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苏园（2002）01#地块竞买可行性研究报告

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苏园（2002）01#地块竞买

可行性研究报告

苏州市新天地工程造价咨询事务所

苏州铭星软件科技有限公司

二00二年六月十日

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目 录

第一章 总论

第二章 市场营销策划

第三章 项目初步规划与方案优化

第四章 项目实施进度计划

第五章 投资估算

第六章 经济评价

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地 址：三香路179号702-707室 邮 编： 215004

电 话：0512-******** 68669260（FAX ） E-mail ： mx@http:// ３ 第一章 总论

一、项目名称

苏园（2002）01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。

二、报告编制单位

苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。

三、地块坐落位置及环境

1．地块坐落

本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长372.87米，宽144.75至176.5米。东临湖畔，湖边本地块界址外，由园区政府修建湖滨大道及其景观；北面与澜韵园别墅区隔河相望，河道已修好，宽度45米；西面隔河为星港街，河道尚未修建。南面为规划道路及用地性质与本地块基本相同的空地。本地块土地面积52414.56平方米。湖滨大道及其景观、西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发同步，政府答应不会影响本项目。

2．环境规划

苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。

园区总体规划：苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。

金鸡湖景观规划：金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占

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地 址：三香路179号702-707室 邮 编： 215004

电 话：0512-******** 68669260（FAX ） E-mail ： mx@http:// ４ 地7.4平方公里。根据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW ）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。最新进展情况，湖滨大道、城市广场已投入使用，其余六大景观2003年之前全部开工兴建。该项工程总投资为11亿元，施工期4至5年。

环境：中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。

配套设施：苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。

本地块环境综述：

本地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面的澜韵园二期工程正在开发，45幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由一年前一期工程的每平方米4200元上涨到二期工程的7500-8000元。此外，开发区政府工作效率

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四、报告编制依据和用途

根据苏园土拍（2002）第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》，苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的《房地产开发项目经济评价软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）01号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。

五、评价指标与决策方法

1．评价指标

土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映，即：土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（成功的可能性），财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。

土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大；反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。(见表1)

2．决策方法

决策可以按以下步骤进行：

企业先确定目标收益率--基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的

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要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。

从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。

排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。

“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块的迫切程度等因素确定。

土地最高限价风险决策指标

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一、市场需求预测

1．用地要求及产品定位

本地块规划要求临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地，别墅价位较高，市场如何？其余可建为多层或中高层住宅，市场较大，关键是价位如何？

别墅容积率小，只有在土地价格很低的情况下，才能拥有较大的用户群，在土地价格昂贵的情况下，如本项目每套独立别墅成本不会低于200万元，只能针对境外和国内极少数客户。别墅有独立别墅和联体别墅等形式，独立别墅建三层每套面积太大，因此多为两层。联体别墅可以建三层，但土地成本仍然较高，境内客户能承受的很少，国外客户又不一定能看中联体别墅。因此，理论上分析，建联体别墅可能比独立别墅更难销。因此，本项目评价未考虑联体别墅方案。

多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高一些。 2、目前市场行情

据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占43.3%，外地人占13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累计5231人。园区现有公积金会员30900人，还有很大的潜力。

3、市场需求预测

根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。

60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则

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需要2800万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表2。在2015年累计可达到2769万平方米。苏州工业园区自1994年开始开发，到2015年用22年时间达到60万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。

今年开工面积50万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到80万平方米左右。开发量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于销售量等于开发量，预计2002至2005年的需求量仍将以14～20%幅度增长。

由此可见，存在较大的潜在需求量。

价格涨幅1997年至2000年，平均涨幅9.5%，1997年至2001年，平均涨幅13.2% 。

需求量统计和预测

二、产品策划 1．土地规划用途

土地规划用途：居住用地。 拟建产品类型及要求：

1）独立别墅、半独立别墅，建筑层数不超过3层，建筑檐口高度不超过12米。

2）多层住宅，建筑层数不低于4层。 3）中高层住宅，建筑层数不超过14层

地块面积5.24公顷，容积率小于1.2，临湖至少一半的用地须用于低层

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电 话：0512-******** 68669260（FAX ） E-mail ： mx@http:// ９ 别墅用地。

2．套型分析

独立别墅基地面积576平方米，建筑面积350平方米。

多层住宅每户130平方米左右，中高层住宅每户145平方米左右。 3．拟建规模

拟建规模主要受到地块大小和城市规划的约束。根据规划要求，建筑容积率小于1.2 ；建筑密度不超过30%;建筑层数14层以下；绿地率大于40%。 拟定三个产品方案：全部为独立别墅方案；独立别墅+多层住宅方案；独立别墅+多层住宅+中高层方案。详见规划设计中的方案比较。“独立别墅+多层住宅+中高层”方案为推荐方案。

初步规划确定的产品规模：独立别墅12250m 2 ,35套；多层住宅29900m 2，230套；中高层住宅（12层）19140m 2 ，132套；商业店面房500m 2；汽车库8000m 2，362个车位。

三、销售价格

独立别墅：邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，45幢二层别墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本一般不会低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖的苏园（2001）01#地块，虽然尚未开盘，据传别墅价格将定位在10000元左右，我们认为价位在8000～10000元之间很有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取8800元。

关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过1500元之后，多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍价已超过2000元，因此，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。故本报告改变高层价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。

本地块由于湖边风景优美，拥有一套湖边住宅已成为园区住户二次购房的向往，参加本项目咨询的专家一致认为应该比其他地段同类产品售价高

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10～20%。基本分析每平方米售价定为4000元。

若干专家预测的平均值，产品价格及收入的概率分布如下表：

售价分析表

表3

商业配套按每平方米3000元计算，汽车车位每个约7.7万元。 四、销售计划

独立别墅，开盘销售当期预售20%，竣工前预售达到70%，竣工后一年内销售余下的30%。

多层或中高层，开盘销售当期预售40%，竣工前预售达到90%，竣工后一年内销售余下的10%。 五、回款计划

签定协议预付定金1万元，一个月内签定合同，首付30%。 中高层造到三楼再付 20% 封顶再付 20% 土建结束再付 20% 交房再付 10% 六、竞争能力分析与对策

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地 址：三香路179号702-707室 邮 编： 215004

电 话：0512-******** 68669260（FAX ） E-mail ： mx@http:// １１ 刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格“双轨制”，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量土地，一旦市场价格向下波动，竞买获得的土地受其影响首当其冲。因此，土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。 本地块规划条件允许建多层和中高层住宅，允许的容积率比首次拍卖的苏园（2001）01#地块高，若采用“别墅+多层+中高层”方案，容积率由全部建别墅的0.5左右提高到接近1.2，经分析表明，每平方米土地的土地费用承载能力比单纯建别墅可提高500元以上，若以同等价格获得土地和开发商获得的经济效益相同，则每平方米别墅的价格盈亏平衡点可降低1000元左右。

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电 话：0512-******** 68669260（FAX ） E-mail ： mx@http:// １２ 第三章 项目初步规划与方案优化

一、苏园（2002）01地块规划技术条件

该地块为居住用地，地块面积5.24公顷，容积率小于1.2，临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地。

1．建筑退线

1）建筑退后小区地界

建筑须退所有地界5米，其中沿界至少3米为绿化带，至少2米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。

高层住宅退各边界线不小于8米。

如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。

2）低层住宅最小建筑退后户基地线

主建筑正面：5米； 侧面：2米； 后面：3米。

停车房正面：0米； 侧面：2米； 后面：0米。

2．日照间距

日照间距系数低层住宅取1.4，多层住宅取1.2，计算方法应满足《苏州工业园区规划管理技术规定》的要求。

中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。

3．小区建筑密度和每户基地参数

1）小区建筑密度不超过３０％，独立式住宅每户建筑密度最大不超过40%。

2）低层住宅每户基地参数

独立式住宅不得小于400平方米。

半独立式住宅不得小于300平方米。

排屋式住宅不得小于150平方米（中间户）和200平方米（转角户）。

3）每户基地面宽：

独立式住宅不得小于10米。

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电 话：0512-******** 68669260（FAX ） E-mail ： mx@http:// １３ 半独立式住宅不得小于8米。

排屋式住宅不得小于6米（中间户）和8米（转角户）。

４．场地地坪标高和住宅建筑高度

1）沿主干道场地地坪标高设计不低于3.12米，场地其它地坪标高不低于2.82米（黄海高程）。

2）低层建筑不超过3层，建筑檐口高度不超过12米。

3)多层、中高层层数不超过14层。

５．绿地

绿地率不少于40％。

６．道路与停车位

1）通车道路：路面不小于６米，路面两侧至每户基地/地界不得少于３米作为绿化种植带。

2）非通车道路：两侧设不小于２米的绿化种植带。

3）停车位：每户１个小汽车位。

７．出入口

小区出入口设于地块南部，出入口宽度4-8米（单向/双向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于５０米。

８．围墙

围墙高度一般不得超过1.8米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于0.3米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线0.5米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线一致。

９．其他

1）规划设计、人防、消防、环保、抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门的意见。

2）服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的1%（具体功能设置详见《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见》）。

3）除低层别墅外，用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑

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电 话：0512-******** 68669260（FAX ） E-mail ： mx@http:// １４ 基地面积的３０％，且不能用作停车等其它用途。

4）阁楼原则上不应设平台。太阳能热水器、空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。

5）在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。

6）正式报批设计方案时还应提供“新建项目规划批准呈递申请的清单”上要求提供的其它文件。

二、苏园（2002）01地块界址点报表

01#地块界址点报表

三、套型

独立别墅基地面积576平方米，建筑面积350平方米。

多层住宅每户130平方米，中高层住宅每户145平方米。

四、规划方案

本项目的规划原则如下：

1．拍卖文件规定的设计条件

2．产品方案

按照拍卖文件规定别墅用地不低于50%，根据产品开发成本和销售的难易程度，产品优先考虑顺序是多层、小高层。

3．车库、架空层及汽车车位

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在中心绿地地下建汽车车位，与人防结合。 在多层住宅底层建自行车、摩托车库。

在小高层或高层住宅底层建自行车、摩托车库停车位。

多层住宅、小高层或高层住宅底层用作架空层的面积不低于30%。 4．容积率

目前小高层、高层住宅都能为用户接受，容积率是决定经济效益的重要因素，因此，使容积率接近拍卖条件规定的1.2是规划设计的优化方向。

全部建别墅一方面销售压力较大，别墅与多层住宅组合，容积率很难接近1.2，别墅+多层+小高层（北面沿河布置）可以满足要求，为此，本项目初步规划拟订了三个方案。规划指标见下表。

规划方案指标表

表5

五、方案比较

方 案 比 较 表

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于容积率低，全部建别墅方案效益最差，应以否定。

“别墅+多层+中高层”既可满足规划条件，又能满足消费者对多层住宅的需要（多层最热销），同时又能提高容积率使之接近于规定的上限，可提高经济效益。故为推荐方案。