世联-写字楼项目的观点-写字楼研究-47PPT
时间：2025-04-22
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写字楼 – 世联观点
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世联对于写字楼项目的观点
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前言
写字楼项目定位思考点地块具有什么样的属性，从现有状况和未来规划判断，可能 卖给谁？ 客户关注什么，对现有产品最不满的是什么？ 目前市场是怎样的，未来是否存在竞争？ 基于地块/客户/竞争的判断，我们应该采取什么发展战略？
思 考
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1. 关于客户
写字楼 PK 住宅
住宅的终极目的是为更舒适得居住，是 一种消费品； 写字楼的终极目的是为提高企业或资金 的生产力，是一种生产工具。
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1. 关于客户
写字楼客户普遍关注什么？ 写字楼客户普遍关注什么？生产工具——提高生产力 投资工具——保值、增值 经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效 率(例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交 通节点(机场、高速公路、地铁站等)更近)? 形象(面子)——这个写字楼是否比公司原来的 或其他的写字楼更适合公司的形象要求(体现怎样 的企业精神和档次如何)? 经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运 营的成本？
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1. 关于客户
不同行业关注点有什么不同？ 不同行业关注点有什么不同？
1、客户普遍关注物业形象及档次； 2、出于对日后公司经营的考虑，普遍对大厦的网络、空调 等设施具有自身行业的要求； 3、物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集，金融类 和服务类公司则比较关注行业相关客户群的进驻情况； 4、现金支付能力强：物流类、投资类 5、关注付款方式：贸易类、金融类 6、关注舒适的办公环境：服务类 7、务实型企业：实业类
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1. 关于客户
如何判断客户？ 如何判断客户？
在前期定位阶段，我们判断客户来源主要是为了分析客户可能是 谁，他们的需求点和产品之间的联系。
分析因素 片区现有产业链 意义 关系第一批进驻的企业行业类别和产品关注点
片区现有写字楼客户
关系第一批进驻的企业和本产品可以改良之处
周边片区规划、产业 链和写字楼客户现状
关系周边片区写字楼客户的外溢方向
片区交通圈层和片区 未来规划
关系未来可能形成的客户级别和他们的产品需求
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1. 关于客户
从关注点到产品——经营效率 经营效率 从关注点到产品
经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率(例如离上游企业 更近、离相关部门更近、离交通节点(机场、高速公路、地铁站等) 更近)?
——区位和配套资源。 区位和配套资源。 区位和配套资源
诺德中心
一个有意思的案例——深圳 诺德VS国商
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1. 关于客户
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1. 关于客户
从关注点到产品——形象 从关注点到产品——形象 ——
形象(面子)——产品是否比公司原来的或其他的写字楼更 适合公司的形象要求？
必备指标：广场——立面——大堂(含物业管理公司)——电梯 必备指标 间——电梯品牌——公共走道——洗手间 可选指标：室内层高、豪华视频会议室、俱乐部、商务会所……
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1. 关于客户
从关注点到产品——经营成本 从关注点到产品——经营成本 ——
经营成本——产品是否有助于提升效率、节省企业运营的成本？必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、高 必备指标 使用率、物业的可拼合性 可选指标：网络地板、空中花园、生态办公等
案例：诺德中心给南方基金的《董报》
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1. 关于客户
购买能力和什么有关 ？
购买面积——1、企业资金实力 2、行业 3、企业规模 4、企业发展年限
购买档次——1、企业资金实力 2、行业地位仅供演示
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