德州市基准地价修正体系(3)

德州市基准地价修正体系

二、路线价修正体系

采用路线价计算宗地价格的公式为：

待估宗地价格＝路线价×深度修正系数×宽度修正系数×街角修正系数×期日

修正系数×年期修正系数×容积率修正系数。

非临街商用经营门市的商业用地不采用路线价评估宗地价格。

路，一般繁华商业路线价区段是指座落在四、五级地的道路。

注：繁华商业路线区段指座落在一、二级地的道路，次繁华商业路线区段是指座落在三级地的道

路线价仅使用于临街商用经营门市用地的估价，在评估宗地地价时，可根据实际情况进行价格期日、出让年期、容积率修正系数。

三、基准地价应用

1．净地价。净地价与毛地价主要针对城市存量建设用地而言，其差异主要在于是否包含宗地内的拆迁补偿费。净地价＝基准地价修正的宗地地价＋拆迁补偿费

拆迁补偿费原则上根据房屋现值确定补偿标准，也可参照其他相邻类似地块的拆迁补偿标准或者根据政府拆迁文件规定的标准扣除土地因素价值后进行测算。

2．土地出让金（政府土地纯收益）。根据基准地价修正系数法计算出出让土地价格，再从中进行有关成本的扣除，得到土地出让金（政府土地纯收益）。其中，对于存量建设用地，由于所界定的基准地价为毛地价内涵，即不包含拆迁费，则主要扣除土地开发成本（实际一般只包含城市配套费）即可；对于新增建设用地，主要扣除该级别平均的征地费用以及土地开发费用和相应的税费和利息等。