Xxxx项目可行性研究报告

第一章 综 述

第一节 项目总论

第二节 项目背景

第三节 项目基本情况

第四节 主要财务指标

第二章 市场研究

第一节 经济环境分析

第二节 项目周边环境分析

第三节 竞争对手分析

第四节 目标市场分析与定位

第三章 项目经营设想

第一节 项目市场定位

第二节 项目内部设置

第三节 项目管理和营销体系

第四节 销售和推广计划

第五节 会员制体系设置

第四章 财务评价

第一节 项目投资效益估算

第二节 静态经济效益分析

第三节 动态经济效益分析

第五章 风险分析

第一节 风险分析

第二节 结 论

附件

附表一：《投资估算表》

附表二：《年经营收入估算表》

附表三：《年经营成本估算表》

附表四：《年利润估算表》

附表五：《现金流量表》

附表六：《折旧与摊销估算表》

第一章 综 述

第一节 项目总论

星海游泳馆是一个定位于休闲、xx、娱乐的企业，是园区管委会

投资建设， 星海大厦项目是苏州工业园区星海游泳馆的二期项目之

一，一期项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、

器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训

班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为星海游泳馆二期

项目，设立xx会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有项

目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球项目，打造一个特点鲜明的

体育产业群。苏州工业园区游泳馆有限公司拟就星海游泳馆二期星海

大厦四、五层群楼xx会所项目与xxxx投资管理有限公司提出商榷。

为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础

上，提供本项目的可行性方案交由贵方参考。

第二节 项目背景

xx产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。

是国家体育总局下属的体育产业公司，作为xx产业股份的下属公司，

以xx产业为主营业务和发展目标的xx投资管理有限公司是xxxx产

业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业

咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关

系，努力推进全民xx的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国

外知名xx品牌、资金和管理体系，是xxxx迅速发展的重要举措。与

美国连锁xx知名品牌xx公司的强强联合和有效的合作，在引进其先

进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一

套完整的xx俱乐部管理体系，成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已

经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万

人。

公司发展的目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方式，以京、

沪、穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家

的连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训的统一，建立

起以xx业为核心，同时带动体育用品业、信息业和无形资产经营业，

实现多层次立体产业化经营格局。并通过资本运营，力争三年内成为

国内xx产业的“领头羊”，五年内占有国内xx市场的最大份额。

作为中国奥委会的合作伙伴单位，xx拥有奥运商用标志的特许

使用权。随着2008年北京奥运会的临近，xxxx投资管理有限公司将

实质性地介入奥运会项目中有关xx项目的相关工作。

第三节 项目基本情况

苏州工业园区星海游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设，位

于苏州工业园区星海街苏春西路口，正处于苏州工业园中央CBD的核

心地带，一期xx项目以游泳馆为主，占地面积12000平方米，建筑

面积6350平方米。馆内设有一个50m×25m的标准游泳池和二个儿童

嬉水池，是江苏目前设施领先的室内全温控游泳馆。由苏州工业园区

商旅集团公司全面经营管理。开设项目有一楼的游泳，二楼的有氧操

房、及瘦身美容、理疗、足浴等。三楼设有3块羽毛球以及器械、空

手道项目。

苏州工业园区星海大厦群楼位于星海游泳以东10米，并和星海

游泳馆有过道相连。包括四、五层的xx会馆，以及四层2300平方米

的洗浴中心，4 片羽毛球场，4片壁球场。双方就星海大厦群楼四、

五层xx会馆项目达成初步合作意向，此项目建筑面积为四层的1594

平方米加上五层的1684平方米，总共3278平方米。经双方协商，星

海大厦项目由xxxx投资管理有限公司和苏州工业园区星海游泳馆有限公司合作开发，合作方式以xxxx投资管理有限公司为主，并采用

“xxxx”xx俱乐部品牌。双方合作的具体细节将会进一步协商，现

就此项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。

从战略上考虑，xxxx的进入，不但提高了星海游泳馆有限公司

品牌形象，也有效整合了的现有的xx项目，使项目得到了丰富和完

善。同时，本项目对于抢滩苏杭市场，提高xxxx投资管理有限公司

和xxxxxx俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意

义。

第四节 项目主要财务指标

投资建设xxxxxx俱乐部苏州星海大厦项目的主要财务预测指标

如下：

投资估算 人民币1109万元 年均经营收入估算 人民币1008.91万元

年均经营成本估算 人民币656.21万元 年均利润估算 人民币214万元

静态投资回收期 3.43年

投资利润率 28.8%

财务净现值（I=10%） 2388.49万元

内部收益率 38.7%

动态投资回收期 3.84年

第二章 市 场 研 究

第一节 经济环境分析

苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江，

西傍无锡，北依长江。全市总面积８４８８平方公里，人口591万，

下辖5县市和8个区，其中市区面积1650平方公里，古城区14.2

平方公里。改革开放20多年来，苏州经济社会发展充满了活力，年

均增长保持在12%左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。

2003年全市国内生产总值（GDP）达2802亿人民币，人均GDP

达到5763美元，全年财政收入409.9亿人民币，实现工业总产值

7010.77亿人民币，成为仅次于上海的第二大工业城市。2003年

全市实现进出口总额656.63亿美元，其中出口326.33亿美元，进

口330.29亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。2003年新增

合同外资124.96亿美元，实际利用外资68.05亿美元，约占中国

的12%，占全世界的1.3%，在全国各大中城市的排名由2002年

的双双第2位上升到双双第1位。世界500强跨国公司中已有91

家先后落户苏州。苏州已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业

城市。

消费市场方面 2003年，苏州全市实现社会消费品零售总额

526.05亿元，同比增长16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2

个百分点，为1996年以来增幅最高。苏州市零售总额占全省

14.75%, 比上年增加了0.71个百分点。苏州已成为继上海之后全

国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅

速扩张，使苏州区域内的社会消费品购买力大增。

——江苏省统计局2004年发布

城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。

苏州市城市居民人均可支配收入为 12361.45元，增长16.4%。市

民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期、稳定消费需求，促

进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。2003年，

苏州市城市居民人均消费支出9272.49元，比上年增长20.6%；

其中人均生活消费品支出7061.22元，同比增长22.6%。农村居

民人均生活费支出4643元，同比增长9.8%；其中人均生活消费品

支出3260元，同比增长13.1%。社会消费品零售总额与城乡居民

的消费支出基本同步增长。

从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要

因素由生产能力转为市场需求。消费、投资、出口三大需求成为人们

关注的热点问题。就长江三角洲来15个城市来看，苏州市不管是三

大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这15个城市中名列三甲。

经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。

步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消费的需求

扩大。在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享

受型更高的生活层面迈进，一些集xx和娱乐为一体的多功能成套xx

器材开始搬入家中。2003年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类

零售1.86亿元，同比增长1.5倍，可见，体育xx市场潜力巨大。

第二节 项目周边环境分析

一、项目周边环境分析

苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作项目，

于1994年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形

式。苏州工业园区紧邻上海，位于苏州古城以东金鸡湖畔，行政

辖区面积260平方公里，其中，中心开发区规划面积70平方公里，

规划居住人口50万，计划吸引各类投资1000亿美元。工业

园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业园、出口

加工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能

分区。

特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的

生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各

地投资者的青睐，到2003年，全区固定资产投资超过200亿元，

实际利用外资1亿美元，主要经济指标年均增幅超过40％。实现国

内生产总值365亿元，进出口总额达到143亿美元。

1. 写字楼

目前，工业园内已投产的高新技术企业有近200多家，其中包括

属世界500强企业中的46家，在苏州高新区首期的30多平方公里

范围内，已形成三个功能区。中央商贸区集中了一批金融、商贸、科

研、管理机构及商住写字楼、会议中心等设施，如建设大厦、国际大

厦、信息大厦、信息大厦等。南北两个科技工业区集中了一批电子信

息、精密机械、生物医药、新材料、环保等新兴产业，形成了以环保

产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园为主体的"一区

多园"的发展格局。 就世界500强企业来看，就有如下的企业：

15 16 17 18

日本久保田株式会社 日本丸红株式会社 日本麒麟集团 德国戴姆勒-克莱斯勒集团

33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66

久保田农业机械(苏州)有限公司 狮王啤酒饮料(苏州)有限公司 安特优发动机工程(苏州)有限公司 德尔福德科电子系统(苏州)有限公司 德尔福电子(苏州)有限公司 苏州碧辟液化石油气有限公司 飞利浦半导体(苏州)有限公司 杜邦光掩膜(苏州)有限公司 诺基亚(苏州)电信有限公司 采埃孚传动技术(苏州)有限公司 迅达电子(苏州)有限公司 阿尔卡特通讯设备(苏州)有限公司 依卡化学品(苏州)有限公司 乐骏密封件(苏州)有限公司 卡特拉-汉莫(苏州)电器有限公司 三井铜箔(苏州)有限公司 博世汽车部件(苏州)有限公司 索迪斯(苏州)餐饮服务有限公司 苏州欧尚超市有限公司 苏州工业园区颐莫尚置业有限公司 苏州百安居装饰建材超市有限公司 旭电(苏州)科技有限公司 松下电器研究开发(苏州)有限公司 旭化成电子材料(苏州)有限公司 苏州悦家超市有限公司 华菱科技(苏州)有限公司 三井电子薄膜(苏州)有限公司 苏州三井国际物流贸易有限公司 达能食品(苏州)有限公司 苏州日铁金属制品有限公司 海德鲁铝业(苏州)有限公司 苏州日矿材料有限公司 苏州日矿宇精密加工有限公司 巴赛尔聚烯烃工程塑料(苏州)有限公司 在园区注册了 66 家企业

19 美国德尔福公司 20 英国 BP 公司 荷兰皇家飞利浦电子股份 21 有限公司 22 美国杜邦公司 23 芬兰诺基亚电信公司 24 德国 ZF 集团 25 瑞士迅达控股集团 26 法国阿尔卡特集团 27 荷兰阿克苏-诺贝尔集团 28

法国道达尔集团 29 美国伊顿公司 日本三井金属矿业株式会 30 社 31 德国博世控股公司 32 法国索迪斯联合公司 33 法国欧尚集团 34 35 36 37 38 39 英国翠丰集团 美国旭电公司 松下电器产业株式会社 日本旭化成株式会社 法国家乐福 日本三菱株式会社

40 三井物产株式会社 41 达能集团 42 新日本制铁株式会社 43 挪威海德鲁公司 44 日本新日矿公司 45 德国巴斯夫公司 46 皇家壳牌集团(荷兰) 小计 46 家五百强企业

如此规模的办公、科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标

客户，新区内服务设施的欠缺更对本项目提供巨大的发展空间，这是

其它项目无法比拟优势。

2. 高档住宅小区

星海大厦xx会馆项目处苏州工业园的中心地带，苏州

工业园环中心生活区建有普通居住区、别墅区、外商公寓及商业、

文化、体育、公共娱乐等一批配套设施，形成环中心生活带。其中最大的高档小区有都市花园，位于园区的中央商贸区与中央花园的

附近，邻近金鸡湖和世纪广场，都市花园再往南临中央公园。都市

花园共分五期项目，首期——“兰华苑”，二期——“茗华苑”，三期

——“菁华苑”，四期——“英华苑”，五期——“银色贵族”。 项目总

占地44公顷，建筑面积：66万㎡，容积率：1.5。

此外，以金鸡湖为中心还分布着如下的高档楼盘。湖左岸高档

住宅区占地面积16.4万平方米，东邻金鸡湖，北靠中央CBD和城

市广场。玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区，占地119.1公顷，

座落在金鸡湖北岸，与西岸的城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建的金鸡湖大桥将两者连为一体。金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高

级住宅小区，设施完善，自成一体。占地约59.4公顷。 水巷邻里

总面积为38.5公顷，是配有商业设施的中、高密度住宅区。高尔夫花园共开出320000平方米的园际公寓和半岛别墅，第一期将推

出300套公寓。乔丽晶公寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间，星港街

延伸段东（暂名），占地3公顷，总投资1.6亿元，共有4幢楼，

分别为四、六、七、八层，共有160多套房。

以上高档的楼盘的每平米的均价都在5000元以上，而且分布十

分密集，尽管如此，园区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。

3.商业中心以及其他娱乐场所情况：

苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服

务设施都集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里

规划区内规划19个邻里中心。项目区周边大商业文化中心也十分密

集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机

构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。主要道路成方格状，与

原有的河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设

施。

园区中的国际博览中心是苏州迄今为止最大的单体建筑，规划用

地面积18.8万平方米，总体设计建筑面积25万平方米，为两层建

筑，室内展厅面积12万平方米，会议设施面积1.1万平方米。该工

程总投资估算约22亿元，全部建成后可提供14个展厅、7000个

国际标准展位，将跻身世界会展中心前20位，成为仅次于广州国际

会展中心的国内第二大会展中心。

此外，总投资10亿元、总建筑面积约10万平方米位于F城商

业街的"销品茂"和世界家装巨头B&Q也在园区安家。

完善的公共服务设施和密集的商业、娱乐场所产生的市场聚合效

应是巨大的，紧邻园区中央CBD的星海大厦xx会馆项目的区位优

势也是十分明显的，辐射效应巨大的。

第三节 竞争对手分析

xx俱乐部是一种地域性很强的产业，苏州新区作为新兴的综合

高科技园区，xx服务设施的发展也是处于起步阶段，作为苏州工业

园最大综合xx设施，星海的项目设置和营业规模是其他商业xx俱

乐部无法比拟的。

苏州英派斯xx俱乐部位于苏州市体育中心，从xx俱乐部的辐

射范围看，对本项目不会形不成太大的冲击。排除苏州市老城区综合

类xx房，能对星海大厦xx会所产生影响的只有二家，一家是苏州

工业园区的苏州市苏春西路158 宝迪国际xx，由香港旭阳集团投资

组建。俱乐部于2002年10月开始正式运营，营业面积愈2000平方

米，此俱乐部星海大厦的距离500米左右。第二家是湖左岸高档住宅

区二期的xx会馆，建筑面积2500平方米，现正在筹建中，预开设项

目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱乐部的营业范围和方式还有待

确定。此项目据星海项目也只有不到500米。

从竞争上看，宝迪国际xx俱乐部和湖左岸xx会馆会对本项目

产生一定的影响。但从项目的设置和上看，星海大厦项目设置非常丰

富，单就游泳项目的规模和档次而言，湖左岸xx会馆游泳池和星海

游泳馆存在着一定的差距。同时，星海xx项目的丰富程度和综合程

度是另外两家xx俱乐部难以达到的。

第四节 目标市场分析与定位

苏州市“人口东移”的房地产政策，使到在园区买房，已成

为苏州人心目中的首选。星海xx会馆的聚合效应明显，项目的

目标消费人群锁定在距俱乐部五千米范围内，从项目的位置和园区

的交通来看，本项目基本可以覆盖整个园区。截至6月底，全区就业

人口达到了10万人，其中中新合作区内在职员工约6万人；就业人

员平均年龄27.4岁，35岁以下人员占了九成。更为抢眼的是，园区

就业人员中37％来自外地，而管理技术人员中这一比例更是将近。

根据对园区薪资状况的调查，1996年到2000年，园区中高级管理

人员和技术人员的年薪增幅平均为22％到27％，普通管理和技术人

员为15％到20％，一般工人为5％到10％。

从以下图中可以看出，园区内员工和技术人员受雇于外企、合资

公司、金融机构等，都受过良好教育。 从价值取向和消费方式来看，

都比较注重生活质量和时尚品位，易于接受新事物。而且人口的

密度比较大，俱乐部的xx市场潜力较大。

2003年度企业总数205家，总人数3078人

第三章 项目经营设想

第一节 项目市场定位

一、项目经营定位

星海大厦xx会馆项目投资规划应以“高定位、低投资、尽量控

制成本”为原则，以有氧训练、力量xx及健美操课程为主，与国际

流行xx方式接轨，尽量减少针对少数人的配套设施，最大程度提高

投资效率。

项目的宣传定位和形象定位是“时尚、健康、科学”，以xxxxxx

俱乐部鲜明的标志及充满活力、健康科学的运动方式进行宣传，

从俱乐部整体设计到局部装饰、宣传资料等，无不体现健康、动

感、充满活力的时代气息。

项目的服务定位是给与会员人性化无微不至的关怀，从装修

设计、项目设置、到管理和服务，充分体现投资者和经营者的高

水准，是会员拥有与众不同的优越感受。

第二节 项目内部设置

一、项目规划定位