土地一级开发

与政府合作进行土地一级开发应注意的事项：

1、合作模式是怎么样的？

是政府与民企合资成立公司进行一级开发？还是先进行招投标（如BT模式）将某区域的土地整体打包给某民企进行一级开发？若是前者，当地省政府或市政府有无出台文件进行规范？

2、若是政府与民企合资成立公司进行一级开发，那么政府与民企的股权比例、合资公司的人员架构、权利分配（如重大事项决策、表决机制）、资金运作流程、分红机制、民企退出机制、民企资金保障机制等需要特别考虑。如果按照51%：49%，那么一般来说政府会选择担任董事长，那么民企至少要有一名人员担任总经理，然后便是财务人员（会计与出纳各人出任一名），采购部、工程部要有人在内。权利分配，如股东的权利（查账权利、临时举行董事会、股东会的权利等），重大事项决策机制表现在大额资金使用上、人事任免上、公司资产对外抵押担保、对外融资、对外投资方向和投资计划等方面。资金运作流程，即资金怎么样支配，收入资金入账等。分红机制如定期分红及每年将净利润的多少比例用于分红等。退出机制，即民企到时候想收手不做时，政府要向民企回购股权，股权如何评估或者作价——按回购时的净值。民企资金保障，不论如何，政府都应提供相应等价的土地使用权作为抵押，以保障民企的出资安全。

如果能用BT模式操作，那上面的公司权利分配、人员安排等麻烦就可以省掉，毕竟自己做老板，不要跟政府合资是最好的。

3、与政府成立合资公司后，要一级开发的区域土地状况怎么样？是仅仅进行基础设施建设即可，还是涉及较大面积的拆迁？还是政府在用地报批费用、拆迁补偿费用上有资金缺口然后向民企融资？总之，投资一级开发的毛地，做到三通一平或者五通一平后（看一级开发的土地合格验收标准），每亩成本要投多少（含税费）？而当地政府出让土地的拍卖行情价格是多少？两个相减一下，大概可以测算出一亩土地能赚多少钱？拟开发区域的征地拆迁难度怎么样？基础条件怎么样？（水、路、电、气等）

4、当地政府近五年来平均每年卖地的数量是多少亩？本次政府合资开发的面积有多少？从这里可以计算开发出来的面积，大概可以卖多少年？即也可以算一下合资公司大概会存在多少年？当地每年出让的土地亩数？每块地的成交价格？每年土地出让金收入多少？每年财政收入多少（不含基金）？

5、本次一级开发的土地大部分位于城市的什么地段？平均价格多少？该地段的最新基准地价是多少？测算大概今后开发出来的土地可以卖多少钱一亩？

6、当地的城镇化率是多少？城市人口多少？农村人口多少？测算还有多少年的城市化进程。 也可以通过这里看出未来有多少人会进城买房子。每年建成多少面积的商品房？每年买房子的人数有多少、成交价格怎么样、成交或销售的面积多少？这个要房管局提供数据。这里可以看出房子好不好卖以及当地老百姓的购买力强不强？

7、合作开发验收合格的土地，准备怎么出让？一次出让多少？今后怎么招商？每次出让土地后的收益如何及时分红用于偿付原始股本投入？政府都要在合同中做出约定。