全面讲解房地产的购房流程,和按揭资料培训

购房流程及按揭培训

一、购房流程14步

1、选择房号，确认购买意向（核对销控，计算价格）

2、缴纳定金，并签《商品房认购书》（认购书为一式三份。同时让按揭客户缴纳《城市房屋所有权登记费》，住宅80，店面550.一次性和分期客户不用缴纳）

3、这期间，财务去银行和房管解压该房源（了解“在建解压”）

4、认购后7天内签署《商品房买卖合同》

5、核对《信息确认单》，并根据此单在网上打印三份合同（信息确认单有四重确认。销售人员、经理、财务和客户）

6、客户缴齐首付款或余款，并签署《商品房买卖合同》（同时收回“认购书”）

7、送合同到开发商和物业盖章。

8、送合同到房管局备案

9、备案完成后，送预购商品房预告登记。

10、房管局颁发《商品房预告登记证》

11、凭合同正本到地税局开正式购房首付款或全款发票（以后客户凭收款收据换取正式发票）

12、准备按揭材料，到合作银行办理按揭（夫妻双方必须一同去银行面签）

13、客户签署银行按揭合同（某些银行要缴纳保险费，大城市还有律师费）

14、商品房封顶后银行放款

二、认购流程详解

认购过程：

向现场销售人员咨询楼盘详细信息，选择认购房号；

阅读销售现场公示的相关证件、合同草稿件等；

咨询按揭事宜，选择合适的付款方式。交纳定金并签署《商品房认购书》。

认购所需资料及费用：

备注：

1、为避免销售人员的口误，楼盘相关信息及买卖双方的权利义务均以《商品房买卖合同》为准，请您提前阅读销售现场公示的合同样本。

2、请您仔细阅读销售现场的公示牌。

3、您签订《认购书》并交纳定金后，如果违反《认购书》的相关约定，定金将不予以退还。

4、如果您选择按揭等贷款方式付款，请您务必索要《资料及费用明细表》，以便提前准备，正常签约。

三、签约流程详解

签约过程

1、在《认购书》约定的期限内与销售人员联系，提前预约办理签约手续的时间

2、到销售现场交纳首期款或全款及相关费用。

3、签署《商品房买卖合同》及相关附件。

需签署或移交文件明细

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签署：预告登记相关文件及公司要求的其它文件

移交：收入证明、《个人公积金（组合）贷款申请表》、《住房提取住房公积金申请表》、《公

积金支取申请书》等。

返还客户资料

一般只有首付款或余款收款收据

四、商业按揭材料

办理按揭所需提供资料明细（根据个人情况将有所变化）

1、借款人及配偶身份证复印件

2、借款人及配偶户口本复印件（包括首页、本人页、变更页）

3、借款人及配偶婚姻状况证明复印件（结婚证、离婚证或离婚判决书，如借款人是未婚，

需签署未婚声明和提供民政局出具的未婚证明）

4、借款人收入证明原件

5、首付款发票复印件

6、受理银行银行卡

7、营业执照、资产证明、其它房屋所有权证复印件、银行存单及流水帐单等。（用于月供过

万的证明文件）

8、查房管证明，“认房”

由公司提供的其它材料

1、合同正本及复印本

2、预告登记证

3、首付款正式发票

4、合作银行要求提供的其它文件

五、按揭常识

商铺、车位按揭

1、贷款最长年限：10年；

2、贷款额度：最多为房款的50%；

3、利率上浮10%；

4、商铺、车位不可以使用公积金；

5、商铺按揭很多情况需要提供资产证明；

6、两者不限购不限贷。

住宅按揭

1、第一套首付30%，基准利率；

2、第二套60%，利率上浮10%；

3、第三套及以上不允许贷款，必须一次性付款。

4、大泉州以外的客户需提供在泉州一年以上的纳税证明、社保证明。

5、相关政策常变动，请注意关注。

公积金

1、对象：本市按月足额缴交住房公积金（申请贷款前12个月连续缴交）购买自住普通住房

的职工。

2、购买别墅、店面、商场、车库车位以及房屋装修，均不可申请住房公积金贷款。

3、公积金的信用要求比商业贷款严格很多。如信用卡逾期还款等。

4、贷款额度：单职工40万，双职工60年。

5、期限限制：最长20年。借款人的年龄与申请贷款年限之和不得超过其法定退休年龄。男

60，女55？.借款申请人均有缴纳公积金的，贷款年限可以按共同借款人的最高期限计算。

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在提供有稳定经济收入的子女承担连带还款保证责任的前提下，其贷款期限可适当延长到法

定退休年龄后5年。

6、购房夫妻在婚姻存续期购买自住用房时，可动用双方父母的公积金抵交放款或偿还公积

金贷款，但要提供关系证明。

7、合同中夫妻双方仅有一方签名备案，且未缴纳公积金的，其有缴纳住房公积金的配偶同

意作为共同借款人，可同意申请办理公积金贷款。

8、已办理过住房公积金贷款的职工，全部还清原有住房公积金贷款本息满6个月后，就可

重新按规定用途申请住房公积金贷款。如借款人及配偶全部用自有资金提前结清公积金贷

款，且结清前一年（满12个月）未动用双方结存的住房公积金，可不受结清时间限制，再

次购房时，可提取抵交房款并申请办理住房公积金贷款。

9、提取配偶住房公积金的，应提供夫妻关系证明原件及复印件，直系亲属提取需提供户口

簿或所在地派出所出具的关系证明原件及复印件。

10、住房公积金 缴交基数为各员工上一年度平均工资。缴交比例控制在双方各5%~15%之

间。

11、 和女友一起买房子，暂未领证，不可以一起公积金贷款？（房子是两人的产权，且在

本市都有缴交住房公积金）

12、跨地区可以提取住房公积金抵扣房款或偿还贷款，但是不可以贷款。 例子：请问，我

公积金是泉港交的，户口也是那的，想在江苏或河南买房，能提取跟贷款吗？

13、公积金可以每年提取一次偿还住房商业按揭贷款。

14、农村或外地户口在与单位解除劳动关系后，可以提取住房公积金余额，否则需购房或到

法定退休年龄才可以提取。

15、如果是首付交齐后，贷款办理前提取住房公积金的，可以提取余额的80%抵扣房款。

16、公积金贷款需在自行还贷满2个月后，才可以申请逐月冲还贷。

17、如果近期内有提前过公积金，那么需距离上一次提取公积金满12个月后，方可申请公

积金贷款。

18、公积金贷款提前还款结清后，结清日期后的利息不计算在内。

六、公积金贷款办理要件

1、《个人住房(组合)贷款申请表》（月收入栏严禁涂改）。

2、借款人及配偶或子女（如子女提供收入担保的）提供身份证原件及复印件；

3、借款人婚姻状况证明；

（1）借款人已婚的，应提供身份证、结婚证原件及复印件；未婚或丧偶提供身份证、

户口所在地无婚姻登记证明（1个月时效）、户口簿的原件及复印件及2张近期一寸

照片；

（2）借款人离婚的，应提供身份证、户口所在地无婚姻登记证明（1个月时效）、

离婚证（由法院判决离婚，但尚未办理离婚证的应提供《法院的离婚判决书》和《法

律文书生效证明》、由法院调解离婚，但尚未办理离婚证的应提供《法院的民事调解

书》和《法律文书生效证明》）、户口簿的原件及复印件及两张近期一寸免冠近照）；

4、借款人及配偶/子女户口本原件及复印件（集体户提供户主页）；

5、借款人家庭收入不足的，需另提供担保人（父母或子女）的收入证明；

6、销售不动产统一发票办证联或发票联原件及复印件（购买首套且建筑面积在90平方米

（含）以下住房的，提供20%的首付款发票；购买第二套住房的，应提供50%的首付款发

票）；

7、借款人及配偶/子女的个人信用报告原件（如出现经调查确认为非恶意逾期的，并且逾期

金额均已还清的，可予以办理贷款，但应提供经办银行出具的非不良客户确认单、还款对账

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单、逾期还款原因说明书和按时足额还款保证声明书）；

8、商品房买卖合同原件及复印件；

9、房屋预告登记证明原件及复印件；

11、借款人子女或父母身份证件及连带任保证函（经济收入不足或申请延长贷款期限时使

用）；

12、2011年3月1日后签订购房合同并办理网上登记备案（或房屋预告登记证明）的，提

供购房职工及配偶/子女住房公积金缴存所在地及购房所在地房地产主管理部门（包括房屋

登记机构）出具的购房职工家庭住房情况书面查询结果证明。不能出具购房职工家庭住房情

况书面查询结果证明的，应提供购房职工及配偶/子女出具的家庭住房实有套数书面诚信保

证书。（“查房管”）

13、管理中心要求提供的其他证明或材料。

购买商品房提取要件：

1、购买商品房需贷款的提供经房产交易部门登记备案的购房合同原件及复印件，总房款30%

的首付款发票原件及复印件,售房单位名称、帐号及开户银行。

2、购买商品房不需贷款的可凭购房合同及全额交款发票原件及复印件在一年内提取一次，

或可凭产权证及契税完税发票原件及复印件提取一次（期限在产权证发证登记日期一年内）。

七、泉州公积金3.1新政详解

1、取消现有《职工购建住房提取住房公积金申请表》、《职工提取住房公积金偿还住房按揭

贷款申请表》、《泉州市住房公积金（住房补贴）转移通知书》、《泉州市住房公积金（住房补

贴）支取申请书》等提取类表格，贷款方面，也将取消《个人住房（组合）贷款申请表》、

《收入证明》、《抵押声明》等三张表格，逐月提取还贷表格也进行了一定程度的改进。新业

务申请表格精简成果明显，完成大缩身。合并后，仅存《泉州市住房公积金（住房补贴）

提取/转移申请书》、《个人住房（组合）贷款申请表》、《泉州市住房公积金管理中心逐月提

取住房公积金还贷申请表》、《泉州市住房公积金管理中心逐月提取住房公积金还贷变更申请

表》。推行后，申请人仅办理提取或贷款业务只需填写9-30处不等。四张表格由申请人自行

填写合计65处，同旧表格相比，共计减少填写92处。

特别提醒：收入证明取消，合并在《个人住房（组合）贷款申请表》里，一式两份。这张

申请表要到配偶或子女单位盖章。

2、使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，90㎡以下的，贷款首付比例不得低

于20%；90㎡以上的，贷款首付比例不得低于30%。

3、第二套公积金贷款的发放对象，仅限于现在人均住房面积低于泉州市平均水平（按47.4

㎡的标准执行）的缴存职工家庭，且仅用于购买改善居住条件的普通住房。首付不得低于

50%，利率上浮10%。

4、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

5、缴存职工在泉州内已购买非普通住房或现有住房面积超过144㎡(不含）以上，再次购买

第二套住房的，认定为非改善型住房需求。

6、公积金贷款时，需提供家庭住房情况查询书面结果证明。

7、“认贷”可到受托银行或公积金中心查询。

8、“认房”需带上合同复印件（不需备案）到受托银行查询。

9、公积金二套首付50%，可以先只缴30%，然后提取20%充首付。公积金一套首付20%的

（90㎡以下）要提供“认房认贷”，首套书面证明才可以提取公积金。

10、贷款额度由公积金中心按贷款人收入认定。若收入不足，可提供房屋租赁证明（租赁税

票），直系亲属收入证明作为补充。

公积金首套认定标准

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有以下两种情况：

1、购买者及配偶名下均无购房记录，先使用公积金贷款购买首套普通自住房。90㎡以下，

首付20%的条件：家庭住房套数书面查询结果证明其为所购房为首套住房；在人民银行个

人征信系统和公积金管理系统中，查询购房者及配偶无其它公积金住房贷款记录。如为满足

上述条件，首付为30%，即使是90㎡以下住房。

2、该家庭仅有一套普通住房且无公积金贷款记录，首次使用公积金贷款购买普通住宅，也

可以定为首套公积金贷款，但是首付比例不得低于30%，即使是90㎡以下住宅。

公积金第二套、第三套认定标准

第二套：已使用1次公积金贷款，并已结清，且将购买的住房面积在144㎡以下。首付比例

不得低于50%，利率上浮10%。

第三套：家庭已有两套住房，不论是否有申请过住房公积金贷款，或已经有2次及以上住房

公积金贷款申请记录，皆认定为第三套，不能申请公积金贷款。

泉州“限时办理制度”

1、办理住房公积金缴存登记、变更或者注销缴存登记，凡表册等要件齐全，马上办理；对

要件不齐全的，给予指导和咨询。

2、申请住房公积金提取、转移，自受理申请之日起3个工作日内作出准予提取、转移或者

不准提取、转移的决定并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。

3、申请住房公积金缓交，要件齐全的，管委会批准后3个工作日内给予审核。

4、 受理查询住房公积金帐户及核对余额，及时给予查询、答复；查询和核对如需追溯往年

的，自受理之日起5个工作日内给予答复。

5、 申请住房公积金贷款，凡符合贷款对象和条件且有关证明材料齐全的，自受理申请之日

起10个工作日内给予审批。