月亮河二期项目整体定位、 发展战略及物业发展建议

本报告总体结构第一部分 项目背景与客户目标

第二部分第三部分 第四部分

项目问题解析解决方案探讨 经济测算

第五部分

物业发展建议2

项目背景开发内容 东润投资有限公司拟在月亮河度假村及月亮城堡私人酒店的南侧地 块开发住宅项目； 项目预计2007年6月份左右开始正式销售。

开发背景 地块资源优越，希望充分实现 资源价值，获得较好的利润。月亮 河度 假村 月亮 城堡 项目 地块

地块指标 占地7.63万平米，合114.33亩；

建 筑 面 积 22.8 万 左 右 ， 容 积 率 2.8~3; 限高100米；

客户目标——顾问工作围绕实现开发商目 标进行

1

实现资源价值为首要目标，体现为获得较高利润

2

保证一定的销售速度为次要目标

本报告总体结构第一部分 项目背景与客户目标

第二部分第三部分 第四部分

项目问题解析解决方案探讨 经济测算

第五部分

物业发展建议5

我们通过本体条件解析和市场分析认为实 现客户目标面临如下核心问题考虑利润实现，本项目的核心问题在于：

本体优势与通州客户价值取向的错位

区域规划分析 地块资源条件解析 通州区房地产市场分析

通州区城市定位 通州区整体规划与运河规划 重大基础设施建设规划

北京城市空间结构现状和政府远景规划表明CBD分化出的功 能只能向东部发展带转移北部分布有亚运村、奥林匹 克公园以及中关村高科技园 区，产业布局完善

西部以山地为主，限制发展， 发展方向以生态保护为主题

南城区域认知度比较低，配 套设施较为落后，整体发展 速度落后于其他

东部区域认知度比较高，居 住功能吸纳了CBD、燕莎以 及使馆区的高端收入群体， 基础配套设施完善，具备良 好的发展前景

西 部 生 态 带

国家政北京市政 治中心 治中心 媒体中 体育产业 心 区

东 部 发 展 带

北京市2004-2020年整体发 展规划把东部定位为城市未 来重点发展区域，是承接中 心人口、职能疏散和新产业 聚集的主要地区

通州区发展定位——面向区域的可持续发 展的综合性服务新城 通州区现状通州位于北京市东部，是距离北京市最近的郊区县。 面积912.34平方公里，人口62.13万，产业以重工业和 房地产为主

通州区在大北京中的地位

通州位于北京市“二轴—二带—多中心”空间规划的东 部发展带上。 通州是北京市规划大力发展的11个新城中，与顺义、亦 庄共同被列为3个重点发展的新城。

通州区发展定位

通州区的发展定位是：面向区域的可持续发展的综合性 服务新城。

承担着以下功能： ①承接中心城人口疏解、聚集新增功能的重要使命 ②引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功 能，是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。

城市规划中的重点新城8

通州区发展目标——区域服务中心、文化 产业基地、滨水宜居新城构建立足东部发展带、 服务首都、面向环渤海 经济圈的区域服务中心；

打造为首都文化中心 服务、现代文化资源聚 集、运河文化彰显的文 化产业基地；

建设具有多样化高端 服务设施和良好人居环 境的滨水宜居新城。

通州未来规划的空间结构与功能布局—— “一河两翼，南拓东进，组团发展”一河两翼：通州新城以运 河为魂，水绿相映,绿廊镶 嵌,突出以北运河为纽带的 城市形象及文化内涵;运河 西岸改造提升旧城，运河 东岸聚集城市新增功能， 新城旧城比翼互动、协同 发展。

与CBD功能互补 的商务园、教 育产业园及新 型住宅区

东 六 环

首都科技创新 转化的聚集地

京哈高速商务、商贸、 文化制造的中 心区

南拓东进：南部以外环线、 京塘公路为界，东部以六 环路为界，向外拓展，与 亦庄新城、国际空港联动， 形成新的发展空间。

承接北京中心 城新增功能的 板块

组团发展：以六环路、京 哈高速路、外环线及京塘 公路为分界线，在空间上 形成六大功能组团。

主题公园、专 业会展等服务 区域乃至东北 亚地区的功能 区

生态环境良好、 土地集约利用 的新型产业示 范园

京沈高速10

北运河总体规划——城市核心景观轴，带 动形成运河商务文化中心2007年年底北运河沿 岸景观环境改造将基本 完成

2008年奥运前，北运 河整体规划将初现规模

运潮减河河段绿化整 治工程已启动，整治后 河 床 将 拓 宽 至 100-120 米，同时将修建 5万平 方米的绿地及三个景观 团。

本项目位 于运河城 市景观带 的源头， 并且北靠 减河，占 据绝对的 景观资源 优势。

北运河规划——北岸源头以商业、文化娱 乐会展和商住功能为主，南部以住宅为主33%

67% 住宅 配套公建

30% 40%

规划的实施将使本项目处于城市的核心地段； 产业规划的实施将落后于运河景观规划。

20% 商业 综合性商住公寓

10% 商务写字楼 文化娱乐会展

北运河规划——南岸通过旧城改造形成商 业商贸中心，不再规划住宅

文化娱乐会展, 5% 商业, 32%

综合性商住公 寓, 48% 商务写字楼, 15%

重大基础设施建设——道路交通近期建设： 北苑高架桥已经通车 北关高架桥06年11月 份完工 两 广 路 东 延 ( 通 朝 大 街)06年春天动工，08 年之前通车 芙 蓉 东

路 升 级 为 六 环 辅路，06年6月份建成

至顺义 芙蓉东路将 升级为六环 辅路

京平高速 北关高架 朝阳北路 京通快速 北苑高架 通朝大街

通顺路 六环

东 部 发 展 带 联 络 线

京哈高速

两年内通州与中心 城区的横向交通和 与顺义、亦庄新城 联系的纵向交通将 得到极大的改善。

通朝大街

京沈高速

红色：高速公路、 城市快速路 蓝色：一级公路 绿色：二级公路 14

至亦庄

重大基础设施建设——轨道交通，2010年 前启动政府尚未制定轨道交 通建设的具体时间表， 拟于2010年前启动；

至顺义

M6支线

规划实现 后本项目 将处于轨 道交通价 值的峰值 点。至亦庄

M6

S6 M1支线 M1

重大基础设施建设——首都机场南线高速首都机场南线(京承 高速公路~东六环路) 公路工程西起京承高速 公路黄港立交，东至东 六环路，沿线与京承高 速、京密路、机场高速、 六环路等18条主要道路 相交，共设臵8 座互通 式立交，同步实施辅路 和支线。主路全长18.2 公里，按高速公路标准 建设。

六环路

首都机场 首都机场南线

黄港

06年开工，07年底建 成通车

该道路的修通，将极大缩短本地块到首都机场 的交通时间，为出行带来方便。