《房屋买卖居间合同》签署 交易中心—贾舒羽

讲师介绍

授课目的 1.使培训对象清晰了解买卖业务合同签署的流 程及风险点。 2.使培训对象具备签署买卖合同的实操能力、 提升风险把控的能力、提升服务质量。

课程大纲第一章：签约前邀约流程第一节：邀约流程概览 第二节：《邀约函》填写指南

第二章：《房屋买卖居间合同》填写第一节：标准合同填写 第二节：签约常见问题及对策 第三节：合同中不能承诺的内容

第三章：签约后交件流程第一节：交件流程概览 第二节：《交接表》填写指南 *课程回顾及作业

第一章：签约前邀约流程 第一节：邀约流程概览提前半小时电话预约签约专员及签约室

↓就邀约函提示内容进行沟通

↓填写邀约函

第一章：签约前邀约流程 第二节：《邀约函》填写指南 《邀约函》标准填写.doc

本节作业知识点了解邀约流程

作业邀约函的填写

作业要求准确

作业：邀约函的填写情景描述： 房屋坐落： 1、河西区瑞江梅苑12-6-601、面积98㎡,房屋过5年无二套 无共有，工行有尾款36万，卖方目标价150万，买方心里 价位148万。 2、卖方朋友过来签合同，已提示其携带本人身份证，能提 供卖方身份证、产权证、契税票，没有委托书 3、已经告知买方携带定金2万，中介费3万 4、客户有低评到线下的要求，前期与交易中心XXX沟通过 ，计算费用按13800元/㎡计算，费用XX元整，买方及配 偶本市人，名下有一套住房没有贷款，两人从没有过贷款 记录，没有信用卡，想公积金贷款购买上述房屋，公积金 缴存情况不详。

第二章：《房屋买卖居间合同》填写 第一节：合同标准填写 1、合同标准填写 合同及附件标准填写\合同标准填写.shs 2、合同附件标准填写 合同及附件标准填写\合同附件标准填写.doc

第二章：《房屋买卖居间合同》填写第二节：签约常见问题及对策

什么对策呢？

第二章：《房屋买卖居间合同》填写业主/ 房产 正常 情况 特殊 情况 特殊情况的风险及对策 风险：本人如不到场，其他人在不具备书面代理权的情况下缔 约的合同没有法律效力。 1、产 权人 签合 同 本人 到场 对策：提供本人签署的《委托书》或公证处《委托书》及代理 本人不 人签署的《受托人声明》,同时定金留存公司，本人到场方能 到场 领取，附件： 《委托书》 《受托人声明》《汇款确认书》补 充协议中明确约定，内容为签约常见问题及对策\问题1:房主 本人不能到场签署合同.doc 风险：共有权人如不到场，其他人在不具备书面代理权的情况 下缔约的合同没有法律效力。 共有权 对策：提供本人签署的《委托书》

或公证处《委托书》及代理 人不能 人签署的《受托人声明》,同时定金留存公司，本人及共有权 到场 人到场方能领取，附件： 《委托书》《受托人声明》《共有 权人同意出售声明》补充协议中明确约定，内容为签约常见问 题及对策\问题2:共有权人不能到场签署合同.doc

2、产 权共 有

房主 及共 有权 人到 场

第二章：《房屋买卖居间合同》填写业主 正常 /房 情况 产 已办 3、 理完 产权 毕继 继承 承手 续的 产权 证 离婚 后房 屋归 4、 属清 产权 晰并 人离 已办 婚 理完 特殊 情况 房主已 故未办 理完毕 继承手 续，还 是已故 人的产 权证 房主离 婚，但 离婚协 议显示 归配偶 所有， 未办理

特殊情况的风险及对策风险：房主已故，其所有法定继承人未能到场签署合同， 则缔约的合同没有法律效力。 对策：提供所有法定继承人签署的《委托书》及代理人签 署的《受托人声明》,同时定金留存公司，待提供该房屋 继承后的产权证后方能拿走定金， 附件：《委托书》及 《受托人声明》,补充协议中明确约定，内容为常见问题 3:产权人已故.doc 风险：房管局要求必须按照离婚协议规定产权的归属方办 理手续，若原房主不配合则不能完成该房屋的产权转移手 续。同时在办理手续的过程中，无法办理公证委托手续。

对策：完成更名手续，方可办理手续。同时在补充协议中 明确约定，内容为：签约常见问题及对策\问题24:房主 离婚、协议给配偶.doc

第二章：《房屋买卖居间合同》填写业主/房 产 4、尾款 情况 正常 特殊情况 特殊情况的风险及对策 风险：银行为该房屋的债权人，房主不具备完全处 置权，因此合同签署的法律效力有质疑 对策：补充协议中明确约定，内容为：签约常见问 题及对策\问题4:尾款处理方式.doc 风险：法律规定租户有优先购买权，买卖不破坏租 赁，因此有租约的房子，如果租户不能及时腾房的 ，将会给公司及新产权人带来经济损失的风险 对策：补充协议中明确约定，内容为：签约常见问 题及对策\问题5:有租约.doc,附件：《承租人放 弃优先购买权》 风险： 被法院查封的房子通常都有债权债务纠纷， 此类房产公司出售后，客户的损失将会由公司承担 6、查封 情况 无 有查封 对策：在房主可以明示有查封及查封原因的情况下 (例如可以提供法院判决书或口头明示)先查权属 了解有几道查封，定金暂存公司，直至查封解封， 合同中明示，内容为：签约常见问题及对策\问题6 :有查封.doc,三方合同必须到公司签署。

无

1、本人或垫资 公司还款 2、买方代还

5、租约 情况

无

有租约

第二章：《房屋买卖

居间合同》填写业主 正常 /房产 情况 特殊 情况 特殊情况的风险及对策 风险：商品房状态的房屋不具备产权证，不具备产权证的房屋 出售，缔约的合同没有法律效力，一旦出现纠纷会给公司及客 户带来 很大的风险。 对策：1、对于马上可以办理产权证的单可以使用公司制式的 居间合同签署，定金金额不可过大，且定金留存公司，待提供 了办理产权证的取件单后，方可领取。补充约定内容为：签约 常见问题及对策\问题7:商品房合同马上下证.doc 2、对于不能马上下证的单，可以使用公司制式的居间合同签 署，补充约定内容为：签约常见问题及对策\问题19:商品房 不能马上下证补充协议.doc买卖合同必须到公司签署。 风险：抵债房不具备产权证，不具备产权证的房屋出售，缔约 的合同没有法律效力，一旦出现纠纷会给公司及客户带来 很 大的风险。 对策：不能使用公司制式的居间合同签署，使用由交易中心提 供的电子版的买卖协议，定金留存公司，待办理完毕该房屋的 改底档手续，买方签署新的商品房合同后方可领取。抵债房买 卖协议：签约常见问题及对策\问题8:抵债房改底档买卖协议 .doc买卖合同必须到公司签署。

7、产 权证

有

1、商 品房合 同

2、抵 债房

第二章：《房屋买卖居间合同》填写业主 /房 产 正常 特殊情况 情况

特殊情况的风险及对策 风险：小产权的房屋虽然个别房产具备产权证，但目 前各房管局已经不再办理小产权的转移手续，因此小 产权的房屋属于中介公司不能出售的房屋。

有产 权证

3、小产 权

对策：使用交易中心提供的电子版的两方协议，不体 现公司居间，中介费不能开收据。小产权买卖协议： 签约常见问题及对策\问题9:小产权两方买卖协议.doc 买卖合同必须到公司签署

第二章：《房屋买卖居间合同》填写买方

正常 情况

特殊情况

特殊情况的风险及对策 风险：房屋有尾款、未查权属、有租约、买方 筹款时间过长、没有产权证都会给客户及公司 带来风险 对策：1、二手房没有尾款：单值在100万以内 的，建议定金2-3万，100万以上建议5万定金。 2、二手房有尾款的：可以双方约定金额后，签 合同当日建议定金2-3万，剩余部分定金在查完 权属后没有问题，卖方到银行清贷当日再交接 ，该笔资金应打入卖方还款账户，补充约定内 容为签约常见问题及对策\问题10:后期补交大 额定金.doc附件：《定金收条》《定金欠条》 3、商品房办证：建议定金2-3万，最多不得超 过5万，定金留存公司，待交回取件单后，本人 到公司领取。 4、小产权、抵债房：定金数额不宜过大，留存 公司，待办理完产权

变更手续后方可领取 5、定金留存公司，是公司财务人员给卖方出具 收条，不得以公司的名义打收条约常见问题及

1、定 金

定金数额过大