房地产项目开发报建流程2010.6.26
时间:2025-04-05
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房地产项目开发 报批、报建、报验作业流程
课程提纲 一、第一部分:报批流程及收费标准 1、第一节:土地证及规划要点批复 2、第二节、项目公司设立、立项 3、第三节 总平面审查 4、第四节、建筑单体审查 5、第五节 消防审查 6、第六节、人防审查 7、第七节:节能审查 8、第八节、文物勘察 9、第九节:开发规模及面积比例 10、第十节:建设工程规划许可证的审批 二、第二部分:报建流程及收费标准 1、第一节:工程招投标 2、第二节:施工许可证的办理 三、第三部分:报验流程及收费标准 1、第一节:产权证办理 2、第二节:预售许可证办理 3、第三节:竣工验收备案
第一部分:规划许可报批报批总流程示意图
第一部分:规划许可报批
第一节、土地证、规划要点批复阶段
土地证、建设用地规划许可证及用地规划设计条件 书,是进行房地产开发的前提。 简单的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属 证明,载明了土地用途及使用期限;建设用地规划许可证 由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据; 规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标 的法律依据,如容积率、建筑密度、停车位配臵要求、退 地界距离等指标都在这个批复里体现出来,包括现在的 90M2小户型比例限制要求,也体现在这个文件里。
第一部分:规划许可报批第二节、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项是每一个项目要开始的时候必须要做的。比如设立项 目公司。母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下, 按我国法律,不属于交易。因此,房地产公司可以任意设臵项目 子公司。 立项主要考察的是项目的投资额及可行性。现在各地由于市 场经济的深度不同,有些地方基本上不太管,有些地方就管得非 常严。而且立项到底需要什么材料也没有准确的范本。
第一部分:规划许可报批 第三节、总平面审查阶段 当公司对一个项目市场定位、产品定位完成后,拟定 专门的设计任务书,并委托具备相应设计资质的设计单 位进行方案设计。在方案设计的过程中由设计部进行对 口管理,并组织对阶段性设计成果进行评审。 当方案设计的初步成果确定后,公司会安排开发部 将初步方案(2个以上方案)有关图纸、模型、效果图、 鸟瞰图送规划局建管处进行方案审查。建管处根据该项 目规划设计条件,审查小区的总平面规划图纸,也就是 审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑长宽 高,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日
照够 不够,总容积率是多大,建筑密度是多少,进出小区的 道路怎么安排,是不是符合消防规范、规划红线的边界 限制及与四周已有建设工程的关系等。
第四节、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一。主要包括三大项: 小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,根据 各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上。给排水就是怎么引 自来水进小区,怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电, 线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门;弱电的内容很多,如有线电视 线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。 排水许可证是市政部门发的,专门针对小区的排水。现在都是要 求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是 管径和流量,以及连接市政管线的位臵。
第五节、建筑单体方案审查
规划部门对单体设计的审查也是非常严格的,但是总体来说,相 对于总平面规划,就比较容易通过一点。 设计部将建管处同意的总平面设计方案(包括各栋单体楼平立剖 相关图纸、模型、文件、效果图、鸟瞰图),委托城市规划设计院对 该项目设计方案中各项指标进行核查,并出具最终设计经济指标核定 书,然后并转规划处,符合要求则由规划处安排总平面网上和工程现 场公示7个工作日。 目前,我国各大城市在车位问题上管得都是非常严格的,要求一 般是每户住宅配一个车位,商业一般是100平方米配一个车位。车位 不够,基本上都别想通过单体审查。按经验值,每个停车位所须分担 的面积,基本上都是35到45平方米。
第六节:消防专项审查(目前免费) 一、办理消防审查所需资料 (1)消防设计防火审核申报表 1份/幢楼。 (2)总平面图每幢楼1份:设计部提供。 (3)航测图每幢楼1份:设计部提供。 (4)建筑图纸一套:设计部提供。 (5)消防设计专篇说明(适用设臵自动消防系统):设计部提供。 二、审查程序 受理、审查、反馈意见、设计变更、达成共识,下发《消防审查 意见书》。 消防网网上备案(消防行政许可受理登记表) 网上打印消防备案号及验证码。 消防网上查看是否合格。
第七节:人防审查 人防工程要求同步设计同步施工,防空地下室设计要点是为下步委 托施工图设计提供依据,同时持人防施工图审查意见书办理建设工 程规划许可证。 一、防空地下建设设计要求核定书的办理:提交如下资料 1、《防空地下室建设申报表》1份(如图):
第八节:文物勘探 提供资料及流程: 1、设计
院提供总平面图带相关经济指标 2、文 …… 此处隐藏:982字,全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……