德州市基准地价修正体系(4)

德州市基准地价修正体系

存量建设用地出让金＝毛地出让价－城市配套费

＝净地出让价－拆迁补偿费－城市配套费

新增建设用地出让金＝熟地出让价－征地补偿费－土地开发费－税费－利息－利润

3.土地收购价格评估。若被收购土地为出让土地使用权，其价格应为市场均价，

出让土地使用权价格＝毛地价（基准地价修正得到）

若被收购土地为划拨土地使用权，可先将划拨土地使用权设定为一定条件下的出让土地使用权，然后采用基准地价系数修正法评估出让土地使用权价格，扣除土地出让金即可。

划拨土地使用权价格＝出让价－土地出让金（政府土地纯收益） 其地上建筑物、附着物、构筑物（包括宗地内基础设施）补偿费，按有关标准另行核定计算。

四.商住综合用地地价计算

（1）平面综合用地（有独立占用地时）。确定各用途独占土地的面积，在总土地面积中减去独占用地，再根据商业和住宅的建筑面积进行共用土地面积的分摊，最终分摊的土地面积为某用途独占用地与该用途建筑面积分摊的土地面积的和。

有些综合用地没有明确商业、住宅用地或建筑比例，因此无法确定共用土地面积的分摊。这种情况下按照宗地所对应商业和住宅级别的基准地价进行比例的分摊。

商业用途分摊比例＝商业用地基准地价/(商业用地基准地价＋住宅用地基准地价)

住宅用途分摊比例＝住宅用地基准地价/(商业用地基准地价＋住宅用地基准地价)

不同用途分别进行容积率修正，原则上按照规划条件或建筑设计确定的容积率进行修正。

由于商业用地、住宅住宅年期不同，原则上政府出让土地时应该按照各用途法定年限进行出让。若对于已取得的土地进行剩余年期的土地评估，则按照土地使用证上记载的年期计算剩余年限。各用途分别根据法定最高年期采用修正体系中注明的公式进行年期修正。 根据上述原则，分用途评估土地单价，然后根据各自分摊土地面积加总得到综合土地价格。

土地总价＝商业用地评估单价×商业分摊土地面积＋住宅用地评估单价×住宅分摊土地面积

（2）垂直综合用地（无独占用地时）。对于底商、上住的综合用地，首先计算设定宗地为商业用地时的单价a，然后计算设定宗地全部为住宅用地时的单价