房产限购令对中国房地产市场的影响分析

房产限购令对中国房地产市场的影响分析

管理与经济学部 31211012 王中梅

内容提要：针对我国房地产市场价格上涨过快的现状，为了打击投资投机性购房行为，国务院于2011年1月26日颁布“新国八条”。“新国八条”要求全国35个城市出台限购细则。限购令的出台导致房地产市场低迷，成交量大幅度下跌，部分城市开始降价。本文通过对房地产市场供求结构的分析，研究限购政策对房地产市场影响。

关键词：限购令；中国房地产市场；供求结构

一、房地产市场供求结构及其特点分析

（一）房地产市场的需求及其特点

房地产市场的需求是由实现居住功能的自住性交易需求（刚性需求）、投资需求（生产经营用房地产）和投机需求（获取房屋买卖差价）三部分组成。政府通过抬高首付比例、取消贷款优惠政策、提高商品房流转中的税费直至限购等手段，来最大限度地抑制投资、投机需求，以追求达到遏制房地产泡沫，调控房产价格的目标，但是否投机投资需求得到遏制，就能够引起商品房价格的上升趋势得到扭转呢？这取决于两个方面：一是住宅需求中，能够实现刚性需求的占比；二是住宅的供给量变化。

人们对住房的需求属于刚性需求。所谓“刚性需求”是相当于弹性需求而言，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，则会出现供不应求的状况，导致房价上涨。在我国，投资、投机购房占的比重过高，已经高达30%到40%，有些地区甚至高达80%。这么高的比重，因为他们不是为了直接满足个人的住房需要，价格就被哄抬起来了。

房地产需求=居住需求+投资需求+投机需求

人们对住房的需求则可以表述为：

D=f(房屋价格，购买欲望，可支配收入，政府政策等)

（二）房地产市场的供给及其特点

房地产的供给受土地供给、资金投入及劳动力供给等方面，我国房地产市场由于国家对土地资源的垄断，势必导致房地产市场的垄断。随着土地二级市场的资金门槛逐渐增高，土地以较高溢价的方式出让将成为常态，能够拿到土地的开发商逐渐减少，势必造成土地资源从国家垄断转移到部分大型企业的垄断。想开发商来满足所有居民的购房需求，是绝对不可能实现的，开发商供给的商品房一定是附加垄断利润的住宅建筑。建设资金的投入要受政府、规划、利率、交易手续费、税收等诸多因素的影响，供给弹性较小，因此房地产品的短期供给弹性是不足的，从长期看，房地产供给是有弹性的。不过受城市规划的限制，其长期供给

弹性也不是很高。

地产商对房地产供给可表述为：

S=f（房产价格，要素价格，利率，税收，政府政策等）

因此，房地产商品从短期看，无论其需求弹性或供给弹性都是不足的，也就是说，短期内很难由价格的波动，引致房地产供给或需求的大幅上升或下降，房地产的供求存在着时滞效应。房地产的供给受上一时期的土地供给限制，而房地产的需求是受现时市场价格的影响。虽然长期情况下土地与房屋的供给是有弹性的，但这种弹性也不是很大，因为土地要受到规划的限制。这就给房地产泡沫的产生提供了天然的温床。

二、房产限购令对房产市场供求的影响

2010 年 4 月 17 日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性膨胀。

（一）限购令对房产需求的影响

由于投资投机性购房需求挤兑正常的自住性购房需求，抬高房价。此次限购令的出台，能够有效抑制投资投机性购房需求。据报道，限购令出台，我国5000亿资金“挤出”房地产市场，国内炒客携巨资爆炒黄金。由此看来，限购政策对打击投资投机性购房行为起到了强有力的作用。从而有望让房地产市场回归正常的需求。

在限购令的执行过程中，主动调控方的利益要得到满足，被动方的利益问题更值得关注。次“限购令”政策解决关于需求方面存在的问题，主要是抑制四种不合理的需求：一是投机、投资性需求；二是奢侈性需求；三是不具备购房风险防范承受能力的需求；四是过度超前消费的需求。同时，也在保护刚需，让他们不在此时进入市场，从而避免背上未来过度月供甚至负资产的风险。通过调查数据显示，“限购令”对于抑制需求起到了一定的作用。北京国庆长假楼市受政策影响明显，2010年国庆假期的前6天(10月1日至6日)北京市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为782套，环比国庆节前6天(9月25～30日)的3939套，跌幅超过了80%。上海网上房地产数据显示，9月份最后4天成交量疯长，27日至30日商品房分别成交1090套、1093套、1201套和1318套，商品住宅分别成交896套、827套、989套和l042套，远远高于往日成交量。但9月29日系列调控政策出台后，“十一”长假前3天上海基本没有成交量，随后几日成交量则下降到几百套，其中，6日共预售各类商品房401套。刚过去的国庆假期，广州楼市成交量已经差于中秋楼市。阳光家缘数据显示，10月1日至6日，广州网签卖楼仅1749套，日均网签量 …… 此处隐藏：2076字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……