物业前期介入管理中对智能化系统意见和建议

——关于智能化设计文本的意见和建议

（2012-2-17）

物业前期介入管理中对智能化系统意见和建议

济南[海尔绿城·全运村二期]

关于智能化系统设计文本的意见和建议

我们从管理和使用者角度，审阅由华信邮电咨询设计研究院有限公司设计的《海尔绿城·全运村二期智能系统设计文本》（以下简称设计方案），由于尚在初步设计阶段，现结合我司以住对高端公建项目的物业管理经验，针对智能化系统设计方案的内容，提出如下意见和建议，供贵公司参考。

1、 监控系统主要是对小区住宅主要通道、电梯、各楼宇单元及地下室的监视。

K、M组团通过周界的监控设施的分布，起到了园区的第一层的安全保护，在出现非法入侵的情况，可及时通知保安中心，做出必要的处理方法，其次在园区内的主要通道的监控及时防御及跟踪，起到了园区的第二层的安全保护。

2、 考虑到M组团前期和后期工程的有效连接，使后期工程最大限度的利用工程

的设备、空间，并延续前期的设计思路，另外考虑到物业后期管理营运成本，M组团、三期P组团监控中心与O会所监控中心合并成一个监控中心，如在数据传输距离和实际使用效果上有影响的情况下，M组团、三期P组团合并为一个监控中心；同样K组团南、北区合并为一个监控中心。

3、 在二期K、M组团车库管理系统中业主车辆采用无源电子标签远距离认证通

行，无需停车交涉，所有出入口进行联网管理，车辆出入口管理系统软件采用C/S结构，系统具备图像自动比对、识别车辆的颜色及车牌号码识别等功能。根据我们以往的物业管理经验要求系统对出入卡设有防迂回功能，防止“一次入，多次出”或“多次入，一次出”。其次要求车库管理系统在采用无源电子感应的同时需设有手动操作。

4、 在设计中小区围墙设置周界防越报警系统。报警区域直线35m左右为一防区，

设计按铁艺围墙考虑。小区东、南、西、北面均为铁艺围墙。采用红外对射探测器选用多光束复射式红外对射报警探测器。建议在采用前做一定产品考察，特别在报警反应时间。

5、 在安保对讲及巡更系统中，目前未提及无线对讲机的中继站设计。由于本项

目自身为高层楼，且周边还有山体及地下车库，估计无线对讲机的信号无法穿透，建议设置无线对讲机中继站，以确保整个项目都能接收无线对讲机的信号。

6、 在BA系统对给排水系统中，根据我们以往的物业管理经验，生活水泵的启

停控制自成体系，BA系统可通过接收生活水泵控制信号进行监视，地下室的

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物业前期介入管理中对智能化系统意见和建议

水箱一般自动控制，BA系统只需监视集水井超高水位，无需监视水泵的运行及故障状态。

7、 关于M组团BA系统对电梯的监测，由于本项目电梯数量较多，而且BA系统

本身需监测的点涉及面广。优先考虑在购置电梯时，由电梯生产厂家配置独立的电梯运行监测系统。如电梯生产厂没有独立的电梯运行监测系统（或需要另加较多的费用），可考虑通过网关和通讯协议，在BA系统中增设电梯监测和报警画面。

8、 关于三表远程抄表，根据设计任务书要求，对水、电、气预留管道路由。从

物业管理和使用者角度，则最好远程抄表或采用IC卡水/电表，以减少对业主生活和经营活动造成干扰和影响。对于暖气计量表也能一步到位，采用充值消费方式。从而避免全运村一期工程之经验。

9、 设计方案中未考虑到小区LED显示屏，播放一些公益广告，有利于整个小区

的信息交流，提高小区档次。

综上所述：目前弱电系统设计方案考虑比较全面，但从节约投资和方便维护管理考虑，有些弱电系统及设备可予以精简和省略。我们对智能化系统配置原则为：在满足项目销售和租赁的前提下，在人力能够操作和监视的地方，以人工进行操作和管理为主；在人力无法操作和监视的地方，充分利用智能化系统进行自动监视和控制。如何为本项目配置合理及高效智能化系统，是我们目前共同面临的课题，希望有机会进行深入地探讨。

邱 有 华

二〇一二年二月十七日

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