中国房地产开发程序2008年6月

中国房地产开发程序房地产开发的涵义 房地产开发模式 我国房地产开发程序 我国房地产企业主流产品开发流程图

房地产开发的涵义土地

通过整合多种资 源为人们提供居 住空间并改变人 们生存物质环境 的一种活动。

城市基础、公 用 配套设施房地产开发 需要整合的资源 品牌

建筑材料

资金

劳动力

专业人员 经验

房地产开发模式

香港模式： 以开发商为中心

美国模式： 市场化资本运作 聘请专业公司完成房地 产开发的各个环节—— 横向价值链 开发商持有并经营物业

客户预售融资、银行 按揭融资由开发商一家完成 “买地、建造、卖房、 管理”——纵向价值链 开发商不持有物业

房地产开发模式主要采用香港模式： 依赖房产销售收入和银行 提供资金 以销售为主的经营模式 以圈地、圈钱为主的盈利 模式销售 物业管理

盖房子

取得土地

中国的房地产开发程序 Step

1. 投资机会选择 与决策分析 Step

Step

2. 前期工作

4. 租售阶段

Step

3. 建设阶段

中国的房地产开发程序 Step

1. 投资机会选择 与决策分析 Step

Step

2. 前期工作

4. 租售阶段

Step

3. 建设阶段

投资机会选择与决策分析

投 资 机 会 选 择

机会 寻找 机会 筛选

资源 评估财务 分析

投 资 决 策 分 析

投资机会选择与决策分析

意向地块的 确 定

投资机会选择与决策分析

成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据 了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆， 成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。

根据城市规划状况及经济发 展前景，选择意向发展地块

进行项目资源 评 估

投资机会选择与决策分析在投资前，对项目的内外资源进 行评估是一项必不可少的工作。 对项目优势资源的利用可以提高 项目的竞争力；对项目劣势资源 的改造，可以最大限度地规避市 场风险，加速项目资金回收。项 目的资源评估可以分为经济层面、 城市发展层面、城市文化层面和 自身价值层面四大部分。其中， 经济层面又可以分为宏观经济层 面和中观经济层面。

进行项目资源 评 估

投资机会选择与决策分析中观经济评估指标商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标

宏观经济评估指标国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产投资额及比例

自身价值评估指标 城市发展评估指标地块地貌 地质条件 地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况

城市文

化评估指标城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究

总体规划要点 城市重点发展方向及其规划 项目区域和地段内的规划详细情况 规划变更因素

进行项目资源 评 估

投资机会选择与决策分析

利 润 最 大

整体性

纵深性

可持续性

前瞻性 风险最小

初步可行 性 研 究

投资机会选择与决策分析

分析投资机会 研究的结论， 初步判断项目 投资是否可行， 并决定下一步 具体研究工作。

可行性方 案 研 究

投资机会选择与决策分析

对拟投资的项目 进行全面的技术 经济研究，并针 对具体地块及市 场现状建议开发 投资模型，对建 设投资、成本费 用、现金流量等 进行精确控制。

投资决策流程确定意向地块

成立项目研究小组

投资、策划人员

设计人员

财务人员

进行项目资源评估

经济层面评估

城市发展层面评估

城市文化层面评估

自身价值层面评估