基于GIS的房地产估价系统的研究

析缓冲区内的价格变化情况,检验对房地产价格的影响程度。

并可与周围的地形图、地籍图、总体规划图、道路红线图、规划的

道路图等专题图进行叠加分析,直观地显示出该房屋周围的交

通、规划、道路等条件情况。此外,在建好各种数据库后通过空

间叠加、提取等空间分析手段可制作各种专题图,每一项影响房

地产价格的因素都可作为一个专题图层来管理。如估价房地产

的分布图、价格分布图、估价时间分布图等。

4)可视化性能。GIS平台可以有效地实现空间信息的可视

化,并与属性信息紧密联系,同时还可以利用专题图将属性信息

直观地表现出来,达到二维或三维的可视化表达。如以城市基

准地价为第三维实现地价三维表现。以专题图形式达到各种可

视化的统计分析等等。

5)撰写估价报告。利用GIS中的属性信息和空间地理位置

信息进行空间查询与空间分析可以自动生成估价报告中的区位

描述,并快速成文,同时自动生成估价报告所需的附图(房地产

位置图等)。在此基础上,估价师再对估价过程和结果进行修

正,并自动生成估价报告。

6)房地产咨询服务。一般来说,房地产估价机构除了从事

房地产价格鉴定服务外,都会凭借其专业知识从事房地产投资

顾问等相关业务,如果凭借基于GIS技术来提高房地产估价企

业的投资顾问能力,将会起到十分好的效果。

7)网上估价服务业务。建立基于GIS平台的网上房地产估

价服务系统。一方面,可以通过网站宣传获取估价业务,发布各

种信息,例如已评估项目、在评估项目进度及房地产投资相关信

息等。并通过GIS专业技术来展现公司的技术实力,赢得客户

的青睐;另一方面,可以通过网站进行居住房地产概略估价。

2 GIS支持下的房地产估价系统设计

2·1 功能模块设计

房地产估价是一项知识型、专业型、信息密集型的工作,这

种工作不是通过简单公式的计算和逻辑的推理就能完成的,而

需要具有一定房地产估价知识和经验的房地产估价专家参与完

成。因此,从总体来说,建立房地产估价信息系统应达到的目标

是:一方面,房地产估价信息系统必须是一个面向房地产估价师

的决策支持系统,能够把模型库和数据库结合起来辅助估价师

完成估价工作,并最大限度地降低估价师的主观意测性,保证估

价过程和结果的公正合理;另一方面,房地产估价信息系统要能

保证房地产估价师的能动参与和决策,即从估价开始到估价结

果最终确定的整个估价过程中,估价师都控制和参与其中,而估

价系统提供的仅是供估价师选择的“满意解”而非“最优解”,同

时又要提供足够的信息帮助估价师做出判断和决策。房地产估

价系统的功能模块设计如图1所示。