销售及投资市场简报2011年二季度-第一太平戴维斯
发布时间：2024-10-23
销售及投资市场简报2011年二季度-第一太平戴维斯
Savills Research I
Beijing
销售及投资市场简报
"2011年第二季度，共完成四宗整售成交。随着通胀预期的增加以及写字楼市场的快速增长，投资市场有望在未来的6~12个月内进入活跃期。"
图：钻石大厦，上地区域，海地区
受政策影响，高档别墅需求有所下降，成交量环
比减少65.7%，仅为58套。 依靠金茂府项目的热卖，高端公寓市场成交量相
比上季度上升3.8%，达779套，其中仅金茂府项目的成交量就高达368套。 甲级写字楼单价环比上涨5.7%，达人民币47,684
元每平方米。
甲级写字楼收益率环比小幅上扬0.4个百分点，至
6.1%。 2011年第二季度，共完成四宗整售交易，总交易
额为人民币14亿元，环比下降79.1%。 随着投资市场逐步进入活跃期，预计2011年下半
年市场上将会出现更多的投资机会。
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写字楼市场
2011年第二季度，一手写字楼散售市场相对平静，写字楼新增供应不足导致市场成交量快速下滑。本季度写字楼散售市场新增供应仅为48,000平方米，同比下降89%。成交量方面环比下降57%，仅为160,000平方米，与此同时成交额环比下降62.8%，至人民币38亿元。
一手写字楼散售成交额：２００６年第一季度－２０１１年第
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甲级写字楼售价与收益率，２０００年第一季度－２０１１年第二季度
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RMB per sq m
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数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部
整售市场
有四个项目于本季度完成整售交易，总成交额达人民币14亿元每平方米，环比下降79.1%。
由于城市核心商务区域缺乏新增供给，大量的写字楼成交来自核心商务区外围或城市周边区域单价较低的写字楼项目，以此导致全市范围写字楼散售的平均单价环比下降14%，至人民币23,777元每平方米。甲级写字楼市场
由于北京甲级写字楼市场供不应求的局面日益深化，加以投资者对写字楼市场的良好预期，使得甲级写字楼平均单价于第二季度环比上升5.7%，达人民币47,684元每平方米。尽管甲级写字楼平均售价于第二季度快速增长，但其增幅难以与租金相比，第二季度甲级写字楼平均租金环比上涨12.6%， 达人民币241.0元每月每平方米，推动甲级写字楼平均收益率上升了0.4个百分点，达6.1%。
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凯龙瑞商业地产人民币基金于2011年第二季度完成两宗交易，此两宗物业均为写字楼，坐落于北京市海淀区的上地区域，两宗物业分别是钻石大厦和硅谷亮城4号楼，总成交额为人民币4.22亿元，平均单价为人民币14,800元每平方米。
凯龙瑞商业地产人民币基金为凯龙瑞首只人民币基金，于2010年底募集成功，该基金投资标的为约人民币4亿元左右。
联发博动科技是一家世界领先的半导体研发生产企业，该公司以人民币4.12亿元于朝阳区电子城总部购置一宗面积达30,000平方米的在建写字楼物业。
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高和投资亦于本季度以人民币6.09亿元收购位于CBD周边区域的博瑞大厦裙楼15,000平方米的商业面积，这是高和投资自2009年成立以来在北京收购的第三宗物业。按照高和投资以往的运营策略，预计未来高和投资或将博瑞大厦的底商部分推入散售市场。 土地市场
中央政府接连推出的抑制住宅市场过快增长的相关政策将投资者的目标引向商业地产，需求的增长促使商业土地在土地市场中逐步活跃起来。
金融街控股集团以人民币100亿元的总额收购了中信地产旗下北京中信城项目的B、C、D地块，以上三个地块均为商业性质用地，规划总建筑面积为50万平方米，平均楼面价约为人民币20,000元每平方米。金融街控股集团通过分两次交易收购该地块，首次交易于2010年第四季度完成，收购金额为人民币40亿元，第二次交易于2011年第二季度完成，收购金额为人民币60亿元，总金额为人民币100亿元。由于北京金融街区域可供开发的面积已经相当有限，因此金融街扩张早已被西城区政府提上日程，此次金融街控股公司收购中信城商业地块被外界看做是金融街南扩的信号，南扩的几率也因此大大增加。
合景泰富以总价人民币7.1亿元，楼面价人民币43,226元每平方米竞得位于东城区崇文门外大街的一块面积达6,031平方米的商业地块，该项刷新了北京商业用地楼面价的最高记录，因此成为北京市的新地王。
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一手商业物业散售 成交额，２００６年第一季度－２０１１年2011年第二季度，商业物业散售市场供给环比上涨87.6%，达48,500元每平方米， 但新增供给并不足以缓解城市核心商业区的供给压力。因此由于供给不足，一手商业物业散售成交额环比上涨了43.1%，达人民币75亿元。高档商业物业市场
2011年第二季度，高档商业物业单价环比上升2.5%，同比上涨3.1%，达人民币46,211元每平方米。市中心区域项目，如银河SOHO，工三广场，价格均高达人民币80,000元每平方米。高档住宅市场
高端别墅价格和收益率， ２０００年第一季度－２０１１年第RMB per sq m
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数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
商业物业市场
2011年第二季度，商业物业散售市场供给环比上涨87.6%，达48,500元每平方米， 但新增供给并不足以缓解城市核心商业区的供给压力。因此由于供给不足，一手商业物业散售成交额环比上涨了43.1%，达人民币75亿元。
数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部
住宅市场严格的政策制约了部分需求，高端别墅的销
售量因此环比下降了65.7%，仅为58套。而高端公寓市场销售量却因金茂府项目的热卖环比上升了3.8%，达770套，其中金茂府销售量高达368套。但尽管如此，高端公寓的平均单价却环比下降了0.3%,至人民币53,887元每平方米。
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高端别墅价格已经连续上涨八个季度，本季度环比上涨2.8%，达人民币41,566元每平方米，同时租金的涨幅也达到2.3%，平均租金涨至人民币122.1每月每平方米，因此高端别墅的收益率基本保持在3.5%。
高端公寓价格和收益率，２０００年第一季度－２０１１年第二季度
市场展望
尽管本季度北京市整售市场成交额大幅下降，但市场并没有真正表现出低迷状态，相反北京投资市场有望在未来的6至12月里变得更加活跃，因为大量基金和信托在三到四年前于北京收购的物业或将在此次写字楼市场快速上涨过程中画上句号。在经过了一段时期的运营以后，这些项目的租金快速的上升，同时保持较低的空置率，因此现时段被认为是一个套现的良好时机，同时还可以保持较高的内部收益率。
由于北京写字楼市场从2009年的疲软状态中迅速反弹，且拥有良好的预期，因此不同背景的投资者，如大型国有企业、海外资本、国内保险公司以及私有企业均对北京写字楼市场产生了浓厚的兴趣。
由于成熟商务区写字楼价格快速上涨预期强烈，因此大量资本热衷于商务核心区域写字楼项目，但随着市场好转，市中心区域写字楼业主的期望价位上升，其报价让众多投资者难以接受。另外，由于核心区域写字楼限制增多，因此城市外围、非核心商务区将有更多投资机会。
金融街控股公司收购中信城位于原宣武区菜市口的商业地块，使外界对金融街南扩的预期增加，因此该区域的投资氛围逐步加强，周边的商业以及住宅也受到众多投资者的关注。
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高端公寓价格环比下降0.3%，至人民币53,887元每平方米，与此同时租金环比上涨1.1%达人民币115.9元每平方米，因此第二季度高端公寓收益率有所上升，达2.6%。
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