房屋保修期内开发商注销

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房屋保修期内开发商注销，业主该找谁保修？

其购买的商品住宅在保修期内发生质量问题，去找开发商维修时才发现开发商已经注销，因此不知道该找谁承担保修责任。对于这类问题，表面上看起来似乎无法解决，因为开发商已经注销，其法人资格已经消灭，业主此时不能追究其民事责任。但是从物业管理法律的特殊性来分析，笔者认为还是有救济途径的。

一

在为业主介绍法律救济途径之前，笔者认为有必要先简述几个容易混淆的概念——即何谓企业“注销”、撤销、吊销、歇业？因为这几个概念使不少业主容易混淆，从而影响他们对相应的法律责任主体的认定，因此有必要在此稍加厘清。

何谓企业“注销”？即指企业法人注销登记。根据我国《民法通则》第四十六条的规定：“企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。”以及《企业法人登记管理条例》第二十一条的规定：“企业法人办理注销登记，应当提交法定代表人签署的申请注销登记报告、主管部门或者审批机关的批准文件、清理债务完结的证明或者清算组织负责清理债权债务的文件。经登记主管机关核准后，收缴《企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》副本，收缴公章，并将注销登记情况告知其开户银行。”企业法人注销登记是指企业登记主管机关对终止营业的企业，核准其注销申请，终止其法人资格的登记行为。《民法通则》第三十六条第二款规定：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”因此，企业法人注销登记的法律后果是：其法人资格终止，其民事权利能力和民事行为能力即时消灭。

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何谓企业“撤销”？即企业被撤销。是指企业被其上级主管单位或开办单位决定撤销，但未办理或未办理完毕注销登记的情形。

何谓企业“吊销”？即企业被吊销，全称应为企业法人营业执照被吊销。是指工商行政管理机关依法对违法的企业法人作出吊销其企业法人营业执照的行政处罚行为。该行政处罚行为的法律依据可见我国《行政处罚法》第八条以及《企业法人登记管理条例》第三十条。

何谓企业“歇业”？是指企业停止经营活动且不再继续营业的情形。其一般有两种情形：一是企业自行申请歇业；一是企业领取企业法人营业执照后满六个月尚未开展经营活动或者停止经营活动满一年的，视同歇业（见我国《企业法人登记条例》第二十二条的规定）。

根据《民法通则》第四十五条的规定：“企业法人由于下列原因之一终止：(一)依法被撤销；

(二)解散；(三)依法宣告破产；(四)其他原因。”其第四十条的规定：“法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。”以及《企业法人登记条例》第二十条的规定：“企业法人歇业、被撤销、宣告破产或者因其他原因终止营业，应当向登记主管机关办理注销登记。”当企业出现被撤销、吊销、歇业等终止情形时，此时并没有被“注销”，因此其仍具备法人资格。只有当企业依法清算并向登记主管机关办理了注销登记手续后，其法人资格才正式终止。

从上文可得知：企业“注销”、撤销、吊销、歇业这几个概念的内涵及法律后果是明显不同的。企业注销是企业被撤销、吊销、歇业之后的必经程序和终点。企业只有被依法注销时，其法人资格才正式终止。初步厘清了上述几个概念后，我们转入本文正题。

二

当前，开发商在房屋保修期内注销的情况越来越常见。根据《房屋建筑工程质量保修办法》（原

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建设部令第80号）第七条的规定，房屋建筑工程除地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限由设计文件规定外，其余分部工程的最低保修期限一般为2年或5年。此外，一些地方政府如北京、浙江省还规定了本地房屋建筑工程的一些分部工程的最低保修期限为8—10年不等。在上述2—10年的最低保修期内，开发商在风云莫测的市场经济中因为种种原因注销的可能性是较大的，也将常态化。因此，在此情形下，广大业主的房屋保修权利如何保障？开发商的保修责任如何防止其因为注销而规避？这是一个值得关注和思考的问题。

从法律救济的角度来分析，笔者认为：开发商在房屋保修期内注销，并不意味着其承担的保修责任必然消灭，也并不意味着其承担的保修责任必然没有其他主体来承受。为此，笔者提出以下八种救济思路，供业主参考，也请方家指正。

其一，找开发商合并或分立后的企业承担保修责任。有些开发商之所以注销，是因为其与其他企业合并成一个新的企业，或者分立成两个及以上的新企业。一旦发生上述情形，根据《民法通则》第四十四条第二款的规定：“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”以及《公司法》第一百七十五条的规定：“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”其第一百七十七条的规定：“公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。”业主可以到当地工商管理部门查询原开发商合并或分立后的 …… 此处隐藏：2803字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……