2008年郑州市林溪湾推广策略
时间：2025-07-09
林溪湾2008年推广策略
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目录 PART1:市场定位1.1、市场分析 1.2、郑州别墅市场分析
1.3、项目分析1.4、产品定位 1.5、目标群体定位
PART2:传播策略 PART3:推广策略 PART4:推盘策略
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PART1:市场定位
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1.1、市场分析1、截至5月底，郑州市08年房地产市场供应量和需求量逐月缓慢上升，但与07 年相比有较大幅度下降，市场萎缩严重。 2、受9.27新政和银根紧缩，消费者持币待购，观望气息浓厚。 3、市场竞争愈加激烈，市场开始出现“促销”、“优惠”等变相打折。
4、供求关系是衡量市场的唯一标准。远观市场未来，强大的需求量仍然摆在眼前。此阶段市场变化，是与市场的不成熟有直接关系，只是阶段性的震荡， 未来消费者需求更加理性，房地产行业也将理性发展。
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1.2、郑州别墅市场分析一、东部别墅区1、代表项目 东方金典 / 联盟新城 /中凯铂宫
东方金典
联盟新城
中凯铂宫
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2、特点分析
供给减少，多数为数年以上消化期楼盘本区域别墅项目多数已经过两年以上消化期，供给量有限。受土地供给制约，未 来基本无新盘供应，只有个别楼盘的新一期待售(如联盟新城四期，6.15开盘)
以第一居所为主，多数楼盘居住价值高于投资价值本区域别墅项目开发较早，东方金典、专家花园、英协花园等早期别墅项目主要
为满足居住需求，最近两年开发的别墅项目中凯铂宫、联盟新城也由于独特的景观资源和区位优势，选择居住的客户远远多于投资客户。
因此，本区域别墅与本项目不构成直接竞争
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二、北区别墅区
1、代表项目思念果岭山水/大河龙城3期 /甲六院
思念果岭山水
大河龙城3期
甲六院
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项目名称 位置 总占地面 积 容积率 绿化率 建筑风格 产品类型
思念果岭山水 江山路与西山路交 汇处 5400亩 1 68% 欧陆建筑 独栋、联排、花园 洋房 240-260/59150/215-3 洋房：4300元联排 8500元，独栋12000 元/平米 0.8元/平米/元
大河龙城 郑州迎宾路10号 325亩 0.74 53% 欧式 双拼别墅、联排TOWNHOUSE、宽景HOUSE 双拼371.98㎡,联排275287㎡,叠加159-219㎡ 联排：8500元./平米，叠 加1-2F7000元/平米34F6500元/平米 1.8元/平米/元4000平方米的大型人工湖泊
中原桂冠 花园路与英才路交叉 口西500米 130亩 1.2 40% 欧式 多层叠加
盈家水岸 花园北路东， 贾鲁河北岸 110亩 0.9 50% 意大利 联排叠加
甲六院 迎宾路南， 花园路东 82亩 1.04 欧式 独栋
户型 价格
多层面积90-150㎡,
叠加面积150-230㎡ 叠加：3000-3800元/ 平米
200-300 /
550-650 1100012000元/ 平米 /
物业费用
0.85元/平米/元
1.0元/平米/元
景观
黄河生态景观
高森林覆盖路和植物 景观
贾鲁河天然水 景
/
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2、特点分析 濒临黄河湿地，自然资源较好 道路四通八达，交通较好 供给减少，多数为数年以上消化期楼盘本区域别墅项目多数已经过两年以上消化期，供给量有限。受土地供给制约，只 有个别新项目代售(如大河龙城3期，甲六院)
以第二居所为主，与本项目不构成直接竞争本区域受到消费者的认可，良好的环境和交通优势使本区域别墅项目满足第 二居住功能，经济型别墅较少
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三、龙湖别墅区
1、代表项目龙泊圣地/正商项目
龙泊圣地
正商项目
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项目 开发商 地段 开发规模 建筑风格 产品 户型
龙泊圣地 居易国际 郑州东南龙湖镇大学城(升达大学东侧) 5000亩 现代风格和古典主义风格结合 独栋、双拼、联排别墅、洋房 130—180平米的联排，45—135平米的花园洋房
均价小区配套 周边配套 优势 劣势
4000—9000元/平米龙泊会所、龙泊山庄、水上高尔夫、码头、水上运动中心、水上乐 园、星级酒店，儿童乐园，钓鱼岛 新郑第三人民医院、龙湖邮政所、升达、中原工学院等八所高校、 河南省外国语实验中学、农业银行、建设银行等 优势：千亩天然湖泊，千亩森林资源； 劣势：社区质感差
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2、特点分析 濒临千亩龙湖，自然资源较好，不可复制 供给量大，新项目面世较多本区域土地资源丰富，人文厚重，别墅项目层出不穷，除已开发的龙泊圣地外， 还有林溪湾、正商项目等别墅项目即将面世。
实力开发商进驻，居易国际、新长城、正商等实力地产进驻，提升区域
开发热度 大规模，大体量，别墅项目规模普遍在千亩以上
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结论
东部别墅区和北部别墅区发展后劲不足
龙湖别墅区市场潜力巨大，将成为郑州“中央别墅区”
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1.3、项目分析优势点(Strength) 1. 2. 产品品质是本项目的核心利益点 千亩龙湖是本项目的提升性利益点，天然生态林植被，郑州唯一的景
观资源，不可复制3. 4. 精装庭院是郑州别墅市场的创新，提升产品的附加价值 人性化户型设计，提升产品的舒适度和高品质
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优势点(Strength) 5. 建筑设计与工艺的精良为客户舒适生活提供系统保障
6.7. 8.
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