同致行_2013年江苏天安城市花园一期高端住宅项目营销执行报告_84p_营销推广策

同致行_2013年江苏天安城市花园一期高端住宅项目营销执行报告_84p_营销推广策略

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天安城市花园一期 营销执行报告意见稿

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我们的目标目标分解：形象树立天安城市花园高尚居家样板

形象

均价

力争达到6500元/㎡的现售价格

速度

均价

速度

8个月完成推售量80%的销售速 度

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思维导图 Contents提出目标面临问题 分析问题市场分析 竞争分析 产品分析判断市场、自我 剖析和寻找机会

1实 现 目 标

2

解决问题营销突破，实现 项目价值

3

价值挖掘 价值分析 客户群体

营销破局 资源整合 体验营销

推广策略 资源整合 推广渠道 推广费用

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市场分析

成功的策略不是建筑在流行上而是建筑在趋势上我们需要对未来市场进行做专业的研判，并以此 为依据制定具备前瞻性的项目营销策略，确实我 们的推售时机与推盘价格。 我们需要研判的市场问题——

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2013江阴地产走向如何？ 整体市场格局如何？ 天安数码城项目发展方向如何？

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市场趋势供求关系全年指标 套数 面积(m2) 金额(万元) 普通住宅 均 价 底层住宅 商铺 办公 2012 12725 1710919.04 1284795.05 6185 12765 9574 8530 2011 10210 1510543.79 1033708.71 6843 9637 7061 7658 同比涨跌 2515 200375.25 251086.34 -658 3128 2513 872 涨幅(%) 24.63% 13.27% 24.29% -9.62% 32.46% 35.59% 11.39%

成交套数12725套，较去年同期增加2515套，同比涨幅 24.63%; 成交面积171.09万㎡,较去年同期增加20.04万㎡,同比 涨幅13.27%; 成交均价7509元/㎡,较去年同期增加666元/㎡,同比涨 幅9.73% (分形态见上表); 成交总额128.48亿元，较去年同期增加25.11亿元，同比 涨幅24.29%。

市场呈供大于求状态，为 买方市场2012年全年江阴商品房新增供 应257.03万㎡,同比下降 11.36%;2012年商品房成交 171.09万㎡,同比上涨 13.27%。供求比1:0.67,明 显供大于求。

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市场趋势

成交面积、成交价格

从以上图表我们可以看出： 2012年市场中大户型需求客户在波动 中逐渐减少； 区域客户对成交单价接受度下半年已基 本达到6000-7000元/平米； 市场畅销户型主要为中三房产品；

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推盘市场

楼盘布局全线开花，产品丰富，选择 多样各具特色

市区配套盘 23个 项目有：弘建一品、君邻世家、蓝天华庭、虹桥大厦、中央金座、外滩名门、汇金公馆、水墨江南 等景观资源盘 11个 项目有：敔山湾花园、蟠龙湾、藏品、东方大院、东方王府、爱家名邸、爱家尊邸、首创瑞府、金 众香颂里、山湾水榭、玫瑰庄园

产品形态丰富：高层、多层及别墅； 户型多样：主流80-140平米，二房-四房。

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后市预测1 2 3 4

市场趋势——预测江阴地产市场继续保持稳定增

长

整体地产政策加重，一、二线城市将受到打压，三、四线城市将成为投资者第

二战场。

金融政策带动的抑制及观望情绪，开发商将在二、三季度凸显资金吃紧，价格战或将重燃

市场产品供应丰富，刚性需求消费比重将加大。

价格市场趋于平稳增长，预计将呈现量减价小升的态势。 贷款持续收紧，销售压力加大，销售周期将拉长，资金回笼放缓。

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投资性需求受到持续压制，或将转向政策相对宽松的商业地产项目

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区域市场各区域供应面积1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 1363010 1146800

东郊片区形象将于2013年将实现平稳增长的 局面。各供应价格10000 8000 1026540 7653 8656

965402728248

6000 4000 2000

5637

5426

5239

0

由此可见，2013年的价格呈现小幅度增长。

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http:// 房地产智库

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东区楼盘地图

当前江阴东区在售项目均价主要分布在 6000—7000元/㎡。

长 山 大 道

敔山湾花园 藏品敔山湾 东方王府 东方大院 领 秀 爱家名邸、 尊邸 瑞 府

山湾水榭 香颂里 玫瑰庄园

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http:// 房地产智库

在售项目

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竞争环境

项目辐射区域内在售楼盘信息总户数(套)295户 570户 405户

楼盘名称敔山湾嶺秀 金科东方王 府(四期) 蟠龙湾(一 期) 蟠龙湾(二 期)

住宅面积183m2----590m2 90m …… 此处隐藏：1907字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……