联结 等施工质量。 8、其他，包括通风设施、空调设备预留孔洞等施工质量。注：精装修住宅工程质量分户验收除以上项目外，经建设、监理和施工单位协商，

根据施工 内容，增加涂饰、智能化、厨房设备等项目。

五、分户验收的条件

工程已完成设计和工程承包合同约定的工作内容； 所含(子)分部工程的质量验收全部合格； 工程质量控制资料完整； 主要功能项目的抽查结果均符合要求； 有关安全和功能的检测资料应完整；

六、分户验收前的准备工作

根据工程特点制定分户验收方案，确定验收人员。 配备合格的检测仪器和工具 做好屋面蓄(淋)水、卫生间等防水要求房间的蓄水和 外墙、外窗淋水试验的准备工作

做好通水、通电的准备工作

七、分户验收的方式和程序

分户验收的方式 分户验收的方式以查阅相关资料、实测实量和观感 质量目测为主。凡是能用数据表示的，均应通过实测实 量取得数据，作为判定工程质量的依据。

分户验收程序1 分户验收前，应由建设单位组织监理单位制定分户验收方案，确

定检查单元、检查部位、内容、方法和数量及质量要求等，并在施工图纸上注明或在工程上做好标识。 2 按照分户验收方案进行分户验收，分户验收应逐户、逐间进行，

并及时填写分户验收检查记录表和分户验收记录表。3 发现工程使用功能和观感质量不符合规范或设计文件要求的，应 书面责成施工单位整改，并对整改情况进行复查。

4 分户验收合格后，必须按户出具《住宅工程质量分户验收记录表》,填写《住宅工程质量分户验收汇总表》,由验收各方责任 主体项目负责人签字确认并加盖公章。

八、分户验收的实施

1

室内空间尺寸验收内容：室内净高、净开间、净进深尺寸、对角线偏差。 质量要求：室内空间尺寸的允许偏差和允许极差值应符合表1规定。 检查方法：用红外线(激光)测距仪或钢卷尺量检查。 检查数量：自然间全数检查。室内净高每个房间测量不少于5处，测点宜 在四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。室内净开间、净进深每个房 间各测量不少于2处，测点宜在四角距纵横墙500mm离地1.0m左右处；无

墙体的房间则测柱间净距，距柱边处各测1处。对角线差每个房间测量两条对角线，测点宜离地1.0m左右处。

室内空间尺寸的允许偏差和允许极差值验收内容

表1 参照标准 GB50203-2002 5.3.3 GB50204-2002 8.3.1; 8.3.2

允许偏差值 (mm)

允许极差值 (mm)

检查方法

室内净高 室内 净开间 净进深

±20

20

±15

20

红外线(激 光)测距仪或 钢卷尺量检查

GB50203-2002 5.2.5 GB50204-2002 8.3.1 8.3.2 GB50203-2002 5.2.5 GB50204-2002 8.3.2

对角线差

20

2 楼板结构层厚度

验收内容：现浇混凝土楼板厚度偏差。 质量要求：

现浇混凝土楼板厚度的允许偏差和最大偏差值应符合 表2的规定。

检查方法：详见表2中的检查方法。检查数量：自然间全数检查。房间使用面积小于10m的不少于2个 测点，测点宜在房间一条对角线上，距纵横墙500mm处；房间使用

面积大于10m的不少于5个测点，测点宜在四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。

现浇混凝土楼板厚度的允许偏差和最大偏差值允许偏差值 (mm) 最大偏差值 (mm)

表2

验收内容

检查方法

参照标准

现浇混凝土 楼板厚度

+8 - 5

+12 - 8

①局部破损检测， 用电钻、钢尺检查 (有防水要求的房 间),不宜用破损 法。 ②非破损检测，设 备由检测单位确定

GB50204-2002 8.3.2

3 楼(地)面、墙面、顶棚面层

验收内容：普通水泥(含混凝土、砂浆)、板块楼(地)面、墙面、顶棚面 层质量。 质量要求：普通水泥(含混凝土、砂浆)、板块楼(地)面、墙面、顶棚面 层的观感质量和粘结质量应符合表3的规定。

检查方法：1)楼(地)面观感质量以目测高度1.5m俯视目测检查；有坡度要求的用坡度尺或泼 水后检查。 2)墙面抹灰观感质量以目测距离800~1000mm观察检查，表面质量可用手摸检查。 3)顶棚抹灰观感质量以站立室内楼(地)面仰视目测检查。 4)粘结质量用小锤轻击检查。

检查数量：自然间和阳台全数检查。

水泥、板块楼(地)面、墙面、顶棚面层质量要求验收内容 观感质量要求 粘结质量要求 检查方法

表3参照标准

普通水泥 楼(地)面

不应有裂纹、脱皮、麻 面、起砂等缺陷；有排水 坡度要求的，不得倒泛水 和积水。

空鼓面积不大于400cm2, 且每自然间不多于2处可不 计。

①观察检查。 ②小锤轻击检查。 ③泼水检查或用坡 度尺检查。

GB50209-2002 5.2.5;5.2.6 5.3.4;5.3.6

板块 楼(地)面

面层应洁净、平整，无 明显色差，接缝均匀，板 块无裂纹掉角、缺棱等缺 陷。

凡单块板块有局部空鼓 (不大于单块板块面积的20 %),且每自然间不多于总 数的5%可不计。

①观察检查。 ②小锤轻击检查。

GB50209-2002 6.2.8;6.2.9 6.3.6;6.3.7

室内墙面

不应有爆灰、裂缝，表 面应光滑、洁净、平顺。

抹灰层与基层之间及抹灰 层之间必须粘结牢固，无脱 层、空鼓。

①观察检查。 ②小锤轻击检查。

GB50210-2001 4.1.12;4.2.5 4.3.5

室内顶棚

不应有爆灰、裂缝，表 面应光滑、洁净、平顺。

抹灰层与基层之间及抹灰 层之间必须粘结牢固，无脱 层、空鼓。

①观察检查。 ②小锤轻击检查。

GB50210-2001 4.1.12;4.2.5 4.2.6;4.2.11

4 门窗、栏杆安装8.0.1 验收内容：门窗安装、栏杆安装、玻璃安装质量。 8.0.2 质

量要求：门窗、栏杆、玻璃等安装质量，应符合表4.1、 4.2、4.3的规定。

8.0.3 检查方法：详见表4.1、4.2、4.3的检查方法。8.0.4 检查数量：全数检查。

门窗安装质量要求验收内容 窗台高度 窗口偏移 密封性能 门 窗 安 装 排水性能 开启性能 质量要求 外窗台距楼(地)面层高度不得 低于0.90m,低于0.90m时应有防护 措施。 允许偏差20mm 密封条应安装完好，不应脱槽； 铝合金门窗的橡胶密封条在转角处 断开，并用密封胶固定。 有排水孔的门窗，排水孔应通 畅，位置数量符合设计要求。 开关灵活、关闭严密、无倒翘， 推拉门窗应有防脱落措施。 安装应牢固、位置应正确，功能 满足使用要求，应有可靠防锈措施。

表4.1检查方法 尺量检查 核对图纸、 尺寸检查 观察、 手扳检查 观察检查 观察、 手扳检查 开启和关闭检查 观察 开启和关闭检查 核查产品性 能检测报告 开启检查 参照标准 GB50368-2005 5.1.5 GB50203-2002 5.3.3 GB50210-2001 5.3.9;5.4.9 GB50210-2001 5.3.11 GB50210-2001 5.2.10;5.3.4 GB50210-2001 5.2.11;5.3.5 GB50096-1999 3.9.4 GB50210-2001 5.5.2

门窗配件

进户门质量

住宅进户门应采用安全防盗门。 向外开启的门不应妨碍交通。

栏杆安装质量要求验收内容 质量要求 阳台栏杆应设置防护措施，且采用 防止儿童攀登构造，离楼面0.10m高 度内不得留空。

表4.2检查方法 参照标准

栏杆构造

观察 尺量检查

GB50352-2005 6.6.3

栏 杆 安 装

栏杆高度

阳台、上人屋面等临空处栏杆六层 及以下不低于1.05m,七层及以上不 低于1.10m,不允许负偏差。

尺量检查

GB50368-2005 5.1.5;5.2.2

竖杆间距

栏杆垂直杆件的净距不大于0.11m, 不允许正偏差。

尺量检查

GB50368-2005 5.1.5

玻璃安装质量要求验收内容 质量要求 单块玻璃大于1.5m时应使用安 全玻璃 对于碰撞后可能发生高处人体 或玻璃坠落的部位，必须设置可 靠的防护栏杆，且使用安全玻璃 应使用不小于12mm厚的钢化 玻璃或钢化夹层玻璃，当临空高 度5m及以上时应使用钢化夹层玻 璃。 安装后的玻璃应牢固，不应有 裂纹、损伤和松动。中空玻璃内 外表面应洁净，中空层内不应有 灰尘和水蒸气。

表4.3检查方法 观察检查3C 安全标识 参照标准 GB50210-2001 5.6.2

安全玻璃

落地门窗 玻璃隔断 玻 璃 安 装

观察检查

JGJ113-2003 6.3.2;6.2.2

承受水平荷载的 护栏玻璃

观察检查3C 安全标识， 游标卡尺测 量

JGJ 113-2003 6.2.5 GB50210-2001 12.5.7

观感质量

观察、轻敲 检查

GB50210-2001 5.6.3;5.6.8

5 防水工程

验收内容：外墙、外窗、楼(地)面、屋面等部位的防渗漏功能。 质量要求：外墙、外窗、楼(地)面、屋面等部位防水质量要

求 应符合表5的规定。 检查方法：详见表5中的检查方法。 检查数量：1) 外墙防水逐户全数检查。 2) 外窗防水，人工淋水逐户全数检查。 3) 楼(地)面防水，对卫生间、开敞式阳台等全数检查。 4) 屋面防水顶层逐户全数检查；屋面细部防水构造全数检查。