市场法

房地产估价报告（市场法）(2008-01-18 02:48:46) 标签：房地产估价报告 市场法 保利

房地产估价报告 项 目 名称：武汉市武昌区“保利花园”（三期）

X号楼X单元XXX 房地产价格评估

委 托 方:ⅩⅩⅩⅩⅩ

估 价 方：XX房地产评估有限公司 估 价 人 员：XX

估价作业日期：2007年11月8日至11月9日 估价报告编号：X房估字[XX]第XX号

致 委 托 方 函

尊敬的客户：

受您的委托，我公司于2007年11月8日至肆11月9日，对位于武汉市洪山区关山一路74号(原湖北电机厂)的“保利花园”(三期） X号楼X单元XXX ，建筑面积为80.12m，《房屋所有权证》证号为X证字第ⅩⅩⅩ号的房地产运用市场比较法进行价格评估，为出售价格提供参考依据。

根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点XX市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2007年11月12日的价格及单价为：

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XX房地产评估有限公司 法定代表人：

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2007年11月9日

估 价 师 声明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

六、我公司估价人员2007年11月8日去武汉市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限50年 (从2004年2月到2054年2月)，委估宗地的剩余使用年限为47年；未提供书面证明，请报告使用者注意。 七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。 八、参加本次估价的估价师签名：

估价师签名 资格证书号 估价师签名

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一、本项估价的假设条件

1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为住宅用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。 2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。

3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。 二、本项估价的限制条件

1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。

2.本报告仅供委托方确定交易价格提供参考依据用，不对其他用途负责。 3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。

4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。 5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。

6.我公司估价人员2007年11月8日去武汉市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限50年 (从2004年2月到2054年2月)，委估宗地的剩余使用年限为47年；未提供书面证明，请报告使用者注意。 7.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税费。

8.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

9.房地产估价报告备查编号：X房地估X字[XX]第X号。 10.本报告一式两份，一份提交委托方，一份留存评估公司。

武汉市武昌区“保利花园”（三期） X号楼X单元XXX 房地产估价结果报告

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一、委托方

产权所有人姓名：ⅩⅩⅩⅩⅩ 产权所有人证件号码： ⅩⅩⅩⅩⅩ 联系电话：ⅩⅩⅩⅩⅩ

二、估价方

机构名称：XX房地产评估有限公司 单位住址：XX市X路X号X大厦X楼 法定代表人：XX 联系电话：X

三、估价对象

㈠ 物质实体状况 1.建筑物状况

⑴委估建筑物于2006年建成，维护保养情况较好，建筑面积为80.12m。

⑵该住宅位于武汉市武昌区 “保利花园”（三期）社区，钢筋混凝土结构，高18层，委估对象属XX号楼X单元XXX号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；装修中档，设地下停车场。 2.委估对象利用现状

委估房地产现作住宅使用，使用情况良好 ㈡ 权益状况

委估对象位于武汉市武昌区 “保利花园”（三期）X号楼

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第X单元X号，《房屋所有权证》证号为X房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。

四、估价目的

为确定房地产交易价格参考依据。

五、估价时点

2007年11月12日。

六、价值定义

本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、武汉市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。

委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为住宅，经济耐用年限为50年，已使用1年，尚可使用49年；委估宗地法定使用年限为50年(从2004年2月到2054年2月)，即委估宗地剩余使用年限为47年。

七、估价依据

㈠ 行为依据 《委托评估函》。 ㈡ 法律法规依据

1.《中华人民共和国土地管理法》。 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。 3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。 4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。

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㈢ 取价依据

《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》。 ㈣ 产权依据

《房屋所有权证存根》X房权证字第ⅩⅩⅩ号． 八、估价原则 ㈠ 合法原则。

㈡公平原则。 ㈢ 最高最佳使用原则。 ㈣替代原则。 ㈤ 估价时点原则。

㈥ 综合分析原则及多种方法比较原则。

九、估价方法

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法来测算委估房地产的价格。

十、估价结果

十一、估价作业日期

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2007年11月8日至11月9日。

十二、估价报告应用的有效期

本估价报告有效期为壹年，即从2007年11月9日至2009年11月9日。

十三、估价人员

估价师签名 资格证书号 估价师签名

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X房地产评估有限公司 2007年11月9日

武汉市武昌区“保利花园”（三期） X号楼X单元XXX 房地产价格评估

一、估价测算过程

市场比较法

采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据对武汉市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例： 1.确定比较因素

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1. 确定比较因素系数见下表

3.比准价格确定

根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则： （6558+6330+6458）÷3=6449元/m

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二、估价结果确定

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房地产交易价格的确定

交易总价=80.12 m ×6449元/ m=516694元 3.估价结果的确定 最后估价结果如下：

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XX房地产评估有限公司

2007年11月9日 注：上述资料有部分来自二手交易市场。