谨呈：河南亚星臵业集团有限公司

亚 星 盛 世 项 目

整体营销推广方案

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报告目录1 2 3 4

营销目标企业运营目标、2011年项目销售目标

项目定位产品升级战略、组团发展战略

营销构思大盘营销思路、主题式营销、组团营销、品牌营销

营销策略产品分析、推售策略、价格预判

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营销执行展示系统、活动营销、渠道及推广费用预算

01营销目标

项目营销目标

初级目标 中级目标 高级目标 终极目标

通过完美销售，保证企业现金流的充足性，同时使得企业能获 得最合理化的利润。 将项目打造成为片区具有影响力、标杆性意义的超级大盘，成 为亚星的产品线升级的代表作，并未为亚星后续开发提供经验 积累，建立完善的产品线开发序列。 进一步巩固亚星集团在郑州西南片区的影响力，并树立和提升 亚星集团在西南区的领导地位。

通过大盘的成功运作提升亚星企业品牌，使得企业实力与品牌 都上一个新的台阶，跻身郑州地产开发商TOP5行列。

2011年年度销售目标

1、2011年前实现销售面积25万平米

2、2011年前实现销售额16.5亿

实现目标的关键

3000个业主购买

注:预期到访者1/6买卡， 买卡者60%购房。

5000位VIP客户30000位到访客户 约30万人知晓……

积累足够数量的客户,是实现目标的关键!

02项目定位回顾

区域发展定位

区域功能定位： 随着区域大盘物业的持续开发，未来项目片区将成为郑州市配套功 能完善、综合居住功能强大的新城市生活组团，具备多功能复合物 业——郑南中央生活圈

项目的区域占位应该是在郑南中央生活圈 这一区域发展属性高度建立的基础之上， 同时滨河新区的规划也将是运用到项目在 临河景观组团的区域属性炒作之上。

核心城区

郑南版块

经济产业带

郑 南 中 央 生 活 圈

项目属性定位

在项目六大综合价值的前提下，项目属性定位将是——① 建立区域核心资源和占有资源的价值 ② 建立西南区域全新商住中心的升值价值 ③ 提升区域居住品质的社会价值 ④ 利于事业与生活发展的效率价值 ⑤ 综合功能带动下的物业投资价值 ⑥ 拥有浓厚文化氛围的人文价值

新郑州. 500万平米中央时尚生活城邦

项目整体定位定位方向

展示项目价值观可能的营销沟通方式定位机会 1、突出项目前景优势 2、强化区域概念，容易制造话题，引 发炒作 3、在项目后期开发上要强调 1、突出了项目

的规模优势 2、对于西南版块运作有一定帮助 3、在项目后期开发上可强调 1、直接映射项目的客户层次，加强了 项目的服务性 2、对客户的引导性强； 3、能够为项目一方诸侯的市场印象创 造机会 1、突出了开发企业的品牌价值 2、对项目档次定位映射力强，便于项 目营销传导 定位风险 1、形象的提升需要一定过程，短期内 市场接受力弱； 2、替政府工作，营销费用高，容易为 他人作嫁衣裳 1、规模概念容易造成鱼龙混杂的印象， 对项目品质提升有影响 2、概念容易混淆，从而降低项目的价 值性 1、表现过于直白张扬，容易引发主流 客户群体的反感 2、指向过于明确，对项目的规模优势 形成影响 3、对项目后续开发帮助小 可行性

定位描述

城市运营

新郑州板块运动 南区新生活圈

可应用于 前期炒作

规模规划

200万平米 时尚生活城邦

可靠营销 间接传递

客户阶层

都市生活家的 城市PARTY

可靠营销 间接传递

品牌形象

品质开发商—--亚 星地产又一巨鲸 作品

1、对形象表现要求高，一旦产品表现 不到位，容易引起争议 2、对策划力要求高，必须有严密的执 行策略支撑

可在项目宣 传细节体现

生活方式

活力、健康、生 态的新都市生活

1、对项目形象提升有支撑作用 2、属于思想境界上的沟通，便于组织 项目的推广 3、风格突出，突出了社区概念

1、概念容易虚柔或刚毅，需要通过硬 件、软性因素来阐述，传导过程较慢 2、对项目的版块形成有帮助

√

项目形象定位

我们认为项目应打造的形象是——

城市时尚生活缔造者

建立郑州前所未有的复合城市生活圈，以活力、健康、生态三栖生活元素填补市场空 白！它不是建筑的简单组合，而是包涵了市场对生活要素的诸多要求，是生活元素的

集合！

商业消费者定位

项目客群定位

复合群体——追求健康品质的中高端客源，追求时尚与创新的小 资白领，追求运动体验和时尚感的群体；整体客户群体内外兼攻： 包括城市内部的人群及特色吸引的地市人群。高端客源—生态

生态之城中高端客源—品质+生活城市主力人群中追求 健康品质生活的中高 端客户源。城市住宅 客户将是固定的客源；

未来将承载城市中高端 生态住宅区域，必将带 来稳定优质的高端客源；

健康之城

活力之城

中端客源—运动+时尚老城区的主力客源以小白 领中产为主，他们追求时 尚，热爱新鲜，以创新特 色的生活理念吸引新潮的 主力群体，有何不可？

项目客群定位郑州其他区域客户，对片区有一定的认可，但认可度不高， 随时可能被其他项目代替。 游离客户 重要客户 郊县及地市客户 来源：

郊县及地市中高端客户 职业：个体工商户、私营业主、公务员、教师、 医生等中高端客群 目的：居住置业为主 年龄：28~48岁 收入：收入较高，年收入在10-15万元以上来访区域 构成比例 约 50% 约 5-10% 约 40% 所占比例 10% 25% 15% 50%

核心客户

二七、中原区私营业主、个体经商户、行政、 企事业单位中高收入者。 来源：郑州中原、二七区中等普通职员为主。 职业：私营业主、年轻白领、个体经商户以及周边 行政事业单位从业人员等等 目的：居住置业为主少量投资置业 年龄：25-50岁 收入：年收入在6~10万元及以上

中原、二七 周边区域 郑州市其他区域 郊县及地市 职业 公务员 企事业单位职员 公司白领 个体商户私营业主

03营销构思

分阶段形成战略节点，持续推进大盘营销分组团不断推出新 品，形成持续热销 局面，通过项目形 象升化、品质提升、 卖点整合、区域配 套优势、自身资源 优势等集中大量去 化产品 借前期宣传推广、活 动、热销形成的氛围， 不断强化亚星品牌价 值与项目自身价值， 实现企业品牌的递进， 为项目完美收官奠定 基础

形 成 持 续 热 销， 价 值 不 断 升 级

区域炒作 隆重亮相 全面推广

通过企业品 牌炒作提升 企业市场影 响力，借大 盘规模树立 项目强势形 象

价值运作 卖点释放

全城皆知

品牌升化 充分造势 阶段战略不断推进

项目品牌与开发商品牌相互带动亚星十余年，硕果累累，盛世项目是亚星品牌升级的关键！ 通过亚星品牌的升级带动项目形象的建立！

依托亚星强大的品牌号召力，借品牌的升级 带动项目形象升级；项目的热销又将助推品 牌提升。