978经济地理第29卷

体现出的特征和经济规律。地租理论、边际收益递减理论、区位理论分别提出土地作为生产要素参与经济活动的经济规律和土地利用数量和空间配置的经济效益最大化规律，这些理论成果为城市土地集约利用研究奠定了基本的理论基础。

地租理论从微观层面阐述了土地作为生产要素参与经济活动和收益分配的基本规律，并在此基础上形成了土地集约利用的经济学内涵以及土地边际收益递减规律，是开展城市土地集约利用研究的重要理论基础。古典经济学地租理论认为地租是因使用土地而支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现形式，并根据地租产生的原因将地租区分为绝对地租和级差地租。绝对地租促使土地使用者把土地的租用数减少到最低限度，并在已租用的土地上追加投资，以尽可能提高土地的产出率。马克思在其《资本论》中也指出“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是

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分散在若干毗连的土地上”。由于边际报酬递减规律的存在，对固定面积的土地持续追加某种要素的投入（表现为土地集约度的持续上升）并非越多越好。古典经济学静态均衡分析表明，各生产要素边际报酬之比等于要素的价格之比时候，生产实现了最优，土地达到经济的集约利用。级差地租促使土地使用者在空间上寻找最合理的地点，成为地理学探讨人类活动空间选择规律的起点。地理学区位理论是关于人类活动所占有场所的理论[5]，研究人类活动的空间选择和空间内人类活动的组合，探索人类活动的一般空间法则。最具影响力的德国区位理论的形成和发展是土地资源优化配置的最原始理论基础[6]。杜能的农业区位论阐明了农业土地利用最优区位布局思想，其基于级差地租理论分圈层确定生产的专业化、集约化经营的方法，对于农业、工业以及商业用地的布局研究都具有划时代的意义。其孤立化的研究思维方法，更是对韦伯等后来的区位理论研究者有很大影响和启发[5]。韦伯工业区位论，对影响工业用地布局的“区位因素”进行了系统研究，特别是将区位经济分析同集聚规模经济联系起来，为城市土地利用的微观产业布局提供了参

克里斯塔勒城市区位论（中心地理论）着眼于区考。

域城市分布与城市间的关系，对市场、城市的综合布局与土地利用模式进行了系统阐述。区位理论阐明了人类活动的空间最优模式，从侧面说明土地利用空间合理配置经济规律。

1.2中期土地评价研究的深入为城市土地集约利

用研究提供了重要的技术支撑

随着社会经济发展，西方国家土地利用类型与布局趋向复杂化，与土地利用相关的生态、经济和社会问题也日益突出。在此背景下，土地经济特征以外的资源和生态特征得到西方学术界的重视，土

“成功的土地利用是以地经济学创始人伊利认为：

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对土地的特性认识为基础的。”为了查明区域土地利用的现状特点、问题及开发利用方向，以土地资源属性与利用功能相结合的调查、分类和评价工作迅速展开。国外土地评价在发展过程中，逐步从单纯的农用地评价走向城市建设用地评价，从适宜性评价走向潜力评价等多种评价思路，并在此过程中逐步和RS、GIS等现代信息技术手段相结合，推动城市土地利用逐步从简单评价走向模型、动态，为城市土地集约利用研究提供了重要的技术支撑。

国外早期土地利用评价主要以农用地的一般评价为主，如1903年美国农垦局试拟的以发展灌溉为目的的土地评价方法和1936年美国农垦局为水土保持而提出的土地潜力分类，后者是世界上第一个较为全面的农用地评价系统，在1960年代进一步完善后，不仅在美国，而且在加拿大、英国、印度、中国等许多国家得到广泛应用[6]。土地评价和政府征税目标相结合得到了进一步规范和发展，相继出现了美国1933年提出的“斯托利指数分（STR）”和康乃尔评价系统（Cornellsystem），法国财政部1934年提出的《农地评价条例》，以及德国在1930年代提出的土地指数分等。1970年代，土地评价逐步和土地利用规划相结合，逐步从原来的一般性评价向专门评价过渡。1976年联合国粮农组织发表了《土地评价纲要》，提出了针对特定土地利用方式对土地的适宜性和适宜程度进行判定的土地评价框架。该框架被许多国家接受和采用，是全球范围内土地评价研究广泛开展并走向成熟的重要标志（FAO，1993）。在此基础上，澳大利亚联邦科学与工业组织、英国土地资源开发中心等研究机构积极开展非农土地评价并与土地利用规划结合，使得土地评价研究有了更深入发展，从原有的农业用地向工业、城镇建设用地扩展。随着土地评价类型的多样化，众多新的评价方法也不断地被提出并应用到土地评价体系中去，但目前为止尚未形成大家普遍接受的指标体系和评价方法。在信息技术革命背景下，电子计算机技术的快速发展，使得土地评价获得了强大的信息技术手段。遥感、GIS和土地评价的结合，使得城市土地利用的评价获得长足发展，并