第四章 收益还原法案例分析

例题(1) (1998年试题)

某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500 平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建 成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部 出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建 筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建 筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%, 年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的 0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米， 残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。 试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。

(一)审题

(1)将题目浏览一遍，构思解题方法。 (2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步， 还缺少什么条件，需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意：①题目中给出了哪两种还 原率，这对确定解题思路至关重要；②看清土地出 让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等， 最好将其标注在时间轴上；③注意各已知条件的单 位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位 建筑面积租金、还是可出租面积租金。

(二)解题思路与方法选择

从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。 基本思路： 1.先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收 益； 2.再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原 率求得房屋纯收益； 3.将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收 益； 4.用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土 地价格。

(三)公式与计算步骤 1.适用公式 计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式： a=v×r 计算土地价格时，需采用有限年期公式： P=a/r[1—1/(1+r)n] 2.计算步骤 (1)选择计算方法：适用于收益还原法 (2)总收益计算 采用客观收益：以30元/月计 年总收益：30×450×12=162000(元)

(3)计算出租总费用 年税金：20×450=9000(元) 年管理费：30×450×12×5%=8100(元) 年维修费：1500×450×3%=20250(元) 年保险金：1500×450×0.3%=2025(元) 年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元) 年总费用：9000十8100+20250十 2025+13775.5=53150.5(元) (4)计算房屋年纯收益 房屋年纯收益：房屋现值×房屋还原率 =(房屋重置价-年折旧费×已使用年限) ×房屋还 原率 =(1500×450-13775.5×3)×6%=38020.4(元)

(5)计算土地纯收益 土地纯收益=总收益—总费用—房屋纯收益 =162000—53150.5—38020.4 =70829.1(元) (6)计算1998年11月土地价格 土地总价：n=50-4=46;r=5% P=a/r[1-1/(1+r)n]=70829.1/5%×[1-1/ (1+5%)46]=1266429 (元) 单位地价

: 单位地价=1266429÷500=2532.86(元 /平方米)

(四)难点与常见错误分析

本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益 年限。 计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地 使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起 计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐 用年限计算折旧；当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时， 应按土地剩余使用年限计算折旧。 题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂 根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成 开始计算，计提折旧年限应为49年。 土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。 题目中土地使用年期为50年，即从1994年11月起至2044年 11月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。 常见错误是应试者不考虑估价时点，收益年限直接用50年； 或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成 丢分。

例题(2)

某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用 地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7 月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块 上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为 15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建 筑物当时重置价值为1300元/平方米。现该物业由 业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万 元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、 财务费用为年经营收入的6%,商品销售税金及附加 为销售收入的8.5%,经营利润为年经营收入的10%, 若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ 平方米，房屋还原利率为8%,土地还原利率为6%, 不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日 价值。

注意：1.该物业为自营物业，总费用中需扣 除经营者利润； 2.总费用中扣除房屋年折旧的计算，由 于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经 济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿 命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月 30日止),故折旧年限到土地终止日2040年6 月30止，共39年。

解：1.年经营收人=6000万元 2.年须扣除总费用： (1)销售成本及经营成本=4000万元 (2)管理费、财务费用=6000×6%=360万元 (3)商品销售税金及附加=6000×8.5%=510万元 (4)房屋年折旧 折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500×15000=2250万元 年折旧额=2250/39=57.69万元 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年 (5)经营利润=6000×10%=600万元 年须扣除总费用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=5527

.69万元

3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率 =(2250-57.69×4)×8%=161.54万元 5.土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 6.求该地块于2005年7月1日价值 土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35 年 土地使用权价格=a/r1×[1-1/(1+ r1)n]= 310.77/6%×[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元 土地单价=9011元/平方米

例题(3)

(1)估价对象简介：某酒店拥有的房地产占地面 积为10000㎡,土地使用权通过有偿出让方式取得， 土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭 店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。 据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月 50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率 为1时)。据当地资料，容积率每增加1,地价增长 60%。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土 地还原率r1=6%,该饭店的建筑还原率取r2=8%。 (2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。 (3)估价期日：2005年8月 (4)估价方法：采用收益还原测算房价。

(5)估价过程：

①计算房地产年总纯收益： 房地年纯收益=15万元/月×12月=180万元/年 ②计算土地价格： 土地总地价=10000㎡×l000元/㎡×(1+2×60 %)(容积率修正)=2200万元 ③计算土地年纯收益： 土地年纯收益=2200×6%/(1-1/1+6%)50= 139.58万元/年 ④计算房屋年纯收益： 房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益 =180—139.58=40.42万元/年 ⑤计算房屋价格： 房价= 房屋年纯收益/r×[1—1/(1+r)50] =40.42/8%×[1—1/(1+8%)50] =494.48(万元)

例 题(4)6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公 司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并 投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、 乙双方合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积 归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲 方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其 转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的 权益。

据调查，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均 为80元。出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的 35%,报酬率为10%。

解：(1)计算办公楼现值 ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元 ②收益年限=40-6=34年 ③办公楼现值为：V=a/r[1-1/(1+ r) n]=159.12/10%×[1- 1/(1+ 10%)34]=1528.92万元

(2)计算乙方的使用权价格 ①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×

(1-35%)×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

③乙方使用权剩余收益年限价格为： V=a/r[1-1/(1+ r) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元

(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元