我国于上世纪末进入老龄化社会。受建国后3次人口生育高峰递推影响,本世纪头20年老龄化快速发展。2011年第六次人口普查显示,60岁及以上人口为1.77亿人,占13.26%,比2000年上升2.93%。预计到2020年,60岁以上人口将达2.4亿,占当时总人口的16%,进入老龄化高潮。然而,目前我国养老地产业发展滞后,尚处起步探索阶段,亟需寻找新的发展模式以求突破。

基于这一逻辑继续深入，地产商首先要转变开发思维，以一个养老服务供应商的角色定位，按照市场定位规划服务内容，继而根据服务内容分析建筑开发的要求，在建筑内以服务取胜，最终完成整个地产项目。这一模式的本质是以服务供应为核心，以建筑实体为辅助支撑的服务商开发管理过程，而非地产商地产开发过程，这一开发理念的转变昭示了开发模式的蝶变过程。

用多样化的经营策略。精细化设计建筑形式、内部构造、细节设施等，满足行动不便的老年人生理上的基本需求（见图3）。结合基本的保健医疗机构、复健设施服务等，满足身体依然健康并希望持续保持健康的需求。设计多样化且不断创新性的服务内容，如旅游探索、娱乐交流、古典艺术与现代艺术欣赏、学习发展、运动休闲等各种类别的享乐型服务，满足活力充沛的老年人对于享受生活、自我发展的心理需求。积极探索与养老机构之外的公共机构合作的发展模式，如与大学合作，让有精力的老年人在大学自由学习、为高校学生讲授人生经历、工作经验，满足老年人满腹经纶希望持续展示人生魅力体现人生价值的心理欲求。针对候鸟型养老、临时旅游度假型养老、居家养老等不同的养老诉求，分别设计特色活动集约式和活动内容较为均散化的服务内容。根据中国居民对于产权诉求的不同以及经济能力的差别，推出一次性购买型、分时度假型、酒店型等不同时段不同形式的养老产品（图4）。

由这些设置回归地产开发的模式也可发现，开发的重点仍然放在了服务供应上，地产开发成为养老地产的一个支撑环节而已，或者更准确的说我们需要转向养老服务产业而不是养老地产业。

从养老地产模式到度假养老模式的演进

Model from real estate to old-age

综上分析，养老地产开发过程中的三大问题便得到有效解决。首先是专业化与综合化的矛盾。养老地产要卖给那些已经年老并准备养老的人，在这一思维下，养老地产必然要面对专业化导致的风险，于是为保证盈利又不得不注入综合化的内容，最后问题的核心变成了如何权衡专业化与综合化之间的平衡关系。然而事实如前文所述，我国大部分老年人在养老期间并没有迁居养老的需求，而多选择居家养老。对此日本最先出现了关联家庭就近居住的趋势，即同一家庭的年轻人与老年人分别居住在两套居室，既相互独立有一定距离，又不会太远从而方便沟通，多表现为同一个社区的不同楼层或单元（见图1）。

可见养老地产新的思路是，专业化地设计好与老年人相关的设施、服务之后，在户型上应考虑设计成三代同居大户型、两套关联户型搭配销售或就近居住的模式（见图2），让老年人因为人性的设施、优质多样的社区服务而向往迁居，让年轻人希望跟老年人同处一套居室的愿望得以满足、长辈的晚年生活得以充实，以及自己的晚年生活有所希冀而愿意举家搬迁到开发的养老地产。在做好了老年人专业化市场的前提下，因中青年人的到来使得综合化市场也得以建立。与此相关联的还有公益与市场的关系。做养老地产不可回避的涉及到社会公益的层面，即要服务老年人市

结语

Conclusion

面对快速老龄化的趋势，未来养老产业发展前景广阔，若当前养老地产业仍然沿循固有的发展模式便很难找到出路。从国际经验来看，养老地产必定要走向养老服务供应商的方向（见图5）。只有从这一角度出发，地产项目涵盖的医疗、运动、休闲、娱乐、学习、游览等内容才具有更为实际的价值，且引领养老产业整体发展方向。如若不然，则养老地产将成为房地产开发新的概念置换过程，且失去整个养老产业链的导向位置，有害无利。

Urban China Vol.49 023