白热半场，轻舞飞扬——2013上半年昆明房地产市场报告

昆明至祥研究中心 2013年7月17日

注：该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以 及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与

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2013年房地产 市场半年报背景篇土地篇 商品房篇 营销篇 研判篇

一、经济背景

区域GDP提高

2013年1季度，昆明市国民经济保持较快增长，实现 了1季度区域经济“开门红”。

自2009年开始，昆明市区域GDP增速明显加快。 到2012年年底，昆明市实现地区生产总值3011.14亿元，环比增长19.99%;2013年1季度， 昆明市实现地区生产总值692.95亿元，同比增长13.5%,高于全国5.8个百分点，高于全省 0.9个百分点，国民经济保持较快增长。

昆 明 市

2006-2013 1 GDP 发年 展 情季 况度数据来源：昆明市统计局(昆明至祥研究中心整理)

行业投资增长 2013年1季度昆明固定资产投资总体呈 较快增长趋势，其中房地产开发投资 比重增强，房地产市场发展势头强劲； 2013年1季度昆明实现固定资产投资 501.23亿元，其中实现房地产开发投 资218.45亿元，房地产开发投资比重 达43.58%。昆 明 固 定 资 产 投 资 和 房年 地 开季 发度 投 资 情 况

2013年1季度昆明固定资产投资总体保持较快 增长，房地产市场发展势头强劲。年份 项目 固定资产投资 (亿元) 654 818 1053.16 1600.66 2160.88 2701.11 2345.91 501.23 房地产开发投资 (亿元) 172 221.99 259.29 369.43 440.68 625.97 919.07 218.45

2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1季度

2006-2013 1

数据来源：昆明市统计局(昆明至祥研究中心整理)

消费增幅放缓 近年来，昆明社会消 费品零售总额保持较 快增长，但增速放缓； 其中城市社会消费品 零售总额增速放缓势

2013年1季度昆明社会消费品零售总额实现357.58亿元， 总体保持较快增长，增速小幅放缓。昆 明 零城 售市 总、 额农 对村 比社年 情会季 况消度 费 品 2006-2013 1

强。

昆 明 社 发会 展消 情费 况品年 零 售季 总度 额 2006-2013 1数据来源：昆明市统计局(昆明至祥研究中心整理)

人口平稳增长 近年来，昆明人口增长较平稳，总体保持 低位增长。2012年年 末昆明常住人口约为

近年来，昆明人口保持低位稳增长，但城镇化率呈稳增 长且远超出全国综合水帄。昆 明 常 住 人 口 发 展年 情 况 2006-2012

653.3万人，人口增长率0.72%。

近年来，昆明城镇化水平远超全国。2012 年

年底，昆明城镇化 率为67.05%,高出全 国14.45个百分点。

全 国 、 昆 明 城 镇 化 发年 展 对 比 2006-2012

14.45 %

数据来源：昆明市统计局(昆明至祥研究中心整理)

二、行业政策 ——楼市盘点，重点解读，调控走向

政策盘点

2003年-2013年十年间，国家管理层累计出台10条左右“严厉”调 控政策，但房价似乎无法摆脱越调越涨的“怪圈”。

楼市十年九调 频陷涨价“怪圈”“国六条” 3月“国八条” 鼓励和 支持住 房消费 “18号文” 确立房地产 业支柱地位 国务院5次 常务会议研 究调控

“国十条” 提高二套 房首付和 利率

又一轮 “国八条” 开始限购

“国五条” 向二手房 征20%差价 税

年 2011 年

2013

2010

“新国八条”

年 2009 年

2008

2006

年

2005 8

2005 3

年

年 月

年 月

年

2003

政策盘点

2013年1-6月全国发布实施及进行听证等政策中，住房政策始终 成为调控主导，同时金融、规划、户籍及土地等政策也是上半年 调控重点。

2013年1-6月全国政策盘点(数据来源：昆明至祥研究中心) 政策类别 涵盖内容(重点) 政策类别 涵盖内容(重点)

住房政策综合政策 行业规范 金融政策 规划政策

住房政策、保障房政策、住房信息联网等新“国五条”及地方细则等 房屋登记管理、房产经济管理、审批管理等 信贷政策、公积金政策等 城市规划、景区(保护)规划等

土地政策租售政策 保障政策 税收政策 户籍政策

闲置用地、非法用地、土地销售等统筹监管房屋预售及价格备案管理等 社保、资金补贴及鼓励政策等 房产税政策等 户籍准入及改革政策等

重要事件

全国楼市房价上涨压力巨大，各地相继出台政策以稳楼 市，征房产税、缩紧信贷、审批从严等措施相继而来。 4.1-二线城市五条细则出台：房价增幅低 于收入实际增幅； 4.7-兰州出台中介经营十条“禁令”防止 违规乱收费 ； 4.8-北京贷款购买第二套住房家庭，首付 款比例不得低于70%; 4.22-广州：楼盘定价过高不得销售。

1.5-北京公积金贷款调整：人均住房超29.4平 拒贷二套 ； 1.8-国土部：急令各省逐宗核查非新增建设用 地； 1.11-重庆：1日起新购房价格超12779元/平要 缴房产税； 1.23-上海：房产税税率分界线27740元/㎡。

2.18-昆山：自2013年2月25日起住房公积金 “申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月 以上”。 2.18-江苏省盐城市出台《盐城市房屋登记信 息查询管理办法(试行)》“一律严禁‘以人 查房’”; 2.27-2013年3月1日起《大连市户籍准入规定 》即将正式施行，全面放宽大连落户条件。

3.1-长沙：第三套及以上住房停发住房公积 金贷款

; 3.8-东莞公积金贷款新政：贷款金额不高于 账户余额的8倍； 3.15-住建部：首肯地方根据自身情况取消 经适房； 3.31-广、北、上率先执行20%个税政策

重要事件 回顾

5.1-5月1日起，深圳商品房预售实行一套一 备案，每套未备案商品房处10万元罚款； 5.9-广州将取消农业和非农业户口划分； 5.15-北京公布房地产经纪管理“20禁令”; 5.23-5月1日起兰州户籍改革，租房住也可落 户； 5.29-石家庄保障房逐步实施“租售并举”政 策。 6.1-《玉溪市限价商品住房管理规定(听证 稿)》举行听证； 6.18-《昆明市限价商品住房管理暂行办法 》、《昆明市普通商品住房项目配建保障性 住房管理暂行办法》公开征求意见； 6.28-证监会：对存在闲置土地、炒地、捂 盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产 开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重 组。

二、行业政策 ——楼市盘点，重点解读，调控走向

新“国五条”调控方向

国务院版细则出台距2月20日表述公布仅一周时间，时点超市场 预期，细则在延续“新国五条”精神之余具体措施更为严厉。

表：“新国五条”细则与表述对比，细则措施严于表述2月20日表述 制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建 立健全稳定房价工作的考核问责制度。 完善稳定房价 工作责任制 严格执行商品住房限购措施，统一要求完善限购 措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要 求其及时采取限购等措施。 3月1日细则 房价控制目标于一季度向社会公布。各省级人民政府要注重区域差异，加 强分类指导。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、 房价上涨过快的，要进行约谈和问责。 限购区域应覆盖城市全部行政区域；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较 大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出 现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。 对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建 商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款 比例和贷款利率。 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等 历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人 住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消 费。 原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。完善土 地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。

继续严格实施差别化住房信贷政策。抑制投机 投资性购房

充分发挥税收政策的调节作用，扩大个人住房房 产税改革试点范围。 2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年 平均实际供应量。 2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新 开工630万套。2013年底前，地级以上城市要把符 合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信 用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进 城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信 息发布管理。

增加普通商品 住房及用地供应。 加快保障性安居 工程规划建设

——

加强市场监管 和预期管理

对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预 售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进 城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地 级以上城市原则上要实现联网。

综合政策内容之一：大力推进年度重点改革

5月下旬，《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》正 式发布，房产税扩容之说被明确证实，但扩容时间及试点城市 尚未明确，全国部分城市开始出现住房抢购潮。

《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》——发改委2013.05.24 业内观点有消息称，房产税试点扩容已经提 上日程。继上海、重庆试点房产税 征收后，今年有望新增多个城市进 行房产税试点。同时，新增试点城 市执行方案与标准将因地制宜，预 计主要针对增量征收。 继上海、重庆试点房产税征收后， 有消息人士向媒体透露今年有望新 增数个城市进行房产税试点，新增 试点城市执行方案与标准将因地制 宜。据业内分析，京广深杭等房价 增长较快的一线城市纳入试点可能 性大。 中央电台财经评论员杨红旭在微博 上表示，房产税是必定会征的。他 认为扩大试点的范围主要方向是一 二线房价较高的城市，南京征税的 概率是90%,征收方式可能与上海 相似。 25日，亚太城市房地产业协会会长 谢逸枫接受记者采访时表示，目前 房屋系统联网还未对外公布，税法 没有修改，因此说房产税的开征基 础条件还未成熟。

政策影响继《关于2013年深化经济体制改革 重点工作的意见》发布之后，今年 新增多个城市进行房产税试点已成 必然。就业内分析来看，扩大试点 范围的主要方向是一二线房价上涨 过快和房价较高的城市，同时，据 《经济参考报(微博)》记者独家获 悉的两地试点方案指出，虽然在扩 围方向上剑指增量，但在人均免征 面积或套数的划定和认定上，已经 涉及“存量”部分。 就现阶段楼市走势来看，在房产税 政策细则未明

确之前，全国多数城 市特别是沿海一线及房价上涨过快 的二线城市或将出现购房恐慌，楼 市抢购潮开始涌现。 在房产税扩容被证实，同时扩容城 市尚未明确之下，5月昆明楼市迎 来了多盘齐发，品质大盘开盘当天 “日光盘”不断，置业者抢房激进 疯狂，购房恐慌初现昆明。

行政体制改革：深化政府机构改革； 简政放权，下决心减少审批事项； 创新政府公共服务提供方式。 财税体制改革：完善财政预算制度， 推动建立公开、透明、规范、完整 的预算体制；扩大营业税改征增值 税试点范围，在全国开展交通运输 业和部分现代服务业营改增试点， 择机将铁路运输和邮电通信等行业 纳入试点范围。合理调整消费税征 收范围和税率，将部分严重污染环 境、过度消耗资源的产品等纳入征 税范围。扩大个人住房房产税改革 试点范围；建立健全覆盖全部国有 企业的国有资本经营预算和收益分 享制度等。 金融体制改革。 投融资体制改革。

资源性产品价格改革。基本民生保障制度改革。 城镇化和统筹城乡相关改革等。

改革思路

6月25日，第十二届全国人大常委会第三次会议上指出，我国将 全面放开小城镇和小城市落户限制等。业内分析称，这是我国 第一次明确提出各类城市具体的城镇化路径。

半开放式管理：受制于大城市的资源承载力，如果完全放开户籍政策，势必又会造成社会新的不平等，半开放 的阶梯式管理将渐进式解决户口问题，让居民享受同等 政策待遇。

居住地高考资格

中小城镇主导：积极稳妥推进户籍制度改革，放宽中小城镇人口准入条件，严格合理设定特大城市落户条件。 低保 保障性住房 居住和学籍达 到一定年限

人大代表选举 与被选举权 同等就近入学

参保或居住达到较 长年限

义务教育 公共卫生 高层组织选举 与被选举权 就业权利 医疗、养老保 险

现在你可以尽情享用了！参保或居住达到较 短年限

合法居住