商业地产,就是采取优选的商业投资组合模式,整合各业态商业资源,为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体,并通过持续的运营,不断提高物业估值,在合适时机退出的过程。

商业地产实战基础知识个人共享版(未完成) 未完成)

舒东 2010-2

商业地产,就是采取优选的商业投资组合模式,整合各业态商业资源,为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体,并通过持续的运营,不断提高物业估值,在合适时机退出的过程。

一 商业地产的基本概念

商业地产,就是采取优选的商业投资组合模式,整合各业态商业资源,为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体,并通过持续的运营,不断提高物业估值,在合适时机退出的过程。

什么是“商业地产” 什么是“商业地产”?

——并无科班的定义 并无科班的定义

狭义概念——retail real estate;意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类 狭义概念 ；意指用于各种零售、餐饮、 经营方式的不动产，包括商场、店铺、 经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 、步行街以及社区商业等。 广义概念——commercial real estate 或 commercial property;除商铺之外还 广义概念 ； 涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产， 涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，

我的个人定义(适用于中国大陆): 我的个人定义(适用于中国大陆): 商业地产，就是采取优选的商业投资组合模式，整合各业态商业资源， 为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体，并通过持续的运营， 不断提高物业估值，在合适时机退出的过程。

商业地产,就是采取优选的商业投资组合模式,整合各业态商业资源,为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体,并通过持续的运营,不断提高物业估值,在合适时机退出的过程。

商业地产五大模块

选址及获取土地 商业地产开发和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等

招商招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么 简单，后文还将论述

运营管理招商并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成 功的必经之路

退出机制商业地产本质上不是开发，而是投资 商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条 才得以保持完整 根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当 渠道退出4

商业地产,就是采取优选的商业投资组合模式,整合各业态商业资源,为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体,并通过持续的运营,不断提高物业估值,在合适时机退出的过程。

什么是“商圈” 什么是“商圈”? 通俗定义： 通俗定义：多个相邻商业体(包括商铺、酒店、写字楼等)组成的区域

北京的商圈

商业地产,就是采取优选的商业投资组合模式,整合各业态商业资源,为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体,并通过持续的运营,不断提高物业估值,在合适时机退出的过程。

什么是“商圈” 什么是“商圈”? 工作定义： 工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，未必是个圆圈， 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素

鸳鸯 立交

本案 线内所圈范围 为实际商圈

3km

经开区 管委会 金渝 立交

例：重庆公司I地块项目商圈范围 重庆公司 地块项目商圈范围

人和 立交

商业地产,就是采取优选的商业投资组合模式,整合各业态商业资源,为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体,并通过持续的运营,不断提高物业估值,在合适时机退出的过程。

商圈，有很多层次， 商圈，有很多层次，需要区别分析核心商圈：辐射半 径1.5~2公里，步行 20分钟，80%消费 份额 次颈商圈：辐射半 径5公里以内，任何 交通工具20分钟以 内，15%消费份额

商圈的辐射三层次 (以10万平米左右的购物中心为例)

边缘商圈：辐射半 径5公里以外，任何 交通工具40分钟以 内，5%消费份额

核心商圈，也称“第一商圈”,包括了商业周边消费者步行忍耐力

范围内的区域，对于万 科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的 各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同，步行、骑车、开车出行购物消费的忍 耐极限是不同的，需要根据调研结果来具体划分 因项目不同，核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同 边缘商圈有更丰富的变化，如果是目的地型商业，则边缘商圈会延续很远，以致边界比较 模糊或者出现飞地型的特征7

商业地产,就是采取优选的商业投资组合模式,整合各业态商业资源,为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体,并通过持续的运营,不断提高物业估值,在合适时机退出的过程。

如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度 认知维度 如何认识和研究一个综合商业项目的商圈

居住人口(数量、结构、收入、消费习惯) 居住人口 办公人口(数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯) 办公人口 客流导入(与周边商圈的关系) 客流导入 竞争 …… 此处隐藏：7115字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……