第6期朱天明，杨桂山，万荣荣：城市土地集约利用国内外研究进展979

逐步形成了针对城市土地利用演变机制、动态模拟、综合评价等一系列模型和方法[8]，如美GUF模型、GSM模型、LTM模型、IRPUD模型、SGI指数模型等。城市土地评价的深入和遥感（RS）、地理信息

系统（GIS）的深入结合为定量和多种评价方法的综合应用提供了可能，为促进城市土地集约利用提供了重要的技术保障。

1.3近年来与可持续发展思想相结合促进了城市土地集约利用研究的深入

上世纪末,可持续发展思想得到了全球普遍认可，西方社会在对原有城市蔓延发展进行深入反思的基础上，提出了城市可持续发展的目标，开始了控制城市蔓延的研究和讨论,并在城市土地利用规划中引入了“城市增长边界”概念，划定了城市空间

“增长管理”或“精明增扩张的范围，学术界称之为

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长”。城市土地集约利用成为一种促进城市可持续

上严格识别服务性功能土地的承载力对城市土地利用的支撑功能是相当困难的。一般的基础设施如学校、医院其服务功能主要从周边一定空间范围为特征，比较好辨识和定量，但道路、供水系统等基础

设施的服务功能将更加复杂，因为网络状基础设施的服务功能某种程度上依赖于网络的空间特征[17]。当前,美国绝大多数州均选择“精明增长”作为自己的城市发展战略。1997年，波特兰市发布《地区规划2040》，为波特兰市中心的紧凑发展和辐射性的交通网络建设做出了完整的规划，通过实践“精明增长”理念摆脱美国传统的城市蔓延发展模式。近20年来，波特兰市人口已增长一半，而土地面积仅增长2%，成为美国城市精明增长的典型和最具吸引力的城市之一。

2国内城市土地集约利用研究

国内城市土地集约利用研究自1990年代迅速展开，围绕“节约集约利用土地”目标，针对我国城市土地利用效率低下的现实问题，相关研究主要从城市土地集约利用的内涵，城市土地集约利用的定量评价研究，城市土地集约利用的管理方式和手段三个方面展开。

2.1城市土地集约利用内涵研究

国外经济学、区位理论、城市规划理论较早涉及了城市土地集约利用的内涵，但均未出现完整表述，因此城市土地集约利用内涵成为国内学者关注的热点问题。在系统借鉴国外相关理论的基础上，国内学者对“城市土地集约利用”的认识也经历了一个过程。早期，以毕宝德等为代表的国内学者从西方早期农业土地集约利用的概念出发，认为“城市土地集约利用”就是增加在土地上的投入，以获得更多产出的土地开发经营方式，与城市土地粗放利用形成对比[18]。但与农业用地相比，城市土地利用更加复杂和特殊，国内学者在实践的过程中从系统角度对城市土地的集约利用内涵进行了扩展，部分学者在研究城市土地集约利用的时候，需要充分考

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虑到城市土地利用结构和布局的优化问题[19，。也有部分研究者尝试将可持续发展的思想和城市土地集约利用的内涵相结合，强调城市土地集约利用不仅要关注经济效益，而且应该包括环境效益和社

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会效益等综合效益最大化[21，。从土地投入强度角度理解城市土地集约利用的观点抓住了城市土地作为生产要素利用问题的本质，但忽略了城市土地集约利用问题的复杂性。

发展的重要途径而得到西方国家学者更多的重视。

城市精明增长的思想某种程度上来源于西方国家1970、1980年代的增长管理理念[10]，因此对于精明增长的定义更多地和其所追求的目标结合在一起[11]。美国城市研究所将精明增长定义为提升城市经济活力、保护城市环境、提高社区居民生活质量[12]。由此可见，西方社会精明增长并非控制城市增长的僵化模式，而是建立在对于城市内部土地供需关系、土地市场和土地利用过程的监控基础上，并努力促进城市增长精细管理基础上的平衡，而实现这种平衡的关键就是城市土地的集约利用。1990年代，城市土地集约利用和再开发利用在西方社会逐步引起关注，城市的空间扩展模式也逐步从原有边缘扩展向内部再开发转变。因此，如何衡量城市土地再开发利用的程度的技术方法在实践需求的背景下逐步产生。理论上，城市土地的再开发只有在再开发的收益大于成本的前提下才可能发生，Brueckner和Wheaton通过大都市区空间增长模型分析表明，城市土地再开发利用只有在土地再开发利用获得的收益增加超过再开发的成本以及当前

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土地利用的价值的前提下，才有可能发生[13，。Helsley对温哥华住宅用地的再开发、Munneke对芝加哥的工业和商业用地的再开发利用的研究则从

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实证角度证明了Brueckner和Wheaton的结论[15，。从可持续发展角度，城市内部土地的再开发利用不仅仅是一个经济问题，而且也涉及到与基础设施的支撑功能之间的协调。因为各种基础设施支撑功能的多样性、复杂性和空间表现上的差异性，从理论