对市销策略的理解 项目简介及定位 项目SWOT分析 客户人群定位 营销设计 广告预算 服务建立(客户支持服务)

金色阳光

-----营销

策划报告

对市销策略的理解 项目简介及定位 项目SWOT分析 客户人群定位 营销设计 广告预算 服务建立(客户支持服务)

目 录

一、对市销策略的理解 ............................................................................................... 3

二、项目简介及定位 ................................................................................................... 3

1、项目状况 ........................................................................................................... 3

2、项目SWOT分析 ....................................................................................................... 3

三、客户人群定位 ....................................................................................................... 3

四、产品规划建议 ....................................................................................................... 4

1.产品 ..................................................................................................................... 4

2、价格制定 ........................................................................................................... 4

3、对营销进行重构 ............................................................................................... 4

五、营销设计 ............................................................................................................... 4

六、市场推广策略 ....................................................................................................... 5

推广方法 ................................................................................................................. 5

推广手段： ............................................................................................................. 5

推广思路： ............................................................................................................. 6

七、广告预算 ............................................................................................................... 7

八、服务建立（客户支持服务） ............................................................................ 7

九、参考文献 ............................................................................................................... 7

对市销策略的理解 项目简介及定位 项目SWOT分析 客户人群定位 营销设计 广告预算 服务建立(客户支持服务)

一、对市销策略的理解

营销策略是企业以顾客需要为出发点，根据经验获得顾客需求量以及购买力的信息、商业界的期望值，有计划地组织各项经营活动，通过相互协调一致的产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略，为顾客提供满意的商品和服务而实现企业目标的过程。

二、项目简介及定位

1、项目状况

项目总用地面积为8834平方米位于阿庐大街中段，阿庐文化中心、县法院、检察院对面，左邻县地税局，右邻庐秀小区、县委小区，距离国家4A级旅游风景区，阿庐古洞仅1.5公里，离老城商业中心2公里、县新客运站约1.5公里，四边交通十分便捷。

2、项目SWOT分析

优势分析：主要是地理位置十分优越

劣势分析：

1、项目位于新城区，目前人流较少。

2、新城区生活配套不齐全。

3、项目部分产品存在一定缺陷。

4、泸西市场对小高层和高层有一定抗性。

机会分析：

1、今年来政府不断加大对阿庐古洞的旅游投资。

2、新城区周边日异发展，项目林立，正逐步成为政治、经济、文化中心。

3、项目紧邻阿庐文化中心

威胁分析：

1、商业市场销售的不乐观局面；

2、周边新商业项目的推出，使得竞争白热化。

三、客户人群定位

1、具有较强的经济能力，足以支付首期甚至一次性付款。

2、愿意追崇优异生活品质与生活环境。

3、属于思想比较超前，能接受新事情，愿意冒险尝试。

4、向往健康，热爱运动，对创新户型住宅比较认同。

5、做事情有主见，有魄力，追求一般人不敢追求的东西。

6、事业有所成，思想开放、较易接受新鲜事物的中青年。

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四、产品规划建议

1.产品

2、价格制定

平层：价格区间：1900—2280元 ； 跃层：价格区间： 2220—2380元； 商业价格区间为：4250元—6200元

3、对营销进行重构

1、大房型与小房型在布局上采取“同区不同楼”的方法，尽量将同一房型集中在一起，杜绝大房型和小房型同楼的情况出现；

2、从原则上看，由于中小房型极易造成热销，建造小房型是为了降低风险；而大房型高标准配置又能够保证小区的品质；

3、房总价控制在35万到85万之间

4、根据现前销售情况分析，高楼层销售率较差，滞销部分70%为高楼层

5、面积、户型比建议

6、根据目前小高层销售情况不好，建议将小高层价格在原价格基础之上下幅10%

7、为了确保快速回款和降低风险，我司建议商铺均价下幅10%。

五、营销设计

1、策略营销核心策略：低首付策略 + 30%品质保障金延期支付

在特定的市场条件下，我们采用低首付策略（首付8000元∕套）+ 30%总房

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款品质保障金，打破常规的销售方式，目的在于有效撬动目标客户，打动观望客户，从源点解决客户的疑虑，刺激有效客户的消费心理，提高有效客户的有效成交率，并让客户对本案有充分的保值和增值的保障感。

2、认筹策略：VIP优惠登记

买一房交1000元送1000元房款优惠 买二房交2000元送2000元房款优惠 买三房交3000元送5000元房款优惠 认购不成功发展商无条件退订金

3、付款策略

1、正常付款方式：一次性97折，正常银行按揭98折优惠；

2、低首付方式：交房时一次性支付尾款，98折优惠，尾款分期付款，99折优惠。

4、商业核心策略

1、投资不怕跌，金色阳光给保障，交时即可享受3年高达30%的投资回报。

2、我们郑重承诺：不满意我们无条件退房，租期满后我们原价购回（按实际投资收回）。

3、开发商提高高达50万的经营保障金，解决后续经营忧虑。

4、只需首付10%即可拥有黄金旺铺，首付2.4万起 / 铺。

5、针对前期购买楼房的客户的后期补偿

1、送物管、送装修基金、房屋+车位促销等销售模式结合

2、优惠促销活动（国庆大礼包、抽奖活动）

3、走特价房模式销售

六、市场推广策略

推广方法

1、住宅推广：低首付8000元／ 套，总房款30%品质保障金延期支付解决你的后顾之忧，不满意我们承诺120%回购。

2、商业市场定位：0风险，租期满后不满意，我们郑重承诺原购回，所得收益作为投资者投资回报，明明白白投资，安安全全收益。

推广手段：

1、将售楼部、大楼主体布置成金色阳光展示区，主要设置金色阳光实体模型、中产阶层代表物造型、生活场景（图片、概念）及设计师手绘图的展示。

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2、大型户外广告牌引发全民关注

3、泸西县移动、联通、电信用户用短信发送楼盘信息及相关促销信息

4、电视广告短片，多频次播放，迅速扩大在市内的知名度。

推广思路：

开盘销售期：

1、售楼现场的布置

主要设备：音响、楼体模型、户型模型、展板、家具、项目资料、咨询台。

2、开盘庆典

主题：金色阳光开盘庆典之中心区

活动内容：（1）雕刻表演：雕刻师可以根据来宾的要求为来宾雕刻，并将完成品作为礼品送给来宾。

（2）爵士乐队：根据现在的气氛演奏，营造一个浪漫时尚的名流聚会环境。

（3）巨型蛋糕出场，庆祝开盘活动，邀请特别嘉宾（如第一个落定者）首切。

实施：发邀请函。邀请合肥各界知名人士，以商界企业主人士为主；邀请落定业主

3、媒体宣传：户外广告牌依旧，在开盘三周前、电视广告只在合肥当地电视台播放，

强势销售期

1、电视节目《金色阳光与您对话》现场搬至本项目现场会所内摄制播放的活动正式开始

2、 媒体宣传：报纸，短信的全方位实施

持续销售期：

1、媒体宣传

2、俱乐部：成立“时代公馆会员俱乐部”

3、促销活动：抽奖、看楼送奖

尾盘销售期：

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宣传原则：主要以口碑传播销售；社区活动的全面开展，项目后期的服务得到业主的好评；通过老客户带到新客户，最后将达到销售完全的目的。

七、广告预算

八、服务建立（客户支持服务）

1、顾客忠诚战略：珍视与客户的关系 为了获得客户的忠诚，要选派最好的员工加强与客户的联系。

2、实时沟通：实行互联网、短信、电话长期保持与客户沟通

3、售后服务建立：售后保证房屋质量，实行推广策略中承诺烦的条款

九、参考文献

1、佳能数码相机网络推广策划

2、3、http:///sem/books/1567.shtml