关于房地产估价中资本化率计算方法的探讨

时间：2025-04-19

房地产估价,折现率,资产

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第2 4卷

第 3期

重庆建筑大学学报Jun lo h n qn i z u Unvri o ra f o g i￣Ja h ies y C n t

V0 . 4 No. 12 3

20 0 2年 6月

J n.0 2 u 20

文章编号：06—72 (020—08 10 3920 )3 02—0 4

关于房地产估价中资本化率计算方法的探讨陈作昌杨春 2,( .东茂名金苑 m程造价咨询事务所有限责任公司，东 1广广 5 50; .庆沙坪坝质监站，庆 20 0 2重重 4 O3 ) O OO

摘要：为规范我国房地产估价工作，国在房地产领域开展了全国房地产估价师注册考试我制度。中国房地产估价师学会为此专门组织编写了系列教材，关部门还颁布了房地产有估价规范。作者在系统学习了系列教材与规范后，现教材与规范中有关房地产估价资发本化率公式中存在不妥之处，自有资金收益率存在不明确性。由于资本化率的高低对房地产估价值会造成很大的影响，以在房地产估价中正确地求取资本化率就显得极为重所要。本文从海外成熟的房地产估价理论出发，证了教材中公式不妥之处，出了正确的论给

公式及定义，就公式及规范中没有明确表述的自有资金收益率进行了推理并得出了清并晰的定义，进一步完善我国房地产估价理论提供了有益的见解，规范房地产估价的实为对践提供了有价值的参考。

关键词：地产估价；收益法；资本化率房

中图分类号：2 3 3 F 9 .

文献标识码： A

我国房地产业起步较晚，地产估价理论大多以发达国家 (地区 )熟的理论为基础。为了房或成培养我国自己的房地产估价师，国房地产估价师学会组织编写了系列教材。这批教材作为指导中我国房地产估价人员开展房地产估价业务的理论基础，到了一定的指导作用。但在系统地学习起

了中国房地产估价师学会组织编写的《房地产估价理论与方法》书(一旧版与最新版，以下简称教材 )后，者发现教材中关于资本化率的求取方法存在一定的问题或者有不妥之处。之作

1问题的提出教材中对

于资本化率求取的基本方法——抵押贷款与自有资金的组合是如下描述的：抵押贷款与自有资金的组合是将房地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为综合资本化率。计算公式为：r 0= Mr M+( ) 1一

式中：0—综合资本化率； r———

贷款价值比率即抵押贷款占房地产价值的比率；

r——抵押贷款收益率通常为抵押贷款利率；^ fr——自有资金所要求的收益率。公式中的不妥之处：

r——抵押贷款收益率通常为抵押贷款利率。公式中不明确之处： r——自有资金所要求的收益率。

收稿日期： 0 2 2—0 0 0 4— 1作者简介：作昌 (93一)男，东茂名人，济师，要从事工程管理、程造价研究。陈 16,广经主工

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陈作昌等：于房地产估价中资本化率计算方法的探讨关

2公式出现的背景收益法是房地产价值评估中求取收益性物业价值较为常用的方法之一。根据求解物业价值方

法的不同，收益法又分为直接还原法 ( i c cpt i tn apoc )折现分析法 ( id cpti t n dr t ai lai p rah和 e az o y l a il ao e az i apoc ) p r h。直接还原法是将某一年的净经营收入除以还原利率 ( a资本化率 )乘以一定的收益乘数或来求解房地产价值的方法。而折现分析法是将投资期内各年预期的收益以一定的折现率折算到估价时点上的现值之和得出估价房地产价值的方法。用直接还原法求解所要评估房地产价值的公式为：

物价 (:萋业值 )生簧此公式与教材中“益法总结和运用举例中所归纳的公式”有区别，题出在教材中没有列收没问出年净经营收入的计算公式或没有对年净经营收入作出明确的说明。收益性物业年净经营收入以及税前、后现金流量的计算公式或步骤如下：税单元租金收入乘：单元总数

潜在总收入 ( G ) P I减：空置及坏帐损失加：其它收入

有效总收入 ( G ) E I减：经营成本净经营收入 ( O ) N I

减：偿还贷款的本金与利息

( S D )所得税前现金流量 ( T F) BC减：所得税

所得税后现金流量 ( T F) AC需要特别说明的是：

2 1偿还贷款本金与利息的计算抵押贷款通常要求按月或按年等额还本付息。也就是说，地产权益投资者每月或每年等额房偿付本金与利息 (etev e, db ri )当抵押贷款期限结束，益投资者便偿付了全部贷款的债务： s c权1 )按年等额还本付息时，每年偿还的本金与利息的计算公式 A=P 式中：——期初抵押贷款额； P A—每年等额偿还的本金与利息 ( S;— D )——

= P( P A/

P×

抵押贷款年利率；

凡—抵押贷款年数；—(/ i n——等额序列支付资金回收系数； A P,, ) C—年抵押贷款常数 ( ot g os n)— M r aeC nt t。 g a 2 )按月等额还本付息时，月偿还的本金与利息的计算公式每if. A: P

i\2 0 n: P× c

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