写字楼物业管理成本的精益控制

一、写字楼物业管理企业成本构成

根据国家《物业管理收费规定》，物业服务成本或

者物业服务支出构成一般包括以下内容：人员工资福

利费；公共部位、公用设备设施的日常运行和维护、保

养费；绿化养护费：清洁卫生费；公共秩序维护费；办

公费；固定资产折旧费；共用部位、共用设施设备及公

共责任保险费；经业主同意的其他费用。

在上述规定的框架下，写字楼的成本大致可划分

为四大部分：人力成本，占总成本的30叫0％；公共能

源，占总成本的20一30％；营运成本，占总成本的20％

左右；管理费用，占总成本的10％左右。

其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成

本的50-70％左右，成为写字楼物管企业成本控制的重

点。

二、写字楼成本精益控制方法

成本的精益控制，是指借鉴工业企业精益生产的

成本控制思想和方式，在写字楼的经营管理中，实施

成本的精益控制，提高企业的运作效率，争取更多的

赢利。

物业管理

精益生产是当前工业界公认最佳的一种生产组

织体系和方式。其特点是消除一切浪费、追求精益求

精和不断改善，旨在以最优品质、最低成本和最高效

率对市场需求做出最迅速的响应。

表l展示了从观念层到操作层，写字楼成本的一

般控制和精益控制的对比。

写字楼物管企业，应在消除一切浪费、不断改进、

及时调整的精益思想指导下，对写字楼经营管理成本

进行精益控制。

1、成本临界点控制

临界点控制，是一种动态的控制方式，企业既要

满足写字楼服务需求高峰期顾客对较高服务能力的

需要，又要保证在低谷期不闲置服务能力。同时，对内

部各部门进行成本预算和定额的控制。临界点控制使

企业的服务供应和顾客需求在刚好匹配的临界点上

运作，实现高顾客满意度下的有效成本控制管理。

首先，建立成本预算和定额控制体系。企业各部

门作为独立的成本控制中心，企业核准各部门的预

算，批准一定成本额度，并对其实行成本定额控制和

2慨3期3 7总第291期 万方数据物业管理

表1：写字楼一般成本控制和成本的精益控制对比表

成本精益控制(借鉴精益生产的成本控 一般成本控制 制思想和方式)

成 ·把员工看作成本。 ·有全面成本观念，不孤立地看待成本， 本 ·成本管理形式粗放，成本控

控 不静态地看待成本。

制 制意识薄弱。 ·仔细分析成本构成，特别对人员和能 观 ·成本管理不系统、不全面、不

念 源成本进行重点管理。 持续。

·细化的成本核算(核算到具体人，具体

项目或事务)。

成 ·成本控制手段欠缺(突出表 ·全面的预算管理。

本 现在事后控制，高层控制)。 ·全员成本控制(从最高层到一线员工

控 ·方式粗放(突出表现在核算 都可以在自己的范围内控制成本)。 制

操 单位或单元过大，核算项目太 ·基于全过程成本控制体系(事前事中

作 粗，核算与控制工具落后)。 成本控制一预警机制，一线员工和直线

经理的成本控制责任等)。

·持续的成本控制计划。

考核。

其次，对高达70％的公共能源和人力成本进行重

点控制。

第一，控制公共能源成本。能源成本控制是一项

长期的涉及到组织内全体员工的工作。因此，企业应

组成能源控制小组。相对于人力成本而言，公共能源

成本的刚性较大。因为写字楼的基本照明和设备设施

用电是必不可少的，在一定程度上，照明的布局和亮

度标志着写字楼的品牌形象。所以，其控制还应该着

眼于细微处，把握从小处见大的原则。

第二，控制人力成本。人力成本是写字楼企业赢

利的敏感因素。人力成本的过度控制会引起服务能力

不足，影响服务质量。

写字楼的服务能力不仅指员工的数量，也包括员

工的技能(专业技能和综合素质)， 它直接关系到企

业提供服务的及时性和服务的质量。

2、能源成本的精益控制

在满足顾客对能源需求(照明和设备设施的需

要)的同时，控制能源成本。能源成本精益控制的具体

措施有：计量无遗漏、管理无空白点、电价核算准确、

临界点运行。

首先，做到计量无遗漏。从以下五个方面进行：第

一，为顾客安装电表。总表扣除顾客使用的电费即为

写字楼企业应该承担的费

用，包括：公共设备设施运行

的电费、公共照明电费、以及

写字楼企业自己的办公用电

三部分。第二，配合国家或地

区的电力优惠政策，安装相

应的电表可节约能源费。第

三，为了分析、控制设备设施

用电，除了设备设施的总表

外，为大型的设备设施安装

专项计量电表。第四，为了分

析、控制公共照明用电，以每

层楼为单位安装电表。第五，

为物管企业自用房安装电

表。计量无遗漏是能源成本

精益控制的前提和基础。

其次，管理无空白点。做

到只要使用能源方，都要能

被计量。有相应的能源使用…… 此处隐藏：2139字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……