世联：北京首开紫芳园项目营销报告09-127p

世联 首开 营销报告

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首开紫芳园项目 营销代理投标报告

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凤凰涅磐 ——只要能忘记曾经，你就能自由。你就能重生。

首开，见证方庄涅磐It’s the time for shoukai .

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思 路 导 图

1、市场背景 2、目标理解

——国内市场 ——北京市场

——目标解析——本体分析 ——市场分析 ——客户分析 ——区域解析 ——核心问题提炼 ——案例借鉴 ——项目定位 ——案例借鉴 ——营销策略 ——产品建议 ——商业建议

3、机会寻找4、核心问题 5、路径选择 6、解决方案

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市场背景——国内市场

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国内市场 全球金融危机将加剧中国经济大幅下滑的风险华尔街“坏消息”引发全球股市“地震”

大投行雷曼兄弟的破产、全球最大的保险公司之一美国国际集团(AIG)申请过渡贷款、美林证券被美国银行收购。 欧洲三大股指(伦敦/巴黎/法兰克福)一泻而下，跌幅分别为3.9%、3.8%和2.7%; 亚太股市亦受重大影响，港股、日经和韩国股市分别跌5.44%、5.1%和6.1%。

世界六大央行联合降息

10月7日澳大利亚央行大幅降息100个基点，引领全球降息潮流；次日，为“紧急应对金融危机”,美联储、 欧洲央行、英国、加拿大、瑞典、瑞士六大央行“史无前例的联合行动”,同时降低基准利率50个基点；此 举也得到日本央行的支持，后者维持基准利率在0.5%不变。

全球金融风暴并不对中国构成最直接的危害，但中国经济也不‘免疫’。 ——摩根史丹利中国经济学家王庆国内股票市场惨遭“腰斩”自从07年10月沪指创下最高点位6124.04点,至08年9月15日遭遇 “黑色星期二”最低的1974.39点,历时11个月,最大跌幅高达 67.7%,A股市值缩水近20万亿。

中国降息通道已正式形成

中金公司预计，未来一年内贷款利率下降81-135个基点，存款利 率下调27-81个基点，且仍有不对称降息的可能；存款准备金率 将下调350-550个基点

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国内市场

国内经济通胀压力减小，房产市场需求萎缩，市场调整 期将持续2-3年低通胀 通胀压力减小 调整经济增长速度

高通胀

低增长

高利润

保增长

适度利润

目前受包括房产市 场在内的大宗商品 价格下降影响，中 国通胀进入下行通 道

2008年上半年

2008下半年-2009年

2010年

调整期

视国家房产政策调 整情况，未来2—3 年国内房产市场将 处于调整阶段，最 终将实现 低通胀、 保增长、适度利润 2010年

2008年

2008下半年-2009年

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国内市场 政府救市政策呼

之欲出，市场反应有待积极观察 10月16日的新闻发布会上，国家 发改委副主任杜鹰还对当前多省市 提出的“救楼市”举措给予积极肯 定，他说，部分城市采取的新措施 是个利好消息。 国家将根据经济发展的情况和房 地产市场的变化，进一步研究一些

必要的、地方政府可调控范围内的政策，目的是保持房地产市场的平 稳发展。 住宅和城乡建设部正在拟定旨在 稳定房地产市场的一系列新措施， 该措施将包含在国务院稳定宏观经 济的一揽子计划中，且有望于近期 出台。

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市场背景——北京市场

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北京市场

北京市场回归理性，上半年不同阶段表现不一，但最终 作实了量价双阴行情，客户进入深度观望期 市场调整以来，08年北京房地产市场整体供

应情况与去年基本持平，但成交量严重萎缩， 消化率不断走低。 需求的萎缩先是由投资需求被打压开始，随

着心理预期的降低，刚性需求受到抑制和放缓。

北京房地产市场从08年以来经历了“暗降保

量”、“有价无市”、“量价齐跌”三个阶段 之后，经过奥运时期的“煎熬”,在十一期间 出现了开发商“价格试水”,但“金九银十” 并未出现。 当前价格已降到07年7月水平。

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北京市场

市场原有价值评价体系面临挑战，降价热潮从城市外围 蔓延至城市核心08年上半年商品住宅各区县总体供需情况

北京各区县08年上半年住宅 销售率较去年均有不同程度的 萎缩，其中下降最为严重的五 上市面积(m2) 销售面积(m2) 销售均价(元/m2) 个区县为亦庄经济技术开发区 “中信城”二环内黄金地段，以18500元/平方米低于四环均价开 (下降87.8%) 、平谷区(下 盘，力推68平米一居和87平米两居，总价120~150万之间，并以 降81.7%)崇文区(下降 “团购” 等多种形式促销； 80.6%)、通州区(下降 “美利山”东四环百子湾区域，周边交通便利，居住氛围浓厚， 71.4%)、顺义区(下降 开盘均价13800元/平米，特价房更降至12380元/平米 ，并以“买 69.3%)。 房送宝马 ”等活动进行大力促销；最近推出精装LOFT公寓，均价 低至11000元/平米； “合生橄榄季 ”东四环精装，南北通透，观景靓宅，尾房每平 …… 此处隐藏：1735字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……