终端店运营前调查与建议

置正确标注于商圈简图上。卖场气氛本区内对本企业较有影响性的竞争店卖场气氛 购物环

境 服务态度 产品类型特点 该竞争店每日的成交客户数 平均消费额 营业额 租金。

2·2选址原则---开发选点基本原则为：

3－5公里商圈半径。一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力； 驾车最大商圈范围15公里内的目标消费群；

客流集中的上万平米面积大卖场、不小于5000平米的综超的普通店中店；客源价值较高的

店中店位置在收款台、服务台边或对面、商超出入口5米范围区内、主通道人流汇集区； 店中店的面积不低于10平米的有独立空间的店面。

2·3测算：

2·2·1绘制商圈图--将该商圈在简图上分别划定区域分为店铺区，以“甲”为代码；办公区

“甲2”为代码；新式住宅区以“乙1”为代码；旧式住宅区以”乙2”为代码；文教区以“丙”

为代码。

2·2·2测算商圈人口—固定住家 以该商圈建筑物来推算当地住家。以户数x 3得出当地预

估人口数。将各抽样点人口数平均减当地人口数得出外来流动人数。办公户数 。评估该商

圈抽样点适合产品的类型，依商圈类别的定位 再求出的入店率x该商圈抽样点的人潮数=

预估客户数，再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能对客流的影响的分析。

2·2·3测算人流—将每抽样的数，换算成以两个小时最少人潮流动数。例：以15分钟为

单位抽样，得该抽样点人数为Y，将Y x 120／15=Z，则是其两个小时可能的人潮流动数。

将人潮其数字依时段填人潮流动抽样表，流动抽样的数字以线图表示人潮分布。

2·2·4测算竞手销售—竞手店平均消费额为：各类顾客的消费金额比例分别乘其价格， 加

总后其平均值即为平均消费额。 营业额： 客流量x成交率x平均消费额=每日营业额 每

日营业额x每月工作天数=每月营业额。

2·2·5预估标的店铺收入、支出与净利—以店的实际平方米数与租金的调查 与目前承租

人、商超管理部门相关人洽询，预估每次消费金额。

可能的业绩---预估消费金额x可能客户数；每日营业金额x 30=可能每月营业金额。

固定费用(各种费用要计算准确) 预估固定薪资费用 折旧费用预估 其他固定费用(水、电、

费用)预估 预估变动成本 预估管理月费 销货成本 变动总费用。

预估净利=可能月营业业绩―租金―固定费用―变动总费用=本预估净利为税前净利。

2·3谈判

2·3·1租店谈判原则 大型购物中心购物广场内的精品店中店；