房地产开发企业税收政策解读

房地产开发所得税 税收政策解读国税局 2010年3月

房地产开发企业税收政策解读

主要内容 政策依据 政策解读 税收管理

房地产开发企业税收政策解读

政策依据 1、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得 税处理办法》的通知(国税发【2009】第031号); 2、转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务 企业所得税处理办法〉的通知》的通知(苏国税发〔2009〕 79号); 3、关于转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 的通知(通国税发〔2009〕104号); 4、国家税务总局关于印发《中华人民共和国企业所得税 年度纳税申报表》的通知(国税发[2008]101号)------中华 人民共和国企业所得税年度纳税申报表及附表填报说明； 5、关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关 问题的通知(国税函〔2008〕635号)

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政策解读 收入 预计利润 成本、费用扣除的税务处理 新旧政策的衔接

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收入 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确 认为销售收入的实现

完工标准 确认收入总额，冲预收款、增加应收款。

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收入 完工标准除土地开发之外，其他开发产品符合 下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地 产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。

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收入 收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开 具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳 入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、 单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

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企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利 额，计入当期应纳税所得额。

预计利润

未完工开发产品 销售收入 预计毛利率 按季申报

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预计利润 未完工开发产产品，不符合完工条件的开发产品即为未完工产品。

未完工产品取得的收入，预计利润的计算依据----会计核算。

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预计利润 计税毛利率暂定为5%,属于经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率暂定为3%。

自2009年二季节度始 不再区分普通住宅和其他用房

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计税毛利率----经济适用房 经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，

按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保 障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经

济适用房、按 《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时，需向主管税务机关报 送以下资料： 1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件； 2、土地管理部门划拨土地的批准文件； 3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件； 4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证 明； 5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设 投资计划； 6、经济适用住房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准 购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、 销售金额); 7、主管税务机关要求提供的其他资料。

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计税毛利率---限价房和危改房 房地产开发企业开发的限价房和危改房按《通知》 第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有 关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得 税纳税申报时，需向主管税务机关报送以下资料： 1、《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管 部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件； 2、限价房和危改房销售清册(包括购房人姓名和 身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、 楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额); 3、主管税务机关要求提供的其他资料。

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预计利润 分开核算 对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并 按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能 分别核算的，一律从高适用计税毛利率。

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预计利润 对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品 取得的收入，不得按照经济适用房、限价 房和危改房的计税毛利率执行。

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预计利润 计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。

视企业财务核算的准确性。是否已计入“主营业务税金用附加”科目？

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预计利润 《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》第4行"利润总额"修改为"实际利润额"。

“第4行‘实际利润额’:填报按会计制度核算的利润总额减除以前年 度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余 额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计 算出的预计利润额计入本行。